При этом застройщики также предлагают покупателям выбор в виде программ рассрочки.
В среднем по рынку доля ипотеки в общем объеме сделок с жильем в новостройках в последние годы колеблется в пределах 60–70%, периодически реагируя на динамику ставок или на прогнозы об их повышении или понижении, а также на запуск новых госпрограмм. Сложная ситуация на мировых финансовых рынках уже привела к тому, что ряд банков начал повышать ставки по ипотеке, но пока это единичные случаи. Центробанк 20 марта не повысил ключевую ставку, а значит, какое–то время ситуация с ипотекой сильно меняться не будет.
Новое и старое
Переход на новую схему строительства с проектным финансированием и счетами эскроу пока не отразился на ипотечном кредитовании или программах рассрочки. "К сожалению, ни банки, ни строители пока не нашли способ, позволяющий мультипликативным методом складывать ипотеку и проектное финансирование с целью уменьшения нагрузки на застройщиков, — рассказывает генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб” Алексей Белоусов. — Хотелось бы, чтобы такой инструмент появился как можно скорее".
"Сегодня наша компания реализует жилье как по старым правилам, так и через счета эскроу, в зависимости от очереди строительства. Подходы банков к взаимодействию в целом остались прежними", — подтверждает директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая.
Определенную поддержку отрасли в непростой переходный период дало только то, что Центробанк в прошлом году взял курс на снижение ставок, за счет чего снизились и ставки у банков. Как рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелика Альшаева, с прошлого года также обсуждается введение каких–либо льгот для тех клиентов, которые берут ипотеку в том же банке, в котором у них открыт эскроу–счет. "Возможно, в этом году мы уже увидим запуск данных программ", — надеется она.
Кредит в приоритете
В зависимости от застройщика и от конкретного проекта доля ипотеки может быть выше или ниже. Например, по словам Юлии Ружицкой, доля ипотечных сделок с жильем достигает в компании 68%, и в последние годы этот показатель достаточно стабилен. В компании "Петербургская недвижимость" доля сделок с ипотекой составляет 62%.
"Ипотека — главный инструмент для поддержания спроса на строящееся жилье, — уверена Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра “Петербургская недвижимость”. — Если в целом по рынку в сегменте масс–маркет доля таких сделок составляет 60%, то по ряду объектов это уже 70–80% сделок".
В ГК "КВС" доля квартир, приобретенных в ипотеку, составляла в 2018 году 59%, в 2019–м — 56%. "Небольшое снижение доли в 2019 году мы связываем с внутренними причинами: в течение года мы предлагали достаточно много выгодных условий по рассрочке, например рассрочка по цене единовременной оплаты", — поясняет Анжелика Альшаева.
Такую популярность ипотеки объяснить несложно — снижение ипотечных ставок на протяжении некоторого времени плюс запуск новых государственных программ для отдельных категорий заемщиков сделали кредиты более доступными и привлекательными.
Государство диктует
"Роль основного регулятора среднего уровня ставок по ипотеке принадлежит государству, — говорит директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. — Ставки могут снижаться в том числе при введении государством программ субсидий".
Большую роль на первичном рынке играют сегодня и налаженные отношения между застройщиками и банками. Директор по продажам АО "Строительный трест" Сергей Степанов подчеркивает, что на минимальные ставки по ипотеке также влияет, сдан проект или нет. "Сейчас наиболее интересной для наших клиентов является ставка банка–партнера “Альфа–Банк”, который предлагает 7,99% годовых для объектов, находящихся в стадии строительства", — приводит он пример.
"Даже если не брать программы господдержки, ставки по базовым программам сейчас рекордно низкие, в “КВС” — от 7,5% годовых, — подтверждает Анжелика Альшаева. — Это огромный шаг даже по сравнению с началом прошлого года". Она также отмечает расширение совместных программ застройщиков и банков. Например, в прошлом году, еще когда базовые ставки по ипотеке были выше, "КВС" совместно со Сбербанком предложил клиентам программу субсидирования с льготной ставкой примерно на 2 процентных пункта ниже базовой, которой может воспользоваться любой покупатель, независимо от наличия в семье детей.
