Жильё на вырост. Кто покупает большие квартиры в Петербурге?

Хотя квартирография современных жилых комплексов ушла от преобладания минималистичных студий, долю больших квартир — а такими сегодня считаются уже и трёхкомнатные — увеличивать строители не собираются.

По данным Консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (SetlGroup), доля квартир с тремя и более комнатами в сегменте масс-маркет незначительно снижается в последние годы: в Петербурге среди выведенных на рынок объектов в 2020 году на них пришлось 6% — это примерно на уровне 2019 года и на 1 процентный пункт меньше, чем в 2018 году. В Ленинградской области их ещё меньше — сейчас на рынке их около 2%, в 2019 году было 4%, в 2018-м — 3%.

При этом у разных застройщиков показатели могут различаться в зависимости от расположения объекта, его класса и концепции жилого комплекса. "На рынке масс-маркета доля многокомнатных квартир в доме может составлять 5–20%, — комментирует руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург" Дмитрий Ефремов. — При этом если жилой комплекс расположен в хорошей локации рядом с метро, то средняя площадь квартир может снижаться — это обеспечит дополнительный объём наиболее ликвидных планировок. В нашей компании на долю трёхкомнатных квартир приходится около 19% продаж".

В проектах ГК "Ленстройтрест" на трёхкомнатные квартиры приходится 15%, встречаются отдельные очереди и корпуса, где эта доля может быть выше. "В объектах, где трёхкомнатные квартиры пользуются спросом, их доля будет расти, в квартирографию следующих очередей при проектировании будет закладываться большее количество таких лотов, — поясняет директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. — В наших кварталах есть отдельные дома, в которых почти половина квартир — трёхкомнатные". Но чётко прослеживаемой тенденции к изменению доли многокомнатных квартир нет, на текущий момент доля трёшек в проектах компании остаётся на прежнем уровне.

Генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева рассказывает, что доля трёхкомнатных квартир варьируется в зависимости от расположения объекта, его класса, позиционирования. Новостройки "КВС" в основном ориентированы на семейных покупателей, поэтому в среднем в комфортклассе доля больших квартир составляет 8–13% от квартирографии. Это соответствует спросу, который в последние 3 года также находится на уровне 10–13%.

Причина понятна и заключается прежде всего в стоимости многокомнатной квартиры, которую может себе позволить далеко не каждая семья. "Подавляющее большинство приобретаемых трёшек — ипотечные, и, каким бы крепким и надёжным ни было субсидированное банковское плечо, в конечном итоге всё упирается в размер ежемесячных платежей и уверенность заёмщика-покупателя в завтрашнем дне, — говорит маркетолог-аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. — А уверенности как раз и недостаёт. Поэтому, полагаю, доля таких квартир будет уменьшаться".

Чем дороже, тем больше

При этом в жилье более высокого класса, наоборот, наблюдается рост доли квартир с тремя комнатами и больше, отмечает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. В новых проектах сегмента бизнес, например, она увеличилась с 22% в 2018 году до 34% в 2020 году, а в элитном жилье — с 52% до 68% за аналогичное время. "Наибольшая доля таких квартир отмечается в статусных локациях, а также в историческом центре", — акцентирует Ольга Трошева.

"В объектах более высокого класса, как правило, доля многокомнатных квартир больше, поскольку владельцы такого жилья менее ограничены в стоимости, — поясняет Анжелика Альшаева. — Кроме того, такие квартиры практически всегда приобретаются для себя, на будущее, чтобы создать здесь свою фамильную резиденцию". Так, в клубном доме "Б57" у парка Победы трёх- и четырёхкомнатные квартиры составляют больше четверти всего предложения — 27%, в малоэтажном жилом комплексе "Наутилус" у Матисова канала — 18%.

По словам Яна Фельдмана, если для экономкласса присуща мелкая нарезка и небольшие площади, то в сегменте бизнес-класс и выше метраж квартир увеличивается, они состоят минимум из двух отдельных комнат. "Для элитных квартир в дорогих локациях характерна совершенно иная квартирография, как правило, там не бывает малогабаритных лотов, упор сделан на крупные квартиры — от двух до пяти и более комнат", — описывает ситуацию Ян Фельдман.

