Зайдет не каждый

Центр Петербурга — не самая удобная для девелопмента территория. Свободных пятен под застройку здесь почти не осталось, а сложные проекты с расселением отдельных домов девелоперов не привлекают. Масштабная стройка и реставрация здесь возможны лишь в рамках государственной программы реновации исторического центра, но ожидать ее в краткосрочной перспективе не стоит. В Центральном районе преимущественно возводят новостройки бизнес– и элит–класса.

"Центр города — это эксклюзивность, которая определяется уже самим местонахождением объекта в центре: таких премиальных локаций с каждым годом становится все меньше и меньше", — рассказывает Светлана Ленчик, начальник отдела продаж элитной недвижимости "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" ("Группа ЛСР"). При этом реализовать по–настоящему премиальный объект возможно только на большом участке, где можно построить квартал, а не отдельное здание, уверен Леонид Рысев, генеральный директор компании "Элитные квартиры": "Сейчас люди хотят купить не просто квартиру в хорошем подъезде или доме, спрос в элитном сегменте сместился на крупные проекты со своей внутренней территорией, необходимой инфраструктурой".

1,4% предложения

Новые проекты могут быть реализованы на месте бывших промышленных площадок вдоль Миргородской, Кременчугской, Новгородской и Херсонской ул., участков вдоль Невы, разбросанных от Большеохтинского моста до Александро–Невской лавры. Например, сейчас согласовывается проект строительства жилья на участке Прядильно–ниточного комбината им. Кирова на ул. Красного Текстильщика. В локации, тяготеющей к площади Александра Невского, возможен ряд перспективных проектов, самый крупный из которых — редевелопмент завода игристых вин "Вилаш" (Тележная ул., 37, где можно построить порядка 60 тыс. м2 жилья), говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group). "Также в Центральном районе продолжится реализация точечных проектов в районе Лиговского пр., Боровой и Звенигородской ул. — здесь существует несколько перспективных объектов с приемлемым количеством обременений на земельных участках", — считает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".

По данным "Петербургской недвижимости" на начало апреля, в продаже находятся 13 жилых комплексов в Центральном районе: два — класса масс–маркет, семь относятся к классу бизнес, оставшиеся четыре — к классу элита. Объем предложения на конец 2019 года — 49,9 тыс. м2, это 1,4% от общего предложения по городу. Средняя цена в классе масс–маркет — 143,6 тыс. руб. / м2, в классе бизнес — 213,4 тыс. руб. / м2, в элите — 409,9 тыс. руб. / м2.

Сложный премиум

Работать в историческом центре сложно. "Здесь специфическая конкуренция — не каждый девелопер сюда готов зайти. Любой проект здесь однозначно портфолийный и знаковый для любой компании, — говорит Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК “ПСК”. — Однако объем экспертиз и согласований рекордный. Причем состояние зданий, прилегающих к будущему объекту нового строительства, зачастую остается секретом для всех до момента, пока не начнется обследование. О реальном же положении дел можно только догадываться. Вплоть до того, что обнаруживаются новые, нигде не зарегистрированные ранее остатки старых фундаментов, коммуникаций".

Любой проект в центре неминуемо попадает в поле зрения градозащитников.

"Работа в центре может быть связана с социальными аспектами — волнения жителей соседних домов, споры общественности по поводу архитектурного облика и так далее. Всегда есть риски, непонятно, чем такие проекты могут закончиться", — говорит Марианна Ивлева, руководитель отдела маркетинга ГК "КВС".

Драйвер реставрации

Строительная активность в Центральном районе должна быть направлена на реставрацию и реконструкцию исторических зданий, требующих вмешательства в разной степени срочности. При этом объем строительства в центре небольшой — в лучшем случае до 5–10–15 тыс. м2. При таких параметрах сложно вывести проект на рентабельность.

"Общая проблема в том, что затраты на реконструкцию почти всегда выше, чем затраты на новое строительство", — говорит руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.

"Работы по реконструкции были интересны небольшим строительным компаниям, но малый и средний бизнес в девелоперской среде сокращается с каждым годом", — говорит Марианна Ивлева.