Только меры по борьбе с подорожанием продуктов вызывают столько откликов со стороны экономистов, сколько ситуация в строительной сфере.
В уходящем году власти инициировали ряд мер — от программы льготной ипотеки под 6,5% годовых до чуть ли не централизованного "завоза" среднеазиатских строителей, — призванных поддержать этот сектор.
Однако наиболее заметными результатами стали рост цен на недвижимость на 16–20% и рекордная закредитованность населения. Как справедливо указали самые проницательные из авторов, реальная цена обслуживания ипотеки в итоге существенно не изменилась.
Сейчас мы видим растущее противостояние — лоббисты строителей выступают за расширение мер поддержки, тогда как финансовые власти всё громче говорят о формировании "пузыря" на рынке недвижимости и частного кредитования. Аргументы сторон выглядят убедительно — однако, на мой взгляд, по состоянию на сегодняшний момент ситуация всё же не является излишне драматичной; попробую пояснить почему.
Во–первых, рынок недвижимости в России нельзя назвать "перегретым". Какими бы условными ни были сравнения с теми же Соединёнными Штатами, долларовая цена жилья — например, в Москве — к концу 2019 года была почти в 2,7 раза ниже, чем в канун кризиса 2008 года, тогда как в Америке она выросла за тот же период более чем на 17%.
В рублях цены увеличились с 2015 года приблизительно на 14%, тогда как средние номинальные доходы — почти на 18%. При этом нельзя не видеть, что рынок остаётся дефицитным, — недавно опубликованы данные о том, что в 809 из 1117 российских городов жилищное строительство… не ведётся вообще, а ввод жилья по итогам года окажется приблизительно на 12% ниже, чем в рекордном 2015–м.
Кроме того, в отличие, например, от США, рынок в России намного менее активен — что означает: даже если цены пойдут вниз, это вряд ли резко повлияет на рынок в целом (исключением может оказаться только Москва, на которую по стоимости приходится больше трети всей российской жилой недвижимости), приведёт к распродажам и изменит финансовые планы населения. Для россиян квартира или дом — это прежде всего место жительства, а не финансовый или спекулятивный актив. Поэтому опасения руководства ЦБ по поводу того, что ипотечный кризис нанесёт серьёзный удар по всей экономике, несколько преувеличены.
Во–вторых, нужно обратить внимание на строительный сектор. В нём в 2018 году создавалось 6,4% ВВП и было занято около 6,3 млн человек — то есть в 8 раз больше работников, чем во всей нефте– и газодобыче.
Даже если предположить, что 3–4 млн из этого числа составляют гастарбайтеры, не стоит забывать, что с сектором тесно связано производство стройматериалов, отрасль весьма "локализованная" с низким присутствием импорта (производящая 0,6% ВВП и дающая работу более чем полумиллиону человек), а также секторы ремонта, производства бытовой техники и т. д. На стройкомплекс работают десятки проектных институтов, сотни инжиниринговых компаний и дизайнерских центров; на него завязаны большие транспортные потоки (на перевозку стройматериалов приходится 11% грузооборота РЖД, и доля этого сегмента растёт).
Всё это означает, что серьёзный кризис на стройке (а в наше время жилое строительство ведётся намного активнее промышленного или инфраструктурного) станет болезненным ударом по экономике.
В–третьих, ипотечное кредитование, хотя и устанавливает рекорды, пока не выглядит опасным — причём по нескольким причинам. С одной стороны, это сейчас самые дешёвые кредиты, которые могут получить граждане, и те же 6,5% — это лишь на 2,5 процентного пункта выше средней инфляции за 2015–2020 годы и приблизительно на 1,05 процентного пункта выше темпов роста валютного курса за тот же период.
При этом тезис о том, что заёмщики вынуждены платить почти столько же, сколько и раньше, даже по сниженной ставке, не совсем верен — он относится лишь к тем, кто берёт кредит сейчас, но не учитывает выгоды тех, кто купил ныне подорожавшие квартиры летом или осенью. С другой стороны, вполне вероятно, что в 2021 году подъём цен остановится — причём как потому, что рынок привыкнет к новым условиям кредитования, которые и станут "нормой", так и потому, что спрос на новые кредиты уже сейчас иссякает.
Наконец, не надо забывать, что при оценке тела кредита речь идёт о фиксированной цене в рублях, а номинальные доходы растут в среднем на 4–5% в год, и через 5–6 лет платежи станут отвлекать существенно меньшую часть доходов заёмщиков, чем сейчас. Вероятнее всего, по ипотечным кредитам и процентам в 2021 году будет выплачено около 1,25–1,3 трлн рублей, или чуть более 2% денежных доходов населения.
Однако даже если эти доводы не выглядят убедительными, давайте задумаемся об альтернативах (власти принимают многие решения не потому, что они идеальны, а потому, что нет особого выбора).
Если не поддерживать рынок, упадёт предложение жилья — и сам этот процесс вызовет тот же рост цен, в котором сейчас винят масштабную ипотеку. Сократятся занятость и налоговые поступления, замедлится экономический рост. Многие строительные компании уйдут с рынка (сейчас не середина 2000–х, когда прибыль доходила до 100%, большинство строителей работают на минимальной марже и в условиях очень жёсткого регулирования).
Предложение поддержать сектор через дотации строительным компаниям, списание или софинансирование их долгов — заведомо плохой вариант, так как породит только коррупционные схемы и даст преимущество избранным игрокам. Иначе говоря, более рыночного варианта, чем субсидирование расходов, целесообразность которых оценивают сами потребители, не просматривается.
Наконец, давайте задумаемся о том, какие последствия может иметь ипотечный кризис, если он случится. На мой взгляд, государство не сможет допустить банкротства нескольких миллионов заёмщиков или потери ими своего жилья.
Поэтому если ситуация действительно будет развиваться по негативному сценарию, правительство вынуждено будет оказать помощь банкам или объявить мораторий на выплаты (замечу: сегодня 77% ипотеки выдают пять государственных банков, так что здесь у властей будет право сказать своё веское слово). Этот момент, часто не учитываемый в анализе, кажется мне существенным, так как серьёзно снижает риск неконтролируемого развития событий.
Подводя итог, я скажу: увеличение кредитной нагрузки на население в условиях кризиса не является идеальным решением. Люди сократят прочие расходы, будут осторожны в планировании покупок — и, как следствие, 2021 год может не стать периодом "восстановительного" роста.
Однако даже с учётом этого обстоятельства я бы не решился резко критиковать действия правительства, так как не вижу им реальной альтернативы. А то, что впервые за долгие годы в российском руководстве начались разногласия и споры по вопросам экономической политики, — это очень хорошо: ведь без них шансы на выбор оптимального решения снижаются в разы.
