Отголоски столичной "распродажи" зданий бывших АТС доходят до вневедомственной охраны и петербургских производителей сигнализации.
Почувствовал головную боль сам — передай другому. Телеком, девелоперы, вневедомственная охрана под "крылом" Росгвардии, абоненты с домашними телефонами и сигнализациями — всё смешалось, у каждого свои проблемы. А начался весь этот кавардак с Москвы — точнее, с желания МГТС избавиться от непрофильных активов.
Система дочек
Заботливо отстроенные в прошлом веке здания АТС ни в Москве, ни в Петербурге телекому больше не нужны. Несколько этажей заменяются "уголком". В "Ростелекоме" уточняют, что, например, адекватная для сегодняшнего дня стойка PON (волоконная сеть) умещается в размер 600 х 600 х 2000 мм и обеспечивает охват в 32 тыс. абонентов. Старое оборудование АТС такой же ёмкости занимало 1,5 тыс м2.
Очевидно, что балласт с баланса — неликвидные здания — теперь постепенно приходится скидывать. В Москве за дело взялась компания "Лидер-инвест", ныне купленная ГК "Эталон", — "дочка" АФК "Система". Последней принадлежит, напомним, ещё и телеком-компания МГТС (отсюда и "лишние" АТС). В одном из интервью в СМИ Евгений Рубцов, некогда президент и председатель правления "Лидер-инвест", объяснял, что полная "очистка" АТС от оборудования и, как следствие, вовлечение зданий в проекты девелоперов стали возможны только в 2012-2013 годах. Именно тогда PON-технологии внедрялись повсеместно.
За МГТС в игру ожидаемо вступил другой гигант — "Ростелеком". В 2016 году организация по уже знакомому обычаю выпустила на рынок свою "дочку" — "Телеком-5". Новорождённая компания должна была реализовать потенциально интересные девелоперам и инвесторам объекты из портфеля недвижимости "Ростелекома". К 2019 году в руках "Телекома-5" было 43 лота в 12 городах России. Так "распродажа" АТС переместилась в Петербург — здесь тех самых "потенциально интересных", но всё же специфичных зданий и участков оказалось достаточно.
"Под строительство жилья такой объект не всегда подходит из-за недостатка земли вокруг", — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank в Петербурге.
"Первыми были проданы здания, которые по локации и планировке очевидно подходили под бизнес-центры. Там, где экономика бизнес-центра не "вытягивала", потребовалось больше фантазии, чтобы обосновать переделку зданий в гостиницу или апартаменты", — объясняет Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE.
К 2020 году "ушли" участки в завидных местах — например, на улицах Почтамтской, Большой Морской и Гороховой. Зато в марте 2020-го в СМИ появился новый любопытный список — ещё 13 зданий, которые "Ростелеком" собирался реализовать через "дочку". Среди них затесались телефонные узлы на улице Некрасова, 3-5 и Свеаборгской улице, 10. Остальные же расположились в "спальниках".
Несмотря на специфичность лотов, "Ростелекому" повезло с ситуацией на рынке недвижимости в Петербурге: дали результат и высокий спрос на землю, и девелоперские сделки на сумму 54 млрд рублей за первые 6 месяцев 2021 года. Итог: за год — от марта к марту — из 13 лотов было продано всего 4 (если верить перечню объектов недвижимости, выложенному на сайте "Телеком-5"), зато за следующие несколько месяцев — с марта по август — по крайней мере 6. Сейчас на сайте компании в каталоге доступных для покупки площадок "красуются" всего три адреса: улица Композиторов, 27, улица Кораблестроителей, 33 и улица Лёни Голикова, 29к.2.
"Один из ключевых факторов, поспособствовавших успешной продаже активов, — высокая заинтересованность инвесторов на фоне сокращения привлекательного предложения и роста цен на недвижимость", — говорит Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Петербурге. В комментарии Косарев также отметил особенно привлекательный для редевелопмента лот из числа оставшихся — объект на Свеаборгской улице в Московском районе. Именно это участок, по всей видимости, был продан в процессе подготовки текста: адрес исчез из каталога лотов на сайте "Телеком-5".
Проблемы с физлицом
Один из лотов, также пропавших из "списка 13", — объект на улице Ивана Фомина, 8. Логично было бы предположить, что его новый обладатель — ГК "Ленстройтрест", который годом ранее приобрёл соседний участок для строительства жилого комплекса (бывшую площадку компании "Позитрон" на Ивана Фомина, 6). Но — нет: застройщик утверждает, что пускай и знал о продаже участка, перспективным его не считал. "Телеком-5" в свою очередь от комментариев воздержался.
Что до абонентов бывших АТС, с телефонией, доступом в интернет, IP-телевидением проблем обычно не возникает: АТС у дома из-за PON-технологий больше не нужна. Но болезненные изменения подкрались со стороны Росгвардии, точнее — вневедомственной охраны, её подразделения. "Вневедомственники" используют сети "Ростелекома" для оказания услуг своим абонентам, и жители, которые попадали в зону обслуживания АТС на Ивана Фомина, недавно получили соответствующее уведомление. Краткое содержание: сети реконструируются, здание "Ростелекома" скоро будет освобождено от оборудования, передача данных по прежней технологии на пульт вневедомственной охраны прекращается, придётся менять оборудование на альтернативное — работающее по каналу связи GPRS.
В Росгвардии от комментариев отказались. В свою очередь в "Ростелекоме" говорят, что услуга охранной сигнализации, которая была подключена через старую инфраструктуру, может осуществляться как на базе новых оптических сетей, так и на базе технологии GPRS. Поставщики услуги выбирают наиболее подходящий для своих клиентов вариант и очевидно, что в случае с АТС 517 и вневедомственной охраной был принят второй путь.
"Для установки сигнализации могут быть использованы не только сети "Ростелекома", но и сим-карты мобильных операторов, и радиоканалы. В случае, если имеющаяся сигнализация поддерживает технологию GPRS, пользователю могут предложить дополнить оборудование новой сим-картой. Если нет, придётся менять технику, и на это уже могут уйти десятки тысяч рублей", — прогнозирует Юрий Брюквин, генеральный директор аналитического агентства "Рустелеком".
Рекомендуемое оборудование прописано в списке техники, удовлетворяющей "Единым требованиям…" для работы вневедомственной охраны (документ можно найти в свободном доступе на сайте НИЦ "Охрана", подведомственного Росгвардии). Например, в 2021 году утверждено 92 наименования от 7 петербургских компаний — ЗАО "Риэлта", ООО "Росохрана Телеком", ООО "Элеста", ООО "Бизнес Мониторинг", ЗАО "СПЭК", ЗАО "Аргус-Спектр", ООО "Стрелец". Всего же наименований в этом списке 162, и на производителей из Москвы и Московской области приходится всего 14 из них. Похоже, у Петербурга пополнение в ряде титулов: не государственная столица, так охранная.
