Вадим Кузьмицкий Все статьи автора
4 февраля 2020, 00:57 7892

Здесь вам не Д. Как должен застраиваться Петербург без деловой функции в титуле

Фото: Сергей Ермохин

В жилых зонах будущего Генплана могут ограничить деловую застройку. Вместо нынешних зон 1Ж Д–4 Ж Д (жилые дома «с включением объектов общественно–деловой застройки и инженерной инфраструктуры», «Д» обозначает деловую застройку) вводятся зоны Ж1–Ж4 (территории жилой застройки). Уже без деловой функции в титуле. Но регламенты их использования обнародовать не спешат.

Об этом было сказано на заседании комиссии по подготовке изменений в Генплан, но, судя по всему, неофициально. В протоколе заседания об изменении принципов зонирования речи не идет. Официально вопрос не обсуждался, сообщили «ДП» в аппарате вице–губернатора Николая Линченко. Впрочем, наличие таких планов не отрицают. Как сообщил «Деловому Петербургу» директор СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт– Петербурга»Юрий Бакей, формально изменения связаны с тем, что зоны в новом Генплане приводятся в соответствие с едиными федеральными требованиями к отображению объектов в документах территориального планирования. Эти требования были заданы приказом Минэкономразвития, подписанным еще в 2018 году

СКК обрушил закон. Ради нового стадиона затормозили принятие законопроекта об облике нежилых зданий

СКК обрушил закон. Ради нового стадиона затормозили принятие законопроекта об облике нежилых зданий

1316
Вадим Кузьмицкий

В результате Смольному, в частности, приходится отказываться от зоны среднеэтажной застройки не более 6 этажей, введенной всего около года назад и толком так и не задействованной. Взамен приходит зона Ж3, в которой среднеэтажной считается застройка повыше — от 5 до 8 этажей, включая мансардный. При этом никаких конкретных описаний зон, кроме названий, в приказе нет — он посвящен графическому отображению объектов на карте. Зоны ЖД в свое время вводились для того, чтобы юридически обосновать, почему жилые по существу территории «не являются чисто жилыми», прокомментировал «ДП» руководитель экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александр Карпов.

Секретики

Но после того как появился федеральный классификатор видов разрешенного использования земельных участков, надобность в такой юридической уловке отпала. Он относит к жилой застройке и функцию ее обслуживания. Под это можно подвести многие виды зданий, которые строятся в жилых районах, но не все. Например, непонятно, зачем для обслуживания жилья апартаменты.

«Я бы сказал, что апартаменты — это нежилая функция», — говорит эксперт. При этом что именно можно будет строить в жилых зонах, до сих пор непонятно. «Смысловая нагрузка лежит в текстовой части Генплана, которая определяет количественный состав строений и другие ограничения. Этой части доклада пока нет: ее не было в предоставленных материалах», — рассказал «ДП» член комиссии по Генплану Алексей Белоусов. В практическом смысле это означает, что в жилых зонах может быть запрещено строительство бизнес– и торговых центров, апарт–отелей и всего остального, что не относится к жилью.

Ныне по ПЗЗ, конкретизирующим Генплан, в жилых зонах гостиничное обслуживание (к которому формально и относятся апартаменты) причислено к условно разрешенным видам использования, а бизнес–центры допускается размещать с определенными ограничениями по площади. Логика подсказывает, что вряд ли градостроительные власти пойдут на создание монотонной по своей функции жилой застройки. Однако примечательно, что Юрий Бакей не стал отвечать на уточняющие вопросы «ДП» про возможность возведения деловых зданий в будущих зонах Ж, в том числе — о допустимости строительства там апартаментов.

Что можно?

