Из области в город и обратно

По подсчетам специалистов консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), в 2019 году в Петербурге было продано 3,4 млн м2 жилья, а за это же время в пригородах — 0,9 млн м2. При этом спрос на пригородную жилую недвижимость составил 21%, что на 3% ниже, чем в прошлом году, и является минимальным показателем за последние 7 лет. "Это объясняется тем, что многие крупные проекты в Ленобласти завершены, а новые пока не заявлены", — комментирует ситуацию руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, приводя в качестве примера ЖК "GreenЛандия", последние корпуса которого Setl Group сдала в конце 2019 года. Реализация этого проекта площадью более 1 млн м2 продолжалась 7 лет. Всего же в прошлом году в Ленобласти введено 2,44 млн м2 жилья, что на 8% меньше, чем в прошлом году. Для сравнения: в Петербурге объем ввода по итогам 2019 года составил 3,45 млн м2.

"Локации в Ленинградской области, расположенные вблизи КАД, развивались особенно активно в последние 10 лет, когда вокруг Санкт–Петербурга стремительно выросли полноценные города, — подчеркивает руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург" Дмитрий Ефремов. — Сегодня спрос на жилье в областных районах, граничащих с городом, снизился". Покупатели все чаще выбирают городскую прописку, а также обращают внимание на транспортную доступность жилых комплексов, чтобы как можно проще и быстрее добираться до работы или учебы".

По словам генерального директора агентства недвижимости ГК "КВС" Анжелики Альшаевой, предложение строящегося жилья в Ленинградской области сокращается в последние 3 года. Сейчас на стадии строительства в пригородах находится порядка 4,6 млн м2 жилья — на 25% меньше, чем год назад, и на треть меньше, чем показатели трехлетней давности. При этом, по словам Анжелики Альшаевой, отмечается рост предложения "новой вторички" в микрорайонах на границе с городом: квартиры, купленные ранее для себя или в качестве инвестиций, сейчас выставляют на продажу. И этот объем на вторичном рынке также во многом закрывает потребности в таком формате жилья.

Спрос на качество

Смена приоритетов у застройщиков в пользу городских территорий понятна. "Идет активное освоение зон редевелопмента в привлекательных локациях, реализуется много проектов высокого комфорткласса, востребованных покупателем", — поясняет Ольга Трошева. Ведь строительство на городских территориях привлекательнее с точки зрения рентабельности, отмечает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман, а чем больше отдален от города проект, тем сложнее будет поднимать цены на квартиры в нем.

Кроме того, чтобы сделать пригородный микрорайон комфортным для покупателя, недостаточно застроить его домами. "Главная проблема жителей новостроек Ленобласти — сложная транспортная доступность и слабая обеспеченность социальными объектами, — комментирует генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов, — решение в той или иной степени этих важнейших для покупателей жилья задач и является определяющим конкурентным преимуществом любого областного проекта".

Но нельзя утверждать, что спроса на недвижимость в Ленинградской области нет совсем: все зависит от формата жилья. Например, по словам Дмитрия Ефремова, некоторые покупатели осознанно выбирают жилье вдали от городской суеты и поближе к природе. Правда, и в этом случае можно найти предложения не в Ленобласти, а в черте КАД и с городской пропиской — например, в Шувалово, Лахта–Ольгино или у западных границ Юнтоловского заказника, где строится преимущественно мало– и среднеэтажное жилье.

Раньше квартиры в Ленинградской области раскупались еще на начальной стадии строительства, а теперь покупатель стал более разборчив. "За границами КАД жизнь не заканчивается, и помимо микрорайонов с интенсивной массовой застройкой есть и более качественные проекты", — говорит Ян Фельдман.

В частности, перспективным считается микрорайон Янино во Всеволожском районе. Здесь действуют ограничения по высотности: максимально разрешенная высота — не более 12 этажей, благодаря этому здесь формируется комфортная плотность застройки. В этом году возникли надежды на улучшение дорожной ситуации — появились подвижки по вопросу расширения Колтушского шоссе. Современная четырехполосная трасса значительно повысит привлекательность жилья в микрорайоне. Также в Янино уже в ближайшей перспективе планируется построить торговый центр, спортивный комплекс площадью 16 тыс. м2, новые социальные объекты.

