Даже незначительное повышение банком ставки по ипотеке ведёт к сокращению его доли рынка. Поэтому банкиры стараются не трогать общие условия кредитования, ограничиваясь точечными изменениями по отдельным программам.
Ставки по ипотеке пошли вверх. Одним из последних о повышении заявил Сбербанк, подняв собственные базовые значения на 0,4 процентного пункта (п.п.). Другие игроки скорректировали условия ещё в апреле, но весьма осторожно. Спрос на этот продукт, как и на любой розничный кредит, определяется уровнем ставки: её изменение даже на 0,01 п.п. может привести к сокращению объёма выдач и перетоку потенциальных заёмщиков к конкурентам.
Принцип усреднения
Банк России анализирует показатели рынка с большой задержкой: по его данным, средневзвешенная ставка по итогам марта текущего года в РФ снизилась по отношению к февралю на 0,03 процентного пункта, до 7,23% годовых в рублях. По Петербургу этот показатель, напротив, показал прирост на 0,03 п.п., до 7,24%. Выводы по результатам апреля регулятор опубликует не ранее июня.
Принцип подсчёта регулятора математически прост: суммируются условия по всем выданным кредитам, в том числе и по льготной программе на рынке строящегося жилья. Условия по последней уже побили исторический рекорд: никогда ещё с начала выдачи в стране ипотеки в 1997 году ставки не были ниже 6% годовых.
Читайте также:
Финансы
Жильё может стать недоступнее
Усредняя условия субсидируемой и стандартной программ, ЦБ РФ получает красивую цифру, которой не зазорно похвастаться в отчётности. Реальность же, как всегда, выглядит намного жёстче. У Сбербанка, например, при доле рынка по Петербургу 40,4% до повышения в мае базовая ставка по льготной ипотеке начиналась от 5,75% годовых, на вторичном рынке — от 7,7% годовых. Как следует из данных Банка России, в марте в Петербурге у Сбербанка среднее значение ставки по всем ипотечным кредитам было равно 8,8% годовых, на строящееся жильё — 8,2%.
Минимальные ставки в том же месяце оказались у банка "Центр–кредит" (2,75% годовых в рублях) и Севергазбанка (4,85%). Правда, оба выдали по одному кредиту за месяц, что может означать предоставление определённых условий для особых клиентов. Максимальные ставки — 15,6 и 12,5% — оказались у Банка жилищного финансирования и "Веста" (24 и 22 выданных ипотечных кредита в марте соответственно).
То, что ипотечные ставки будут повышаться, стало очевидно как раз в марте, после первого в этом году повышения ключевой ставки. В апреле она увеличилась ещё раз, до 5% годовых.
После мартовского повышения на 0,25 п.п. ипотечные ставки уже через месяц выросли в среднем на 0,5 п.п. Скептически настроенные эксперты предполагают, что апрельское повышение ключевой на 0,5 п.п. подтолкнёт рост средних ипотечных ставок не менее чем на 1 п.п. уже в мае.
Оптимисты считают, что ставки если и будут повышаться, то ближе к осени: сейчас банки будут активно пугать население грядущими изменениями и постараются за короткое время нарастить кредитные портфели.
Ухватить долю процента
Банкам без госучастия в капитале конкурировать за доли рынка сложно: 57% ипотеки в Петербурге выдают Сбербанк и ВТБ (у последнего на 1 апреля текущего года 16% рынка). Третьим по значимости игроком является банк "Санкт–Петербург" (7,2%). Другие кредиторы довольствуются менее 5% рынка каждый. Несмотря на некоторое сокращение доли у ВТБ (на 0,6 п.п. по сравнению с началом апреля прошлого года), усиление тройки произошло за счёт конкурентов: сдали позиции Юникредитбанк (1,9% против 2,2% годом ранее), Райффайзенбанк (3,4% против 4%), Абсолютбанк (0,8 и 1,2%).
Нужно отметить, что распределение долей не учитывает кредиты, выданные людям с иногородней регистрацией: большинство опрошенных "ДП" банков считают цифры ЦБ РФ по портфелям сильно заниженными. Рыночные позиции по итогам марта по сравнению с февралём изменились даже у тройки лидеров: не поднимавшие ставки Сбербанк и ВТБ увеличили доли на 0,4 п.п. и 0,3 п.п. соответственно, а банк "Санкт–Петербург", напротив, снизил её на 0,2 п.п.
Если удорожание классических ипотечных кредитов (на покупку готового жилья) продолжится, банкирам останется уповать на программы рефинансирования и строящееся жильё. Но если льготная ипотека на стройку, как и анонсировалось, будет отменена 1 июля 2021 года, а ставки на рефинансирование начнут расти вслед за обычными, банкам, которые сегодня активно наращивают портфели за счёт таких кредитов, придётся трудно.
Как отметили в пресс–службе Промсвязьбанка, рост ключевой ставки и завершение госпрограммы льготной ипотеки могут привести к росту ставок на первичном рынке жилья и, как следствие, возможному снижению спроса на ипотечные квартиры. "В результате ослабления спроса темпы роста цен на жильё могут замедлиться, но вместе с тем рынок ипотечного кредитования будет поддерживаться запуском программ в партнёрстве банков с застройщиками и работодателями", — подчеркнули в банке.
