Сейчас, когда благоустроенные территории вокруг домов опустели, можно отчётливо разглядеть, как девелоперы подходят к планированию общественных пространств. Формальный подход уже не в моде. И даже в домах сегмента масс-маркет появляются элементы, ранее присущие лишь элитным жилым комплексам.
Существующие своды правил регламентируют минимальный обязательный набор элементов благоустройства: подъездные пути, пешеходные дорожки и тротуары, газоны и кустарники, игровые и спортивные площадки, места для отдыха взрослых, для сбора твёрдых бытовых отходов, освещение, автостоянки, скамьи, урны. "Их минимально необходимое количество и площадь рассчитываются исходя из прогнозируемого числа жителей, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева. — Всё остальное — концепция ландшафтного оформления, материалы и оборудование, формы, цвета, сорта деревьев — остаётся на усмотрение застройщика, конечно, с условием, что они отвечают всем требованиям безопасности". Поэтому застройщик может посадить пару клумб и поставить игровой комплекс в рамках нормативных показателей, а может создать во дворе небольшой оазис с геопластикой и полем для мини-гольфа (такое благоустройство запланировано в квартале "Атмосфера" ЖК "Новое Сертолово"). "И в том и в другом случае дом можно будет ввести в эксплуатацию, — подчёркивает Анжелика Альшаева, — но формальный подход сегодня неконкурентоспособен".
Например, по словам директора по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Яна Фельдмана, в каждом из своих проектов компания превышает нормы по озеленению, отводя не менее 40% территории кварталов под насаждения. Кварталы возводятся по проектам европейских архитекторов, а пригороды в Европе очень зелёные. Например, в основу голландского квартала "Янила" по проекту архитектора Рюрда Гитема (Нидерланды) легла концепция "зелёной реки", которая подразумевает создание зелёного массива между "берегами" — корпусами квартала. Это парк на 7 га — с велодорожками, цветниками и зонами для прогулок.
Есть где разгуляться
Конечно, проекты комплексного освоения территории дают больше возможностей для создания полноценной среды — комфортной, разнообразной, насыщенной, отмечает Ян Фельдман. В проектах точечной застройки возможности девелопера ограничены, во-первых, площадью участка, во-вторых, экономика проекта (если мы говорим о массовом жилье) не подразумевает больших вложений в благоустройство, как правило, оно ограничено стандартными опциями. "Мы реализуем свои проекты, руководствуясь собственной корпоративной философией "ЖИВИ!", основанной на европейских традициях градостроения, — подчёркивает Ян Фельдман. — Это проявляется как в ландшафтном дизайне придомовой территории, так и в создании таких условий, которые будут способствовать развитию добрососедских отношений".
С тем, что качественное благоустройство с созданием разных функциональных зон, оборудованием отдельных площадок, скверов и даже парков удобнее всего проводить при комплексном освоении квартала, согласен и Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт-Петербург". "Один из трендов, который мы учли при проектировании ЖК "Юнтолово" и новых очередей "Северной долины", — это переход к созданию просторных территорий для прогулок и отдыха для жителей нескольких дворов сразу, за пределами отдельных придомовых пространств", — рассказывает он. Например, в "Северной долине" на улице Николая Рубцова открылось новое общественное пространство в духе скандинавских ландшафтов, с уличными солнечными часами и амфитеатром, голубыми елями, яблонями, каштанами. Рядом расположены детские площадки, зоны для спокойного и активного отдыха, чтобы можно было проводить время всей семьёй.
Разнообразие в благоустройстве для комплексных проектов ещё более важно потому, что они часто находятся в отдалении от городской сложившейся инфраструктуры. "Жители точечного проекта могут пойти прогуляться в парк неподалёку или потренироваться на спортивной площадке в соседнем дворе, в благоустройстве в таком случае делается акцент на том, чего не хватает в квартале, — объясняет Анжелика Альшаева. — В КОТах же все элементы нужно возвести в рамках микрорайона с нуля". Поэтому здесь больше внимания уделяется не только оборудованию детских и спортивных площадок, но и построению общественных пространств. Например, в лесопарковой зоне по соседству с нашим ЖК "Новое Сертолово" была создана экотропа "Заповедный лабиринт", которая сделала лес более похожим на парк: тут есть удобные тропинки, качели, беседки для отдыха. По словам Анжелики Альшаевой, это пространство полюбилось не только жителям микрорайона, туда приезжают отдохнуть жители Сертолово. А это лучший признак того, что общественное пространство построено грамотно и интересно.