"Другие планы областных властей также свидетельствуют о том, что Янино станет новым прогрессивным районом. Но комфорт проживания во многом определяет подход девелоперов к реализации своих проектов. Например, "Ленстройтрест" возводит объекты в рамках философии "ЖИВИ", — подчеркивает Ян Фельдман. — Мы сделали ставку на создание всех необходимых условий, для того чтобы жители минимум времени тратили на решение бытовых вопросов и имели максимум возможностей для гармоничной жизни, воспитания детей, досуга, занятий спортом. Отказ от строительства "голых" квадратных метров в пользу создания насыщенной среды, учитывающей интересы жителей всех возрастов, гарантирует формирование комфортных для жизни новых кварталов с добрососедскими комьюнити".

Застройщики считают, что настоящее и будущее — за продуманными комплексными проектами, в которых изначально выделены участки под социальную, досуговую и коммерческую функции, рассчитан необходимый объем инфраструктуры, и она возводится своевременно, параллельно с жилой застройкой. "Актуален формат европейского пригорода, который сегодня на слуху, — рассказывает Анжелика Альшаева, — но это не только удаленность от города, невысокие дома и красивый пейзаж, но и возможность отвести ребенка в детский сад у дома, школу, приятно провести вечер, никуда не выезжая из квартала, заняться спортом. Все, что необходимо в быту или для отдыха, должно быть рядом с домом. По такому принципу мы возводим два крупных проекта во Всеволожском районе — "Новое Сертолово" и "Ясно.Янино", и по обоим у нас стабильный спрос, мы регулярно выполняем наш план продаж".

Такие микрорайоны появляются сейчас на юго–западе от Петербурга. Например, в поселке Новоселье в Ломоносовском районе начинается строительство самой большой МЕГА IKEA на Северо–Западе, что является дополнительным драйвером развития данной локации. "Мы считаем, что в области всегда будут востребованы детально проработанные проекты с перспективным развитием территорий", — подчеркивает руководитель проектов комплексного освоения территории компании "Строительный трест" Анзор Берсиров.

За дешевым метром

И все же если говорить о массовом спросе, то одно из главных преимуществ пригородных территорий — это более низкая цена на строящееся жилье по сравнению с ценами на квартиры в Петербурге. "Стоимость квартиры является одним из ключевых факторов при принятии решения о покупке, если остальные параметры предложения, включая уровень развития инфраструктуры, находятся на более–менее приемлемом уровне, — подчеркивает Дмитрий Ефремов, — поэтому спрос на квартиры в области, где квадратный метр по–прежнему более доступен, будет сохраняться".

Так, по состоянию на конец 2019 года разница в стоимости квадратного метра жилья в схожих по формату проектах в Петербурге и Ленобласти могла составлять около 40%. "Если в городе цена "квадрата" может начинаться от 120 тыс. рублей, то в аналогичном жилом комплексе в Ленобласти — от 75 тыс. рублей", — обозначает границы Ян Фельдман.

По данным на конец января 2020 года, средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке в классе масс–маркет в Санкт–Петербурге составила 115,5 тыс. рублей (+0,8% с начала года), в пригородах — 77,3 тыс. рублей (+0,9%). В целом за 2019 год рост цен в классе масс–маркет в Петербурге составил 9,6%, в пригородах — 9,4%, рассказывают в КЦ "Петербургская недвижимость".

По словам Ольги Трошевой, проекты в области в первую очередь интересуют покупателей с ограниченным бюджетом, тех, кто приобретает первое жилье или ищет первую квартиру для ребенка–студента.

В то же время Анзор Берсиров подчеркивает, что на цену влияет не только локация, но и наполнение объектов. Так, есть областные проекты, расположенные внутри КАД, как, например, ЖК "Капитал", где метро расположено в шаговой доступности, а есть более удаленные проекты. Он также приводит в пример квартал "NEWПИТЕР" — невысокой этажности, строящийся полностью из кирпича, с продуманным благоустройством.

Но и более качественные проекты тоже выигрывают в ценовой конкуренции. Благодаря стоимости они все равно доступнее, чем аналогичные проекты в городской черте. "Дома высотой 5–9 этажей в развитых кварталах города — это прерогатива бизнес–класса и выше, — подчеркивает Анжелика Альшаева. — В черте КАД такие проекты невозможно сделать доступными по цене, поскольку стоимость участка здесь выше и просторных территорий под комплексное освоение попросту нет".

Меньше нового

Изменения в законодательстве о долевом строительстве заставляют девелоперов получать проектное финансирование для каждого ЖК, а деньги дольщиков хранить на эскроу–счетах до сдачи дома. Это, безусловно, повлияет на расклад сил на строительном рынке, в первую очередь — в сторону сокращения количества новых проектов.

