При покупке земельных участков в центре города или в сером поясе застройщики порой получают "по наследству" и здания–памятники. В большинстве случаев такие активы пытаются продать, но есть исключения, когда строительные компании реставрируют и приспосабливают объекты культурного наследия для современных нужд. "ДП" изучил скудный опыт недавнего времени и выяснил, во сколько могут обойтись подобные работы и как потом такие дома можно использовать.
Желающих мало
Последним инфоповодом о переосмыслении дома–памятника стало сообщение о том, что Setl Group в рамках строительства жилого комплекса отреставрирует находящееся сейчас в плачевном состоянии здание Киновиевского ультрамаринового завода Георгия Веге на Октябрьской набережной. Как рассказали "ДП" в строительном холдинге, внутри постройки планируется разместить бассейн (его чашу устроят в руинированном ныне корпусе), а также офисы площадью 30–60 м2 и магазины.
Проект реконструкции этого здания готовили в НИиПИ "СпецРеставрация". Генеральный директор компании Игорь Пасечник считает, что у подобных промышленных объектов есть широкий функционал. Заводские корпуса благодаря их внушительным площадям приспосабливать для использования в новых целях не так уж сложно. В процессе совместной работы девелопера и проектировщика определяется, какие функции можно придать ремонтируемому зданию.
"Сегодня мало подобных проектов, поскольку многие собственники не хотят связываться с объектами культурного наследия, в том числе и промышленной архитектуры, боясь сложностей в согласовании проекта с КГИОП, — говорит Игорь Пасечник. — Но здания "кирпичного" стиля, как правило, находятся в хорошем состоянии, и они крепкие. На мой взгляд, приспосабливать такие сооружения не так сложно и страшно, как кажется многим инвесторам, и нужно к этому переходить более масштабно. Там не так много предметов охраны, обычно это лестницы, несущие стены и фасад".
Еще один пример современной адаптации — здания скотопригонного двора на Московском проспекте. В советское время там работал молочный завод, а ныне застройщик Legenda Intelligent Development возводит на месте предприятия жилой комплекс. Но сооружения по периметру территории признаны памятниками федерального значения. Как сообщили "ДП" в компании–застройщике, там оборудуют помещения, предназначенные под "торговые и досуговые функции, — кафе, рестораны".
Разработкой проекта жилого комплекса на Московском занимается ООО "Архитектурное бюро "Студия 44". Как рассказал руководитель этой организации Никита Явейн, облик новых домов унаследовал "генетический код" предшествующих построек — как ампира 1830–х, так и сталинского ампира 1930–1950–х годов. Архитектор подтвердил, что в реконструированных зданиях XIX века разместится ресторан, а также, возможно, офисы и магазины. Кроме этих двух проектов, опрошенные "ДП" архитекторы не смогли припомнить других анонсов подобного приспособления в рамках именно строительства жилых комплексов.
Цена переосмысления
"В 1990–2000 годы в архитектурно–строительной среде бытовало мнение, что приспособление объектов наследия под новые функции — это исключительно дорогостоящее, сложное и невыгодное дело. Одним словом, чистые убытки, — вспоминает генеральный директор ООО "Симметриа архитектурное бюро" Александр Стругач. — К сожалению, в этот период было осуществлено немало так называемых "реконструкций со сносом", то есть когда находящийся на участке ценный объект либо уничтожался полностью, либо от него оставался только уличный фасад. На месте уничтоженного здания сооружалась, как правило, грубая копия–подделка, так или иначе отвечающая насущным задачам застройщиков и инвесторов".
С течением времени ситуация стала понемногу меняться. По словам Александра Стругача, существенную роль в этом сыграла набирающая обороты реальная практика эксплуатации бывших промышленных зданий, доходных домов и особняков в формате лофтов или по схеме "двухстадийного редевелопмента". На практике выяснилось, что историческое строение или объект наследия, представляющий собой еще крепкую и пригодную для нового использования постройку, будучи незначительно переоборудованным сравнительно разумными средствами, может превращаться во вполне конкурентоспособный продукт на рынке для аренды или последующей продажи.
По подсчетам специалистов "Симметрии", порядок актуальных цен на разработку комплексных проектов ремонта, реставрации и приспособления для современного использования объектов наследия под арендопригодные нежилые помещения начинается от 40 млн рублей за объект — в зависимости от ряда параметров и характеристик здания и сложности поставленной задачи.
Разумеется, эта стоимость рассчитывается с учетом необходимых экспертиз, обследований и изысканий.
"Для сравнения: проекты приспособления зданий театров, музеев и иных объектов наследия — с уникальными интерьерами, неповторяющимися этажами и нетиповыми конструкциями — могут составлять и 50 млн, и 100 млн рублей, — говорит Александр Стругач. — Строительные, ремонтные и отделочные работы по приспособлению, например, с целью создания офисов или коворкингов в зависимости от качества могут быть либо сопоставимыми с апартаментами или жильем, либо даже дешевле на 40–60%".
Как уточнил проектировщик, в случае реализации коворкинга, офиса открытого типа или креативного пространства — для собственника или девелопера это может быть простейший недорогой ремонт, так как ряд работ, таких как утепление конструкций, создание зонирующих перегородок, закупка мебели и части оборудования, возьмет на себя будущий арендатор–оператор данного пространства.
Ищите рестораторов
Основным ценообразующим фактором в коммерческой недвижимости является местоположение и только потом характеристики самого помещения, уверена генеральный директор агентства недвижимости ООО "Реал Инвест" Зося Захарова. По ее словам, если аналогичные помещения располагаются в разных зданиях различного периода строительства, то в новом доме цена была бы выше.
"При этом особой разницы в стоимости центра и окраин, серого пояса, не будет. Все зависит от того, близок ли объект к проездной магистрали, к потокам людей, к станциям метро. А находится ли он в красивом здании или в более типовом — вторично, — считает Зося Захарова. — Конечно, есть арендаторы, которые на это обращают внимание. Например, рестораны любят размещать в красивых зданиях, потому что это привлекает клиентов. Но если говорить о периферийных районах, то дорогих точек общепита или бутиков там немного. Как правило, в таких местах размещают обычные магазины среднего и экономкласса, где фасад здания не имеет значения".
По оценкам Зоси Захаровой, стоимость "квадрата" коммерческих помещений в центре составляет от 200 тыс. до 250 тыс. рублей, вне зависимости от того, объект это культурного наследия или новое здание.
Если говорить о периферийных районах, таких как Невский или Выборгский, то там эта цифра составит в не самых проходных местах — от 90 тыс. за 1 м2 и от 150 тыс. — в более удачных локациях.
С арендными ставками дело обстоит сложнее, поскольку это зависит от магистрали, на которой или около которой объект расположен. К примеру, на Невском проспекте стоимость может доходить и до 20 тыс. рублей за 1 м2 , а где–то подальше, но в том же Центральном районе, можно снять помещение и за 1,5 тыс.
В среднем же по городу ставка аренды составляет около 2 тыс. рублей за 1 м2, вне зависимости от типа объекта.