Если рассматривать госпрограммы, то самой популярной стала семейная ипотека, позволяющая оформить жилищный кредит по ставке от 4,5%, особенно в совокупности с программой материнского капитала. "Это положительный шаг, поскольку клиенты с детьми — одна из самых финансово чувствительных категорий, — считает Анжелика Альшаева, — снижение ставки по ипотеке и дополнительные средства по сертификату помогут одним семьям приобрести более просторную квартиру, другим — совершить покупку раньше, поскольку накоплений на первый взнос нужно меньше". По итогам года по семейной ипотеке в "КВС" приобреталось примерно 9% всех квартир, по военной ипотеке — 3,8%, с материнским капиталом в качестве первоначального взноса — 4%.
В этом году застройщики, возводящие свои жилые комплексы в Ленинградской области, получат дополнительную поддержку в виде программы "Сельская ипотека" со ставкой от 2,7% годовых. Но не все, а те, которые подходят под ее условия. В частности, населенный пункт, где реализуется проект, должен иметь население не более 30 тыс. человек. Это Бугры, Янино и другие локации, которые пользуются спросом у покупателей в силу близости к городу. Например, по словам Сергея Степанова, под нее подходит жилой квартал NEWПИТЕР в Новоселье, а также коттеджные поселки "Озерный край" и "Небо". "Уже сейчас мы видим заметное увеличение спроса на квартиры в нашем проекте, который подходит под программу “Сельская ипотека”", — подчеркнул он.
"Программа сельской ипотеки с аномально низкой ставкой 2,7%, безусловно, интересна и для нас, и для покупателей, — говорит Анжелика Альшаева. — Более 70 заявок от покупателей мы получили только за неделю после открытия программы для наших клиентов микрорайона “Ясно.Янино”. Янино — достаточно востребованный пригород".
"Мы ожидаем, что сельская ипотека дополнительно простимулирует спрос на новостройки на попадающих под ее условия территориях Ленобласти, — подтверждает Ян Фельдман. — Так, новость о запуске этой программы уже вызвала большой ажиотаж у потенциальных покупателей квартир в нашем проекте “Янила” в микрорайоне Янино, который попадает под данную программу".
Первый кредит по программе "Сельская ипотека" был выдан в середине марта в поселке Бугры. Запуск программы, который сдвигался несколько раз, все–таки состоялся, однако у программы все же есть нюансы. "Объемы софинансирования, заявленные Минсельхозом, позволят одобрить не более 50 тыс. заявок, что явно недостаточно для всех регионов России", — отмечает Ольга Трошева.
Без третьей стороны
Несмотря на популярность ипотечных программ, застройщики не отказываются и от собственных программ рассрочки, в которых во взаимодействии с покупателями не участвует третье лицо в виде банка. "Рассрочка особенно интересна для клиентов, которые продают другую недвижимость — как правило, свою старую квартиру, — рассказывает Юлия Ружицкая. — Первоначальный взнос выплачивается за счет накоплений, а остаток суммы вносится несколькими платежами после продажи жилья на вторичном рынке". Так, в компании "Главстрой Санкт–Петербург" рассрочку на новую квартиру в ЖК "Северная долина" или "Юнтолово" можно взять на 1,3,6 месяца либо до ввода дома в эксплуатацию. При этом клиент получает скидку на первый платеж, поэтому чем выше размер первоначального взноса, тем выгоднее будет покупка.
По словам Яна Фельдмана, такой способ оплаты уступает в популярности ипотеке, но в структуре сделок есть стабильная доля продаж с платежами в рассрочку — например, сейчас в "Ленстройтресте" действует предложение на готовые квартиры: первый взнос должен составлять не менее 20%, а остаток выплачивается в течение 4 месяцев после заключения договора.
"Программы рассрочки менее востребованы, чем ипотека, в связи с относительно небольшим ее сроком — до получения акта ввода объекта в эксплуатацию, а также более высоким первоначальным взносом — от 20%", — поясняет Сергей Степанов.