Как рассказывает Ян Фельдман, в прошлом году компания столкнулась с тем, что некоторые столичные банки неохотно выдают кредиты на проекты в областных локациях из–за непонимания реалий местного рынка. И если их позиция не изменится, то после завершения текущих проектов комплексной застройки в области будет выводиться значительно меньше новостроек. Оставшееся предложение будет неизбежно расти в цене: стоимость обслуживания проектных кредитов добавит к цене на квадратный метр от 5 тыс. до 8 тыс. рублей.

При этом, по мнению Алексея Белоусова, в Ленобласти жилье будет дорожать пропорционально удорожанию квадратных метров в Петербурге или даже быстрее, чем в городе. "Это связано с будущим сокращением объема ввода: далеко не все областные застройщики получат банковское финансирование, и через пару лет именно Ленобласть ощутит это в полной мере", — прогнозирует он.

Тем не менее, по словам Ольги Трошевой, если будет предложение, то будет и спрос, поэтому в данном случае все будет зависеть от планов застройщиков: новые проекты в хороших локациях обязательно заинтересуют покупателя, у которого нет средств на покупку жилья того же класса в городе.

Инфраструктура вперед

Говоря о перспективах областного строительства, можно выделить несколько трендов. Часть застройщиков делают ставку на концепцию "европейского пригорода". "Одним из главных критериев выбора объекта является развитие внутреннего благоустройства и инфраструктуры, — рассказывает Анзор Берсиров. — Наша компания строит школы и детские сады, площадки для активных видов спорта и отдыха, велодорожки, создает необходимое количество машино–мест для автомобилей жильцов, уделяет внимание ландшафтному дизайну и организации общественных пространств, семьи с детьми выбирают наши объекты, потому что здесь создана комфортная среда проживания".

С ним соглашается Ян Фельдман, отмечая, что внимание покупателей по–прежнему обращено к проектам с продуманной концепцией и необходимой инфраструктурой, а конкурентным преимуществом может стать концепция экологичной загородной жизни. "Сегодня есть запрос на более качественный продукт с точки зрения не только самой квартиры, но и среды обитания в целом. Это подтверждают ежегодные опросы наших клиентов. Они откровенно говорят о нежелании жить в "человейниках" (более 80% респондентов). Для людей важна соразмерная среда внутри жилого квартала, как, например, в нашем квартале "Янила", которая достигается за счет баланса корпусов средней и малой этажности. За счет комфортной плотности застройки человек может увидеть из своего окна небо, уютный двор и деревья, а не только стену противоположного дома. На втором месте — насыщенная внутренняя инфраструктура (более 60%), на третьем — обилие зеленых зон в проекте и хорошая экология (42%), на четвертом — функциональные планировки и рациональное использование квадратных метров (около 30%). Замыкает топ–5 запросов наличие в проекте уникального элемента (ландшафтного парка, большого прогулочного бульвара, своей площади для проведения праздников, арт–объекта), а 15% покупателей готовы увеличить бюджет покупки за однородную социальную среду".

"Мы видим, что клиенты выбирают квартиры в наших комплексных проектах еще и потому, что это совершенно иная застройка, принципиально отличающаяся от каменных джунглей мегаполиса", — добавляет Анжелика Альшаева.

В то же время и районы массовой застройки постепенно превращаются в обжитые. "И Кудрово, и Мурино, которые активно застраивались в течение последних нескольких лет, сегодня стали локациями с развитой инфраструктурой, — говорит Ольга Трошева. — Здесь есть свои детские сады, школы, все необходимые магазины, кафе и пр." При этом, например, в Мурино, если проект расположен возле метро, он может смотреться выигрышнее и больше подойти покупателю, чем жилой комплекс в границах Петербурга, но удаленный от станций метрополитена и основных транспортных магистралей.

Метро и даже планы по его строительству являются драйвером развития, считает Дмитрий Ефремов, поэтому Кудрово и Мурино могут составить заметную конкуренцию городу. Можно ожидать, что в ближайшее время продолжится освоение Всеволожского района на территориях рядом с КАД — в Буграх, Янино, Колтушах, вблизи развязки с Мурманским шоссе. Определенная перспектива есть и у Ломоносовского района Ленинградской области — прежде всего за счет близости к Финскому заливу и туристическим зонам. Однако большая часть района достаточно удалена от города, и сдерживающим фактором для роста остается уровень развития инфраструктуры.