"Постепенное повышение ключевой ставки неизбежно увеличит процентные ставки по ипотеке во втором полугодии 2021 года до уровня 8–8,5% годовых. На этом фоне серьёзно снизятся объёмы кредитов на рефинансирование ипотеки, оформленной в прежние годы, — отмечает Михаил Иоффе, управляющий Северо–Западным филиалом банка “Открытие”. — Именно перекредитование за последние полтора года стало существенной частью ипотечного бизнеса, а из–за его опережающего роста доля первички в общем объёме выдаваемой ипотеки в Петербурге в начале 2021 года снизилась до 44,7%, тогда как в начале 2020 года была 48,3%".
Рефинансирование как отдельный продукт помогает отдельным игрокам закрепиться на рынке Петербурга: доля таких кредитов в портфелях Экспобанка — 93%, Юникредитбанка и Новикомбанка — по 53%. Преобладающая доля на покупку строящегося жилья наблюдается в портфелях у Промсвязьбанка (67%), Металлинвестбанка (56%), Россельхозбанка (50%), банка "Возрождение" (49%).
Оценить влияние льготной ипотеки на стройку невозможно: по данным "Дом.рф", всего с момента запуска программы "Дом.рф" выплатил банкам субсидий на 297,7 млн рублей по выданным кредитам на 1,48 трлн рублей.
Осенью прошлого года по местным кредитам банки получали субсидий порядка 4 млн рублей ежемесячно, после повышения ключевой ставки расходы государства возросли. Скорее всего, именно это и подтолкнёт к отмене госсубсидий.
Температура рынка
Банк России отчитывается о рынке ипотеки, ориентируясь на данные по месту регистрации заёмщика. У такого подхода есть серьёзная погрешность: ипотека связана с недвижимостью, логичнее было бы считать по месту нахождения квартиры. Например, жители города, покупающие жильё в агломерациях Ленобласти, Мурино или Кудрово, статистически помогают наращивать банковские портфели для Петербурга. Иногородние же покупатели, которые совершают, по разным оценкам, не менее трети от всех покупок недвижимости, также отражаются по суммам и ставкам в своих регионах.
На начало апреля текущего года совокупный ипотечный портфель в городе достиг 630,6 млрд рублей. Банк России дополнительно публикует более подробные данные — количество и объём по каждому из банков. Согласно этой отчётности, жители города должны по ипотеке 595 млрд рублей. ЦБ РФ раскрывает данные по 102 банкам, тогда как всего в городе представлено 116 кредитных организаций. Некоторые из оставшихся 14 также выдают здесь ипотеку, но в детальной статистике регулятора их нет. Например, в своих статистических данных ЦБ РФ потерял информацию о портфелях Промсвязьбанка, Совкомбанка, АК Барс банка. "Дом.рф" относит их к топ–20 ипотечных участников в стране. Регулятор проигнорировал запрос "ДП", почему обязательная отчётность по этим игрокам не раскрывается.
Можно предположить, что один из них, задействованный как опорный банк для работы с оборонными предприятиями, освобождён и от раскрытия результатов своей ипотечной деятельности.
Объяснить отсутствие информации по другим банкам невозможно: согласно инструкции ЦБ РФ, отчётность сдаётся всеми финансовыми учреждениями страны не позднее 10 рабочих дней следующего месяца.
Сам регулятор публикует сводные данные спустя полтора месяца после отчётной даты. При этом аналитический центр "Дом.рф", созданный при одноимённом участнике рынка ипотеки, получает сведения из отчётности ЦБ РФ заблаговременно и по всем игрокам и на их основе публикует свои аналитические данные.
“
После повышения ключевой ставки мы наблюдаем тенденцию на корректировку банками процентной политики по ипотеке. В первую очередь это коснулось стандартных программ. Плавное повышение ставок затронет и программы рефинансирования, в его ценообразовании основная составляющая — стоимость фондирования. По льготной госпрограмме, напротив, сохраняется тренд на незначительное снижение. С учётом планируемого срока её окончания в июне движений в сторону увеличения не будет. В части рыночных долей банков и стратегий их развития мы в целом ожидаем сохранения текущего паритета до конца года.
Дмитрий Алексеев
старший вице–президент розничного бизнеса банка "Санкт–Петербург"
“
Востребованность ипотеки будет зависеть от уровня ставок, которые ожидаемо будут расти. По итогам года мы увидим сопоставимые с 2020–м объёмы или снижение на 5–10%. Те, кто хотел взять кредит по пониженной ставке, уже осуществили планы, теперь спрос на первичную недвижимость формируется ожиданиями инфляции, валютными колебаниями и ставками по депозитам. Стоимость новостроек местами превысила цены на вторичное жильё, делая последнее более доступным. Первичный рынок сейчас несколько переоценён. Растёт спрос на готовое жильё и рефинансирование. В целом по банку на рефинансирование в прошлом году пришлось 30% от общего объёма выданной ипотеки, что в 5 раз превышает аналогичный показатель по итогам 2019 года. Петербург соответствует общему тренду: доля рефинансирования составила 25% от объёма сделок, что также в 5 раз больше результатов 2019–го.
Ирина Илясова
начальник управления по Северо–Западному федеральному округу "Росбанк Дом"