Именно создание точек притяжения считает главной задачей благоустройства в проектах квартальной застройки руководитель Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (SetlGroup) Ольга Трошева. Они помогают объединить и познакомить соседей между собой, образовать настоящее добрососедское комьюнити и обеспечить жителям возможность отдыхать прямо на территории жилого комплекса. Среди них парки отдыха, площади с фонтанами, благоустроенные набережные, прогулочные аллеи и бульвары, общественные пространства с арт-объектами и многое другое. Например, для ЖК "Солнечный город" в Красносельском районе создан парк отдыха площадью 50 тыс. м2 — это крупнейший парковый проект в городе, реализованный на частные средства. Здесь, помимо непосредственно дорожек для прогулок, сформированы различные тематические зоны: игровая, спортивная, зона отдыха. Смонтировано оборудование футбольного стадиона с трибунами, волейбольной и баскетбольной площадки, огорожена территория для дрессировки собак.
Но небольшая площадь проекта отнюдь не всегда означает отсутствие благоустройства, особенно если это относится к жилым комплексам высоких ценовых категорий. Но если благоустройство в квартальной застройке рассчитано на большое число людей, то в небольших ЖК проекты чаще всего камерные. "Это аккуратные территории в закрытом дворе жилого комплекса или уютные зоны отдыха у воды — островки спокойствия и единения с природой в самом сердце огромного города", — рассказывает Ольга Трошева, приводя в пример благоустроенную набережную Большой Невки у элитного проекта Stockholm и открытую видовую террасу на набережной в ЖК "Петровский Квартал на воде".
Дорогое удовольствие
В среднем затраты на благоустройство придомовой территории составляют 2–4% от общего бюджета проекта, отмечает маркетолог-аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. По его словам, всё зависит от того, сколько застройщик готов потратить, ведь тенденции в этой сфере хорошо описывает фраза "нет предела совершенству, есть бюджет". Поэтому необходимо различать, что является для застройщика обязательным нормативом, а что он привнёс исходя из собственных представлений о прекрасном.
"Но не стоит питать иллюзий: каждый рубль, вложенный в придомовую территорию, увеличивает стоимость квадратного метра приобретаемого жилья, — говорит Евгений Ортин, — именно поэтому жилые комплексы премиум-класса порой могут похвастаться нестандартными решениями, такими как зимний сад или фонтан, а их ландшафтный дизайн может быть разработан студиями мирового класса". В то же время в сегменте массового спроса упор делается на функциональность, безопасность и компромисс — между сторонниками экологических решений и автолюбителями.
Универсальной формулы, по которой рассчитывается стоимость благоустройства, нет. "Затраты зависят и от того, какая инфраструктура уже есть рядом с новостройкой, и от территории комплекса — чем она просторнее, тем больших инвестиций требует, а также от марки оборудования, — подчёркивает Анжелика Альшаева. — В наших объектах масс-маркета затраты на благоустройство в среднем составляют около 3 тыс. рублей с квадратного мета продаваемой площади квартир и коммерческих помещений, в бизнес-классе — выше, могут доходить до 7 тыс. рублей за метр". Это не значит, что в масс-маркете дворы менее разнообразны и функциональны, просто, например, в комфортклассе чаще используется оборудование российских производителей, но оно также качественное и безопасное, проектируются оригинальные тематические зоны.
"В объектах более высокого класса применяется дорогое оборудование ведущих производителей, которое подчёркивает статус жилого комплекса, в том числе внешним видом, — подтверждает Дмитрий Ефремов. — В жилых комплексах класса бизнес и выше нередко используются водные объекты: фонтаны, пруды — их можно встретить и в проектах масс-маркета, однако важно учитывать, что водные объекты необходимо тщательно и регулярно обслуживать, что сказывается на размере коммунальных платежей".
В то же время в последние годы можно наблюдать, как подход к благоустройству, характерный для элитного жилья, переходит в массовый сегмент. "В проектах комфорткласса появляются закрытые от машин дворы, камеры наблюдения, спортивная инфраструктура на территории квартала, ландшафтный дизайн, арт-объекты — опции, ранее характерные для более высоких сегментов", — поясняет Ян Фельдман, отмечая, что набор характеристик среды в целом будет схож в проекте комфорткласса и в клубном жилом доме — различаться будет только бюджет.
Поэтому, резюмирует Дмитрий Ефремов, застройщикам важно выдерживать баланс между насыщением проекта опциями и итоговой стоимостью предложения, поскольку одним из основных критериев при выборе жилья остаётся цена.
Чтобы было ярко
Впрочем, находятся интересные арт-решения, которые не требуют весомых затрат. Например, на территории микрорайона "Новое Сертолово" ГК "КВС" реализовала масштабный культурно-просветительский проект "Музей под открытым небом" — фасады домов украсили граффити с изображением достопримечательностей Ленинградской области, а рядом разместили QR-код, ссылка с которого ведёт на подробное описание объекта. "Затраты были в рамках бюджета проекта, а жильцы в результате получили уникальную, интересную инфраструктуру, которой не найти во всей петербургской агломерации", — отмечает Анжелика Альшаева.
Другой яркий пример благоустройства — микрорайон "Семь столиц" в Кудрово. На территории ЖК "Вена" Setl Group украсил брандмауэры домов фантазийными репродукциями известного австрийского художника Густава Климта, а детские площадки в ЖК "Лондон" и изображения на трансформаторных будках и других элементах благоустройства выполнены в английском стиле.
