Площадь проектов снижается

По данным Colliers International, за период c 2015 по 2019 год 10 ведущих компаний, работающих в сегменте жилого девелопмента, приобрели земельные участки на сумму $1,2 млрд. Первое место в этом топе занимает холдинг Setl Group, пополнивший свой земельный банк на $250 млн. Вторую позицию поделили между собой компании "Аквилон Инвест" и "Группа ЛСР": за последнюю пятилетку эти компании приобрели земель более чем на $170 млн каждая. На третьем месте ГК "ЦДС" с инвестициями $150 млн. Крупными инвестициями в земельные наделы могут также похвастаться компании "Лидер Групп" ($100 млн) и "Эталон групп" (около $80 млн). Не менее чем по $70 млн вложили в покупку земли такие компании, как Seven Suns Development, "Полис Групп", "Унистройрегион–1", "Росстройинвест".

Часть земельных участков уже освоена компаниями, остальные только предстоит застроить новыми объектами. Так, "Группа ЛСР", земельный банк которой на сегодняшний момент оценен в 207 млрд рублей и составляет 7579 тыс. м2, в 2019 году заключила новые договоры объемом 817 тыс. м2 на сумму 84 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, объем текущего строительства "Группы ЛСР" в трех регионах в настоящий момент составляет 3 млн 409 тыс. м2, в Петербурге на разных этапах строительства находится 16 жилых комплексов, общая площадь которых превышает 2 млн 599 тыс. м2. Доля компании на строительном рынке Петербурга оценивается в 20,22%. Количество заключенных договоров еще одного ключевого игрока петербургского рынка — холдинга Setl Group — выросло на 20,3% по сравнению с 2018 годом, их стоимость достигла 105,8 млрд рублей. По данным Единого ресурса застройщиков, в настоящий момент компания возводит в Петербурге 17 жилых комплексов общей площадью 2 млн 586 тыс. м2 и занимает 20,11% городского строительного рынка.

Притормозили

Сейчас, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в стадии реализации находится 37 проектов комплексного освоения территорий, жилая площадь которых составляет более 300 тыс. м2. Из них 25 находится на территории Петербурга, 12 — в пригородах. "В части проектов земли находятся в реализации и могут быть проданы", — отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group). В основном компании заявляют о старте новых очередей в рамках уже начатых строек. В частности, в 2020 году в северной части города продолжится реализация ЖК "Северная долина" и "Юнтолово" от "Главстрой Санкт–Петербург", который в 2019 году заключил договор с Газпромбанком о проектном финансировании в размере 30 млрд рублей, для того чтобы продолжить реализацию проектов. По данным компании, на эти средства будет построено 38 жилых корпусов, а также объекты транспортной инфраструктуры. Открытие кредитных линий на сумму 12,9 млрд рублей на строительство жилого квартала бизнес–класса "Черная речка" площадью 288 тыс. м2 также анонсировала группа "ЦДС". Завершение строительства квартала намечено на конец 2025 года.

Однако эксперты считают, что в сегодняшней ситуации сроки могут сдвинуться, несмотря на то что строительная сфера относится к предприятиям непрерывного цикла. В частности, на девелоперские компании не распространяется продление нерабочих дней, которые были объявлены в России в связи со вспышкой коронавируса. "В данный момент рынок находится в условиях неопределенности, — подтверждает Мария Черная, генеральный директор ООО “Бонава Санкт–Петербург”. — Как и в предыдущие кризисы, растут риски, связанные с привлечением и стоимостью финансирования, ростом затрат на строительство и сокращением платежеспособного спроса. Поэтому велика вероятность, что девелоперы будут вносить изменения в проекты, находящиеся на начальной стадии реализации. Например, будут увеличивать количество очередей и общие сроки реализации, как это было в 2015 году, откладывать выход на строительную площадку или пересматривать бизнес–модель. Тем не менее с наступлением кризиса деловая активность не останавливается".

Меньше, да лучше

По мнению Ольги Трошевой, из–за ситуации с коронавирусом и возможного мирового кризиса вполне реален и перенос стартапов. Хотя новых проектов комплексного освоения территорий в последнее время запускается немного и их площади заметно уменьшились. Так, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в массовом сегменте в этом году возможен вывод ЖК "Любоград" от КВС площадью чуть более 200 тыс. м2, а также проекта ЦДС на Парашютной ул., площадь которого составляет около 160 тыс. м2. Из крупных проектов остается только город–спутник Южный в Пушкинском районе, строительство которого планируется начать осенью этого года.

Как рассказали в компании "Старт Девелопмент" (девелопер проекта), площадь территории города–спутника Южного составит 2012 га, всего здесь будет построено 7 млн м2 недвижимости, из которых под жилье отведено 4,3 млн м2.

По данным "Старт Девелопмент", общий объем финансирования проекта составляет 219 млрд рублей. Инвестиции в первую очередь предполагают 41 млрд рублей, из которых 21,8 млрд (53%) являются средствами федерального бюджета, 4,8 млрд (12%) — средства из городского бюджета, 14,4 млрд (35%) — частные инвестиции. В данный момент в реализацию проекта вложено 4 млрд рублей. Как рассказали в компании, осенью 2020 года будет получено разрешение на строительство объектов, а в конце 2020–го — начале 2021 года начнется строительство первой очереди. В 2022 году предполагается окончание строительства первой очереди, к которой относятся: учебный корпус Университета ИТМО, общежития для студентов (первый и второй корпуса), а также студенческий клуб, улично–дорожная сеть, музей науки и технологий. Готовность объектов второй очереди — 2025 год, третьей — 2027 год.

По данным пресс–службы "Старт Девелопмент", девелопер уже сейчас готов предложить застройщикам земельные пятна под строительство жилых проектов, а после внесения изменений в Генеральный план Петербурга продажа земельных участков под жилье перейдет в активную стадию.

Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время продолжится тенденция по снижению площади проектов КОТ. Это объясняется как дефицитом свободных локаций большого размера, так и ужесточениями в законодательстве. Подтверждением этому являются данные Единого ресурса застройщиков, по которым четко прослеживается уменьшение общих объемов строительства даже у ведущих игроков рынка. Так, у группы "Эталон", несмотря на рост стоимости заключенных договоров до 78 млрд рублей, в Петербурге в процессе реализации находится 469,9 тыс. м2. Снизились объемы и у других крупных игроков. Так, площадь строительства у КВС составляет 317 тыс. м2 в Петербурге и ЛО, у "РосСтройИнвеста" — 246,1 тыс. м2, у ГК "Аквилон Инвест" — 349,3 тыс. м2.