В пересчёте на метр

Самая высокая стоимость квадратного метра, как правило, у студий и однокомнатных квартир, поэтому с точки зрения средней цены "квадрата" многокомнатные квартиры приобретать выгодно, говорит Дмитрий Ефремов.

Но это правило действует только для жилья сегмента масс-маркет, отмечает Ян Фельдман, — в нём действительно средняя стоимость "квадрата" в больших квартирах ниже, чем в студиях и однокомнатных в том же доме. "В бизнесе расценки могут быть плюс-минус одинаковыми, а в элитном сегменте ситуация обратная: чем больше площадь, тем дороже квадратный метр, — рассказывает он. — Это связано со спецификой потребления в элитных домах, где покупатель платит не только за объём пространства, которое покупает, но и за его характеристики: расположение, планировку, вид из окна".

Ольга Трошева приводит данные, что средняя цена метра в трёхкомнатных квартирах в объектах класса масс-маркет и бизнес в среднем на 3–5% ниже, чем средняя цена метра по рынку. А вот в квартирах от четырёх комнат она превышает среднюю стоимость квадрата по рынку, что обусловлено дополнительными качественными характеристиками этих квартир — наличием гардеробных, мастер-спален и т. п. Но для масс-маркета это характерно только для Петербурга, в области зависимость прямо пропорциональна: чем больше квартира, тем дешевле метр.

По данным КЦ "Петербургская недвижимость" на март, в Петербурге в сегменте масс-маркет квадратный метр в трёхкомнатной квартире в среднем стоит 113,2 тыс. рублей, если комнат четыре и больше — 130,8 тыс. рублей. В Ленобласти цены ниже: в строящейся трёшке метр обойдётся в среднем в 76,2 тыс. рублей, в четырёхкомнатной квартире — в 74,5 тыс. рублей.

В бизнес-классе трёхкомнатные квартиры продают по 186,7 тыс. рублей за 1 м2, элитная трёхкомнатная квартира будет стоить в среднем 341,4 тыс. рублей за 1 м2, для четырёх и более комнат в квартирах метр обойдётся в 194,3 тыс. рублей и 351,8 тыс. рублей соответственно.

В то же время если речь идет о качественном проекте от надёжного застройщика, расположенном в хорошей локации, в котором при этом наблюдается дефицит трёшек, то такие квартиры и в масс-маркете могут быть выведены в продажу по достаточно высокой цене, отмечает Дмитрий Ефремов, то есть на ценообразование прямо влияет квартирография отдельно взятого жилого комплекса.

Родить сына, купить квартиру, посадить дерево

Такие квартиры называют "семейными" — наиболее востребованы они у покупателей с несколькими детьми (два-три ребенка). "Такие покупки — это либо первая собственная квартира для семьи, либо улучшение жилищных условий, связанное с рождением детей", — говорит Ян Фельдман, отмечая, что нередко такие квартиры приобретаются с использованием мер господдержки — материнского капитала, семейной ипотеки и т. п. Для покупателей, которые хотят расширить свою жилплощадь и вложить в покупку новой квартиры средства от продажи старой, у застройщиков есть гибкие программы рассрочки. Например, ГК "Ленстройтрест" предлагает рассрочку до 8 лет на недвижимость во всех своих проектах.

Ольга Трошева говорит, что типичный покупатель многокомнатной квартиры — это человек, находящийся в браке, преимущественно с детьми, который уже покупал квартиру. Поэтому он скрупулёзно подходит к выбору квартиры: обращает внимание на то, где будут установлены розетки, безопасен ли для детей двор и т. д.

При этом, по словам Дмитрия Ефремова, основные продажи многокомнатных квартир, как правило, приходятся на заключительный этап строительства и период после ввода. Во-первых, покупатели такого жилья нередко хотят вживую оценить удобство планировки, уровень окружающей инфраструктуры, выполненного благоустройства и даже вид из окна, то есть рассмотреть уже готовый товар со всех сторон. Во-вторых, такие квартиры нередко приобретают на смену прежней, с меньшим числом комнат, и здесь становится важным, насколько быстро можно переехать и заселиться в новый дом.