Вообще же, вне зависимости от класса ЖК, один из основных трендов оформления придомовых пространств сегодня — обращение к скандинавскому минимализму, использование экологичных материалов в отделке, подчёркивает Ольга Трошева.
Двор для всех
Вспоминая детство, большинство людей первым делом вспомнит двор и любимые качели, на которых проводили время с друзьями. Сейчас детские площадки становятся всё более разнообразными. "Если раньше это были преимущественно типовые конструкции с горками, башенками, лесенками и качелями разных цветов, то сейчас появляются более интересные элементы для детских игр", — рассказывает Ян Фельдман. Он приводит в пример датскую фирму Kompan, которая производит конструкции из дерева и нержавеющей стали, в них нет ни одной детали правильной формы, нет ярких красок, а главное — эти конструкции не подразумевают чётко прописанного сценария игры: дети сами придумывают, как их использовать, развивая таким образом воображение.
При этом необходимо, чтобы во дворе было интересно и комфортно проводить время не только детям или пожилым людям, но и всем остальным жителям. "Площадки для детей проектируются с учётом потребностей и уровня активности разных возрастов, — подчёркивает Дмитрий Ефремов. — Для подростков и взрослых всё чаще оборудуются зоны для воркаута".
В голландском квартале "Янила" есть центральная площадь для мероприятий, её украшает небольшое здание в виде мельницы, уже ставшее локальной достопримечательностью, а в финском городке "Юттери" идёт работа над проектом набережной с зоной для барбекю, отмечает Ян Фельдман.
Площадки для пикников и барбекю, как правило, организуются тогда, когда на дворовой территории остаётся достаточно места, говорит Дмитрий Ефремов: "В этом случае важно всё организовать так, чтобы жителям было комфортно соседствовать с такими зонами, а на их территории вовремя проводилась уборка". Площадки для отдыха могут оборудоваться навесами, что в условиях петербургского климата делает пребывание на свежем воздухе более комфортным.
Популярным трендом стало и создание садов, аллей непосредственно при участии жителей ЖК. Например, для микрорайона "Ясно.Янино" от ГК "КВС" был выбран экостиль, максимально близкий к природе, с деревянными элементами площадок и зон для отдыха, с обилием зелени. А символом комплекса стало яблоко — оно встречается в декоре парадных и элементах двора, например, яркие беседки для буккроссинга выполнены в форме этого фрукта, покрытие детских площадок украшено соответствующими узорами. "Но основной идеей было постепенное формирование на территории микрорайона яблоневого сада, — рассказывает Анжелика Альшаева. — Мы специально оставили места для аллей, чтобы после заселения высадить именные деревья вместе с жителями, чтобы жильцы сами участвовали в украшении квартала".
Покупатель выбирает глазами
Сегодня, вне зависимости от цели покупки – для собственного проживания, для сдачи в аренду или с целью последующей перепродажи, покупатели перед принятием окончательного решения оценивают весь комплекс качественных характеристик проекта. "Благоустройство занимает в списке этих характеристик одно из важных мест, — отмечает Ольга Трошева. — В силу серьёзного роста цен в течение последних 2 лет и в текущем году с рынка практически исчезло "бюджетное предложение", то есть жильё, которое на старте можно было приобрести за относительно небольшие деньги, а затем через 2–3 года строительства перепродать и получить высокий доход". И сегодня, чтобы вложить свои средства грамотно, необходимо принимать во внимание не только надёжность застройщика, расположение ЖК, но и материалы, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры, интересные проекты озеленения, то есть всё то, что выделяет дом в ряду других.
Обязательный сейчас элемент успеха — это решения, которые отвечают современной повестке дня: раздельный сбор мусора, зарядки для электромобилей, каршеринг, уютные кофейни в доме, беседки и т. д. "Фотогеничность" и актуальность пространства — это то, что диктует время "Инстаграма", — комментирует Анжелика Альшаева. — Людям хочется, чтобы пространство, где они живут, было красивым, транслировало их образ жизни, чтобы они могли гордиться местом, где они живут, использовать территорию как ещё один способ рассказать о себе. Например, о том, что они поддерживают разумное потребление и как здорово, что в их доме есть такая инфраструктура. Что утренние пробежки они могут совершать в парке через дорогу или прямо на территории жилого комплекса. Мы видим такие посты от наших жителей".
Поэтому при прочих равных жилой комплекс с продуманной концепцией благоустройства выигрывает в глазах клиента. "Современные покупатели всё чаще ориентируются на европейский опыт потребления. Они выбирают не только дом, но и образ жизни, — рассказывает Ян Фельдман. — Мы убедились на опыте нашего проекта "Янила", что многие покупатели готовы увеличить бюджет покупки, если концепция проекта вызвала у них эмоциональный отклик".
