В это трудно поверить, когда узнаёшь впервые: деятельность по операциям с недвижимостью даёт вклад в ВВП (10,4% в 2020 году) вдвое больший, чем всё строительство (не только этой недвижимости, но и производственное — 5,7%). И, что уж совсем невероятно, этот вклад больше, чем даже добыча полезных ископаемых (9,8%). Фактически это вторая по величине отрасль российской экономики, уступающая только обрабатывающей промышленности (14,7%). А если добавить сюда часть операций по финансовой и страховой деятельности (ещё несколько процентов ВВП), а также услуги по ремонту квартир, производство мебели, бытовой техники и множества мелочей — становится понятным, почему недвижимость считается одним из ключевых локомотивов российской (да и любой другой) экономики.
При этом рост цен на недвижимость не входит в официальные показатели инфляции. Скачки цен на квартиры прямо увеличивают добавленную стоимость по операциям с недвижимостью при любой операции по перепродаже или аренде жилья. Так что формально локомотивом ВВП выступает даже инфляция на рынке недвижимости.
Поэтому для понимания экономического роста в стране очень важно точно знать, что же происходит на этом огромном рынке недвижимости, от которого зависит столь многое. А происходят на нём очень быстрые и интересные изменения.
Ещё в середине нулевых годов ипотечного рынка в стране практически не было. В начале 2007 года задолженность населения по ипотеке составляла около 20 млрд рублей. Для сравнения: сегодня это 9,2 трлн рублей (на 1 февраля 2021-го). Этот колоссальный скачок спроса на жильё повлёк за собой и резкий рост строительства жилья.
После провала жилищного строительства вдвое в 1990-х годах к середине 2010-х удалось выйти на объёмы позднего советского периода (около 70 млн м2/ год). Рекорд был достигнут в 2015 году — 85 млн м2/ год. Но с тех пор как отрезало — объёмы увеличиваться перестали (колеблются около 80 млн м2), несмотря на то что ипотека продолжала бурно расти.
Фактически с 2016 года начался новый этап — вместо квадратных метров населению предлагались всё более высокие цены на эти квадратные метры, которые и сжирали средства, взятые в ипотеку. С другой стороны, у граждан кончились деньги — с 2014 года падают реальные доходы, и сейчас они примерно на 10% ниже, чем в 2013-м.
Цели, обозначенные в майских указах президента 2012 года (в частности, снизить цену 1 м2 на 20% и увеличить ввод жилья на 60%), откровенно провалены. Цели майского указа 2018 года (строительство 120 млн м2 в год) до сих пор даже не начали выполняться. Правда, в июле 2020-го они были перенесены на 2030 год.
В 2020 году как антикризисную меру российские власти ввели льготную ипотеку по 6,5%. Каков, вы думаете, должен был быть результат на сложившемся рынке? Правильно. Объёмы строительства по-прежнему не растут, а вот цены на недвижимость скакнули.
Даже Владимир Путин начал говорить о том, что надо увеличивать объёмы строительства, в глава ЦБ Эльвира Набиуллина стала агитировать за фактическую отмену льготной ипотеки с середины 2021 года (сохранив её только в тех регионах, где не было скачка цен на недвижимость). Потому что льгота ведёт только к росту цен на квартиры (в Москве — на 15%, по данным irn.ru, но Набиуллина назвала цифру для Москвы и Петербурга — 30%). Но ведь для любого нормального человека ясно, что не спрос на жильё надо ограничивать, а увеличивать строительство жилья — иначе это путь в тупик, в никуда, в застой.
Однако темпы строительства не растут — почему? Это одна из самых зарегламентированных отраслей российской экономики. Административные издержки и многочисленные разрешения делают её и одной из самых "взяткоёмких" для городских чиновников. После периода "бури и натиска" в отрасли стал формироваться костяк крупнейших компаний, и под надзором чиновников она стала всё более монополизироваться. Окончательно её высочайший уровень монополизации оформился в 2020 году с отменой долевого строительства и переводом его на финансирование в банки (деньги населения на эскроу-счетах в них выросли за год на 1 трлн рублей). Понятно, что без связей с чиновниками и крупнейшими госбанками строительные организации существовать больше не могут.
Хотим бурного роста строительства, как в середине нулевых — середине 2010-х? Тогда надо резко снижать барьеры на вход в эту отрасль, сокращать административную нагрузку, возвращать в том или ином виде долевое финансирование строительства (для снижения цен), реформировать систему эскроу-счетов. Но непохоже, что в российском правительстве есть понимание этих проблем. И не похоже, что лоббисты (прежде всего крупнейшие госбанки и застройщики) дадут эти реформы провести. Пока не видно, как выйти на цель в 120 млн м2 жилья в год, а ипотечный бум только увеличивает цены на жильё. Столь важная для экономического роста страны отрасль находится в тупике.