Поскольку часто большие квартиры приобретаются после продажи имеющейся недвижимости, то девелоперы в последнее время активизировали помощь в выстраивании цепочек сделок. "Для таких клиентов у нас разработана удобная программа "Квартира в зачёт" — мы берём весь процесс продажи и последующей покупки на себя. В рамках программы предлагаем также опцию "Живи в старой квартире до новоселья", — рассказывает Анжелика Альшаева, — то есть наши менеджеры подбирают покупателей на старую квартиру так, чтобы клиенты КВС могли арендовать её у нового владельца до тех пор, пока не получат ключи от новостройки".

Последние 3 года сделки по покупке квартир с тремя и более комнатами в общем объёме на рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по классу масс-маркет составляли 6–7%, в бизнес-классе — 23–25%, по классу элита — 38–50%, подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость".

"Спрос на большие семейные квартиры находится на устойчивом уровне — это достаточно стабильный сегмент, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Такие лоты меньше зависят от внешних краткосрочных факторов, потому что покупатели такого жилья, как правило, имеют достаточно большие накопления и стабильный доход".

Почему два больше трёх

Пока всё же гораздо более ходовым товаром остаются двухкомнатные квартиры — более доступные по цене. Как поясняет Дмитрий Ефремов, в последнее время на рынке был определённый рост числа покупателей, которые не приобретают себе первое жильё, в роли которого обычно выступают студии и однокомнатные квартиры, а улучшают жилищные условия — в этом случае выбор, как правило, делается в пользу двухкомнатных квартир, но и жильё с тремя и большим числом комнат также активно рассматривается.

По словам Анжелики Альшаевой, на интересе к двухкомнатным квартирам программы поддержки сказались заметнее: "В 2019 году мы заметили рост обращений по двушкам на 3,5% относительно 2018 года". Она отмечает, что двухкомнатные квартиры евроформата с объединённой кухней-гостиной по функциональности вполне могут сравниться с классической трёшкой, но по цене будут доступнее для покупателя. Это подтверждают и цифры — например, средняя площадь приобретаемого жилья по программе семейной ипотеки по итогам 2019 года в ГК "КВС" составила 55,9 м2.

Площадь меньше, планировки лучше

Покупателей больших квартир больше не становится, но за тех, что есть, на рынке идёт серьёзная борьба — в первую очередь за счёт улучшения качества таких квартир.

"Планировки становятся более функциональными и заточенными под потребности семьи, — рассказывает Ян Фельдман. — В наших проектах в трёхкомнатной квартире обязательно должна быть большая кухня (не менее 14 "квадратов"), как минимум один балкон и дополнительный санузел. Также мы стараемся в каждой многокомнатной квартире запроектировать кладовую с выходом из коридора".

Дмитрий Ефремов говорит, что застройщики постепенно расширяют ассортимент планировок, предлагая для квартир такого формата кладовые, отдельные гардеробные, постирочные. "Трёхкомнатные квартиры сравнительно компактной площади — около 62–66 м2 — также могут быть удобными и функциональными: с вместительной кухней-гостиной, изолированными спальнями, продуманными зонами, — отмечает он. — Такие решения позволяют обеспечить достаточно доступную стоимость предложения, а также создают для членов семьи собственное отдельное пространство. Это преимущество можно особенно оценить в условиях самоизоляции и удалённой работы из дома. Мы фиксируем повышение спроса на такие практичные планировки, которые представлены в новых очередях ЖК "Северная долина".

Разнообразие планировочных решений часто заявляется как конкурентное преимущество, особенно в объектах высокого класса, подтверждает Ольга Трошева: застройщики предлагают двухуровневые квартиры, квартиры с террасами, квартиры со свободной планировкой, мастер-спальнями (спальни с собственным санузлом), гардеробными, квартиры с круговыми планировками и другие варианты.