Программы рассрочки также могут меняться, чтобы привлечь покупателей. Например, как упоминалось ранее, в "КВС" предложили рассрочку по цене единовременной оплаты — по такой схеме покупатель мог взять рассрочку на год с небольшим первым взносом и удобными ежемесячными платежами, сравнимыми с ипотечными, но без процентов. Причем ему предлагалась скидка на квартиру от базовой стоимости, как при 100%–ной оплате, а остаток необходимо было внести через год. По словам Анжелики Альшаевой, такая программа особенно удобна для тех клиентов, которые ожидают крупного поступления средств в ближайшее время, например, с продажи квартиры или при закрытии депозита. Если же планы изменились, на остаток через год всегда можно оформить ипотеку, но выгода от года без процентов остается.
Различные программы рассрочки предлагает и "Петербургская недвижимость". При большом первоначальном взносе (от 40%), например, можно получить скидку с первого платежа, а при небольшом сроке рассрочки — скидку от базовой стоимости.
В целом же можно отметить, что застройщики пользуются всеми возможными способами, которые могут увеличить продажи и находятся в их доступе: ипотека, рассрочка, различные госпрограммы. Среди способов, популярность которых растет, можно отметить trade–in, когда застройщик помогает реализовать имеющееся у покупателя жилье либо сразу выкупает старую квартиру, таким образом решая проблему, в частности, с первым взносом за ипотеку или рассрочку.
“
Ипотека является одним из основных инструментов поддержки спроса. На протяжении последних лет мы могли убедиться в этом, наблюдая ситуацию, при которой снижение ставки по ипотеке приводило к быстрому росту объемов ипотечного кредитования. По многим новым проектам строительства, отмечают эксперты ряда банков, порядка 70% квартир было реализовано по ипотечной схеме. Сегодня этот способ покупки недвижимости коснулся даже такого сегмента рынка, как элитное жилье. Таким образом, ипотека стала дополнительным стимулом роста продаж и реальной возможностью для населения улучшить жилищные условия. Это серьезная поддержка рынка государством: хорошо, что такие инструменты существуют и субсидируются из бюджета нашей страны.
Алексей Белоусов
Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб"
“
Ипотека остается самым доступным инструментом решения жилищного вопроса для широкого круга людей. Самая востребованная программа государственной поддержки на сегодня — семейная ипотека, позволяющая семьям с двумя и более детьми оформить жилищный кредит по ставке от 4,5%.
Ольга Трошева
Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
“
В 2024 году, в соответствии с национальным проектом "Жилье и городская среда", средний уровень процентной ставки должен составлять 7,9% годовых. Такие показатели помогут обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, а также увеличить объем жилищного строительства до 120 млн м2 в год.
Юлия Ружицкая
Директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург"
“
За последние 5–8 лет ипотечные программы банков стали значительно доступнее в плане ставок, первоначального взноса, требований к заемщикам. Даже если не брать программы господдержки, ставки по базовым программам сейчас рекордно низкие — от 7,5% годовых. Взять ипотеку стало проще. Аудитория людей, которые могут приобрести квартиры в кредит, заметно расширилась, и это серьезно поддерживает спрос. Еще одно следствие таких лояльных условий — снижение возраста покупателей недвижимости. В "КВС" по итогам 2019 года доля клиентов до 30 лет составила уже 17,5%.
Анжелика Альшаева
Генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС"
“
Ипотека остается основным двигателем для рынка жилищного строительства. Доля квартир, приобретаемых в ипотеку, стабильна в течение последнего года и находится на уровне 65–70%. Главным фактором, влияющим на ипотечные ставки, является ключевая ставка. При последней корректировке ЦБ РФ сохранил ее на текущем уровне, 6%, а следовательно, дальнейшее снижение ипотечных ставок банками будет приостановлено, и даже возможен их плавный рост. Пока этого не произошло — ситуация для покупки жилья в ипотеку все еще относительно благоприятная. Плюс у наших клиентов есть возможность воспользоваться программой "Сельская ипотека" и оформить ипотечный кредит на квартиры в квартале "Янила" по льготной ставке 2,7%. Первая покупка с использованием этой меры поддержки у нас уже состоялась в середине марта.
Ян Фельдман
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"
“
Ипотека является одним из ключевых драйверов на первичном рынке недвижимости. Сейчас доля сделок с использованием ипотечных средств в объектах комфорткласса по нашей компании составляет около 60%, и мы прогнозируем дальнейший рост.
Сергей Степанов
Директор по продажам АО "Строительный трест"
