В Петербурге началась кадастровая оценка земельных участков. Уже в следующем году собственники будут платить налоги по новым расчётам.
Подведомственное комитету имущественных отношений ГБУ "Кадастровая оценка" приступило к оценке земельных участков, рассказали "ДП" в учреждении. На все работы отводится около полугода.
Затем проект оценки представят для публичного обсуждения и получения замечаний, а в ноябре — утвердят. Он вступит в силу в январе 2023 года. Предстоящий объём работ — порядка 145 тыс. участков.
Согласно федеральному закону 237–ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в городах федерального значения она может проводиться 1 раз в 2 или 4 года. На данный момент действуют результаты оценки 2018 года, которые уже устарели и требуют актуализации, поясняют эксперты.
Напомним, что оценка проводилась последний раз в 2020 году, но её результаты Смольный утверждать не стал — чтобы не повышать налоговую нагрузку на собственников недвижимости (потери бюджета от такого решения оценили в 14 млрд рублей).
Местный взгляд
ГБУ "Кадастровая оценка" было создано городом 5 лет назад, в феврале 2017 года, в соответствии с требованиями федерального закона 237–ФЗ, предписывающего проводить оценку недвижимости для налогообложения только государственным структурам.
"В чём была проблема кадастровой оценки до последнего времени? В том, что её могли выполнять компании, находящиеся вообще в другом регионе. Например, компания из Москвы могла оценивать кадастровую стоимость имущества во Владивостоке. А ведь для качественной оценки очень важно знание местного рынка. Сейчас эта проблема решена", — поясняет директор ГБУ "Кадастровая оценка" Сергей Грибовский.
Оценка традиционно выполняется по массовой методике.
"Анализ рынка земельных участков, выполненный нами, показывает, что в среднем рост цен на землю незначительный. Поэтому существенного увеличения кадастровой стоимости и налоговой базы, на наш взгляд, быть не должно", — говорил ранее "ДП" Сергей Грибовский. По его словам, кадастровая стоимость должна базироваться на ценах, существующих на рынке недвижимости, и быть результатом рыночного ценообразования.
Отметим, что в расчётах традиционно ориентируются на текущее фактическое использование земельного участка, а не на его градостроительный потенциал, например с учётом возможных изменений генплана или Правил землепользования и застройки. Поэтому заметного скачка в стоимости ожидать не стоит, говорят оценщики.
Дмитрий Цацкин, руководитель проектов отделов оценки Knight Frank St Petersburg, отмечает, что за это время стоимость участков под жилую застройку выросла заметнее, чем под коммерческую функцию.
Налоги по кадастру
Налог на земельный участок устанавливается как произведение налоговой ставки (1,5%) на налоговую базу, которая определяется по кадастровой стоимости участка. По словам Максима Алексеева, юриста практики недвижимости и инвестиций АБ "Качкин и партнёры", существуют исключения, которые позволяют применять меньшую ставку для некоторых категорий и видов участков, определённых в НК РФ (например, занятых жилым фондом), а также занижать налоговую базу для некоторых категорий плательщиков (инвалидов, ветеранов, многодетных семей и т. д.).
"Петербург в 2013 году установил дифференцированные удельные показатели кадастровой стоимости участка, так называемые УПКС, в зависимости от вида разрешённого использования: многоквартирная жилая застройка, ИЖС, общественно–делового назначения, рекреационного и пр. Меняя вид разрешённого использования, можно влиять на размер налога, например при подготовке проекта жилой застройки установить вид разрешённого использования с меньшим показателем УПКС, а непосредственно перед получением разрешения на строительство поменять на вид, допускающий жилое строительство", — рассказывает Максим Алексеев.
Некоторые виды нелогично объединены в общие группы, плюс, в отличие от Москвы, в которой установлено 17 групп УПКС, в Петербурге их только 10, отмечает он.
"Очевидно, такой подход не так дифференцирован и не учитывает возможных особенностей при расчёте налога за конкретный участок", — говорит Максим Алексеев.
Торг уместен
На этапе представления проекта оценки заинтересованные лица имеют право подать свои замечания, которые учреждение обязано рассмотреть. Так, в 2018 году в ГБУ поступило 1407 замечаний к проекту отчёта по 1 496 объектам недвижимости. В результате рассмотрения замечаний корректировка кадастровой стоимости была проведена по 441 объекту недвижимости.
В 2020 году замечаний было 910 — по 1 345 объектам недвижимости (корректировка кадастровой стоимости была проведена по 322 объектам). Как поясняют оценщики, соответствующие заявки должны быть обоснованными и подтверждены документами.
Отметим, что пересмотр кадастровой стоимости зачастую инициирует непосредственно КИО. Так, под конец 2021 года комитет выпустил приказ на 35 страницах с актуальными цифрами по десяткам объектов.
На более поздних этапах работает процедура исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По информации "ДП", с 2019 по 2021 год СПб ГБУ "Кадастровая оценка" приняло 1283 таких заявления. По 805 (они касались 5165 объектов) приняли положительное решение, по остальным — отрицательное.
Федеральное законодательство позволяет оспаривать результаты оценки в судебном порядке, отмечают юристы. Правда, опрошенные "ДП" эксперты до обращения в суд советуют сравнить будущие затраты на ведение дела в арбитраже с возможной выгодой от снижения кадастровой оценки — иногда экономический эффект бывает минимальным и не покрывает издержек на юристов.
Напомним, в 2023 году в Петербурге будет проводиться кадастровая оценка объектов недвижимости (зданий, помещений, квартир и пр.). Её результаты участники рынка заранее считают гораздо более резонансными.