Важный аспект планировочных решений для многокомнатных квартир — просторные общие зоны, ведь людей здесь собирается больше. "Если в однокомнатной квартире достаточно кухни 8–10 м2 или кухни-гостиной 15 м2, то для трёх- и четырёхкомнатных квартир проектируются кухни 12 и более квадратных метров и кухни-столовые 18–25 м2, ведь здесь должен быть и достаточно вместительный кухонный гарнитур, и большой обеденный стол, — говорит Анжелика Альшаева. — В прихожей в семейных квартирах необходимо разместить больше зон для хранения или гардеробную, оставить просторное место на входе, чтобы домочадцы не испытывали неудобств, если они отправились куда-то вместе". Она говорит, что в КВС практически все трёх- и четырёхкомнатные квартиры спланированы как "распашонки". Это позволяет комфортно разбить пространство, сократить длину коридора, разделить взрослые и детские зоны, чтобы активные домочадцы не беспокоили тех, кто любит отдыхать в тишине.

Для больших квартир также обязательно наличие двух и более санузлов. В масс-маркете это может быть просто раздельный санузел, а в бизнес-классе приветствуется наличие нескольких полноценных ванных.

Важно и то, как спланированы места общего пользования в новом доме. "Для семейных покупателей часто важны тишина, спокойствие, чтобы не нужно было долго ждать лифта, можно было в безопасности оставить коляску за пределами квартиры. Поэтому часто мы проектируем большие квартиры в специальных семейных секциях с четырьмя-пятью планировками на этаже, а во всех холлах есть места для колясок и велосипедов", — резюмирует Анжелика Альшаева.

Не больше, а меньше

При этом уже сейчас существует тенденция уменьшения площади многокомнатных квартир, так как всё популярнее становится концепция "разумный метр". По словам Ольги Трошевой, она предполагает оптимизацию планировочных решений, в квартире каждый метр будет функционален: площадь коридоров сводится к минимуму, создаётся объединённая кухня-гостиная (евроформат), что позволяет иметь большую зону для приготовления пищи, для общения с семьёй и гостями.

"Аудитория покупателей квартир площадью 80 м2 и больше достаточно узкая, — соглашается Дмитрий Ефремов. — В условиях текущей экономической ситуации в небольших проектах многие застройщики будут, вероятно, сосредоточены на создании квартирографии со сравнительно небольшими средними площадями. В крупных, масштабных проектах девелоперы в любом случае будут стараться представить как можно больший ассортимент, чтобы привлечь разные категории покупателей".

"Как показала практика кризисов 2008 и 2014 годов, напрямую отразившихся и на рынке строящегося жилья, средняя площадь проектируемых квартир в кризисный период снижается, — констатирует Евгений Ортин. — Скорее всего, ту же тенденцию мы будем наблюдать в среднесрочной перспективе и в этот раз. Снижение доходов населения и, как следствие, его платёжеспособности отразится на структуре этого спроса. И хотя потребность в жилье — одна из базовых ценностей человека, бюджет покупки — вещь вполне конкретная".

В то же время Анжелика Альшаева считает, что площадь многокомнатных квартир в ближайшее время не будет заметно сокращаться или расти. "Сегодня большинство предложения жилья уже избавилось от "лишних" метров. Сокращать площадь в ущерб эргономике ответственный девелопер не станет, а увеличивать площадь в масс-маркете не позволит платёжеспособный спрос", — отмечает она.

Нет предпосылок и для того, чтобы доля трёхкомнатных квартир росла. "Это связано с отсутствием позитивных ожиданий относительно роста благосостояния покупателей, — говорит Ян Фельдман. — Не факт, что в ближайшее время многие смогут себе позволить покупать крупные лоты большой стоимости". Застройщикам, для того чтобы их проекты оставались ликвидны, невыгодно будет увеличивать количество крупных дорогих квартир.

Когда экономика стабилизируется, платёжеспособность вырастет и больше людей смогут удовлетворить потребность в расширении жилплощади, возможно, застройщики снова будут проектировать больше семейных квартир. Пока этого не произойдёт, можно прогнозировать только уменьшение и их количества, и метража.