Гаражная амнистия больно ударила по спросу на паркинги

Совет Федерации одобрил 31 марта закон об упрощённом порядке регистрации гаражей, построенных до 31 декабря 2004 года (то есть до введения в действие Градостроительного кодекса РФ), на государственных и муниципальных земельных участках. Документ направлен на подпись президенту и вступит в силу с 1 сентября 2021 года. По сути по аналогии с дачной амнистией объявляется и гаражная.

Закон позволит гражданам в течение 5 лет (до 1 сентября 2026 года) бесплатно получить в собственность участки, на которых возведены гаражи. Амнистия распространяется также на некапитальные постройки, если земля под ними была выделена гаражному кооперативу. Под амнистию попадут и наследники граждан, получивших или построивших гараж до 2004 года включительно, и те, кто купил постройку у первоначального собственника. В результате граждане смогут зарегистрировать право собственности на гаражи и занимаемые ими участки, а бюджетная система получит дополнительные доходы в виде арендной платы, земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Хотя закон вступит в силу только через 5 месяцев, он уже влияет на востребованность машино–мест в паркингах в жилых комплексах.

Петербургские эксперты утверждают, что, с одной стороны, сегмент гаражей с годами теряет былой интерес: молодёжи по нраву каршеринг, к тому же расположенные далеко от жилья гаражные массивы требуют транспортной доступности.

Вместе с тем приравнивание гаражей к нежилым помещениям, что подразумевает их включение в рынок недвижимости, заставляет посмотреть на гаражную застройку с другой стороны. Гаражи по–прежнему будут составлять конкуренцию машино–местам. И главное преимущество — относительно невысокая по сравнению с паркингом цена.

Дополнительный конкурент

Строительство любого паркинга для девелопера, как правило, находится на грани рентабельности или даже является убыточным. По разным данным, в новостройках эконом– и комфорткласса пустует до половины машино–мест. Причина — дороговизна. Однако застройщики вынуждены исполнять требования законодательства и строить отдельно паркинги в составе проекта.

По данным "Авито Недвижимость", спрос на машино–места по итогам 2020 года вырос в стране на 11%, но в Петербурге сократился на 1% при 15%–ном росте предложения. Зато спрос на гаражи увеличился на 6%.

Аналитики полагают, что основной фактор — предстоящая гаражная амнистия. Хотя, конечно, есть и другие. Например, в условиях снижения доходности на финансовых рынках покупатели увидели возможность сохранить средства в гаражной недвижимости. Также растёт рынок подержанных авто, требующих площадок для хранения.

В ГК "ФСК" отмечают, что в подземных паркингах спрос на машино–места ниже, чем в наземных. В основном машино–места приобретают покупатели двух– и трёхкомнатных квартир.

Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге, утверждает: если в жилом квартале и на ближайших улицах есть возможность бесплатной парковки, паркинги покупают менее активно. Второй важный фактор — цена.

По итогам 2020 года, согласно сведениям "Авито Недвижимость", средняя стоимость машино–места составила в стране 600 тыс. рублей, в Петербурге — 613 тыс. Что касается новых домов, то, как рассказал Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга "РСТИ", средняя стоимость парковочного места в комфортклассе — около 800 тыс. рублей, в бизнес–классе — около 1,5 млн, в элитном — ближе к 3 млн рублей.

Средняя цена на гараж в России на конец прошлого года составляла 250 тыс. рублей. В Петербурге за 2020 год она выросла на 15%, но всё равно осталась ниже среднероссийской — 230 тыс.

Миллион — это слишком

Паркинг — такой же капитальный объект, как и квартира. То есть затраты на строительство в расчёте на 1 м2 сопоставимы. Однако, как указывает Андрей Коротков, исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства, потребитель так и не принял цену за парковочное место дороже 350–400 тыс. рублей. Чтобы продавать машино–места по такой цене, по его подсчётам, себестоимость строительства не должна превышать 15 тыс. рублей за 1 м2. По данным ЗАО "Балтийская жемчужина", себестоимость одного этажа подземной парковки на 12% выше наземной, и с каждым этажом вглубь разница растёт.

Андрей Коротков отмечает: в ЖК высокого класса ситуация лучше, но и здесь семьи, владеющие не одним автомобилем, не готовы выложить за несколько машино–мест более 1 млн рублей. По его мнению, давно пора переходить на строительство комбинированных паркингов с коммерческими площадями, на современные парковочные технологии и оборудование, привлекать инвесторов. Это позволит решить проблему рентабельности парковочных проектов.

Фискальные меры не помогут

Обеспеченность петербуржцев парковочными местами диктуют федеральные нормативы и Правила землепользования и застройки — одно парковочное место на 80 м2 жилья (сопоставимо со стандартной трёхкомнатной квартирой). В реальности обеспеченность парковками конкретного микрорайона зависит от множества факторов, в том числе от класса объектов или наличия гаражей.

При этом в городе наблюдается дефицит парковочных мест, так как современные нормативы действуют с 2000–х годов, указывает Юлия Голубева. По оценкам аналитиков, обеспеченность машино–местами в Петербурге составляет 40%. По другим данным, на каждые 100 квартир приходится 25–30 парковочных мест.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", призывает не забывать про старый фонд, где не предусматривались парковочные места. "Большинство жителей таких домов создают спонтанные стоянки во дворах. Очевидно, что потребность города в парковочных местах выше, чем установленные законодательством нормы", — констатирует она.

Эксперты отмечают: в районах сложившейся застройки паркингов строится крайне мало, а дефицит парковочных мест возле бизнес–центров просто катастрофический. "И эту проблему расширением зоны платной парковки и другими фискальными мерами не решить", — подчёркивает Андрей Коротков.

Но существующие нормативы могут снизиться. Постановлением правительства РФ № 2122 от 16 декабря 2020 года полномочия по расчёту нормативов переданы региональным администрациям. И если власти субъектов РФ решат облегчить застройщикам жизнь и ослабить нормативы, количество парковочных мест (по крайней мере новых) может сократиться вдвое, опасается Андрей Коротков. При этом сокращённые нормативы будут действительны не только на территориях новых ЖК, но и повсеместно.