Город/сад. Спальным районам Петербурга предписали висячие сады

Город/сад. Спальным районам Петербурга предписали висячие сады

7278
Вадим Кузьмицкий

«Новые требования к функциональному зонированию по сравнению с теми, к которым мы привыкли, к сожалению, очень сильно изменили структуру функциональных зон», — прокомментировал «ДП» эксперт комиссии по горхозу ЗакСа архитектор Павел Никонов. Прежняя дифференциация зон уходит, новые же режимы еще предстоит прописать. «Могут быть уже злоупотребления и давление со стороны всяких интересантов. В общем, какая–то такая вибрация неопределенности», — прогнозирует Никонов. По мнению эксперта, нет большой беды, если деловые объекты появляются в жилых зонах. Превалировать они не будут, потому что жилье строить выгоднее. Исторически Петербург формировался как многофункциональная жилая зона с большим количеством деловых объектов и вкраплениями промышленности. Эти объекты среди жилой застройки должны рассматриваться прежде всего как места приложения труда. Самая большая проблема при зонировании — опасность формирования чисто спальных районов. «Одной из задач градостроительного планирования является такое распределение мест приложения труда, которое не приносило бы ущерба средовым характеристикам жилых зон, но при этом проникало в жилые зоны», — размышляет эксперт.

Не ОК

Это непростой и неоднозначный вопрос — что понимать под жилой зоной и что она должна содержать, комментирует заместитель генерального директора по градостроительной деятельности ООО «Институт территориального развития» Владимир Аврутин. «Скажем, детские садики, школы — это жилая зона, но уже не само жилье, а его обслуживание. А если мы дальше пойдем — магазины могут быть в жилой зоне? Вроде да. А до какой границы, до какого размера? Это надо определить», — рассуждает эксперт.

И если небольшие магазины вряд ли у кого–то вызовут вопросы, то насчет гипермаркетов мнения могут быть разные. Как правило, отметим, их стараются выносить из жилых районов, чтобы не подавлять городскую среду, но есть немало примеров гипермаркетов в жилых зонах. Например, магазин «О'Кей» на пр. Науки, 17. Дома находятся в жилой зоне, а участок под гипермаркетом (и еще соседним зданием) выделен в зону Д. Это странный подход — под каждый гипермаркет рисовать маленькую деловую зону, говорит Аврутин. Возможно, такого рода объекты следовало бы разрешить в жилых зонах. Разделить на части единый городской организм очень сложно, и если переусердствовать и сделать деление слишком дробным, можно прийти к отдельным земельным участкам. А это уже явно не уровень Генплана.

Размытая рекреация

Помимо жилья в перечень функциональных зон вносятся и другие изменения. Так, зоны Р0 (спорткомплексы и пляжи) и Р3 (отдых, спорт, гостиницы и пансионаты) объединяются в одну зону Р1 (зоны отдыха). А зоны Р1 (городские леса и лесопарки), Р2 (зеленые зоны общего пользования) и Р4 (дворцово–парковые комплексы и исторические парки) объединяются в единую зону Р2 (озелененные территории общего пользования). Объединение рекреационных зон разного назначения беспокоит экспертов, поскольку может не позволить точно отражать на карте назначение территорий. Между тем новые зоны уже расставляют на карте. Решения зафиксированы в обнародованном на днях протоколе декабрьского заседания комиссии по Генплану (первого, на котором предметно рассматривались конкретные заявки). На нем обсуждались обращения, поступавшие в комитет по градостроительству с 2015 года.

В частности, землю в Муринском парке, отведенную под спорткомплекс Nova Arena, перевели из Р0 в Р1, сохранив, таким образом, возможность расширения спорткомплекса — вопреки протестам жителей. Это сделано по заявке спорткомитета. А снесенный в 2018 году Петербургский трамвайно–механический завод на Чугунной улице по просьбе ООО «Тандем–истейт» переводится из 3ЖД в Ж4 (жилые дома от 9 этажей). Новый Генплан должен вступить в силу не позднее 1 марта 2021 года. Предполагается, что осенью нынешнего года его рассмотрит ЗакС. До этого будут общественные слушания (по предварительным данным, в мае) и согласования с федеральными ведомствами. Александр Карпов опасается, что с регламентами могут тянуть до последнего, чтобы сначала обозначить зоны, а потом установить для них ограничения. «Люди придут на слушания, и будет большой скандал: никто не сможет им объяснить, что, собственно говоря, здесь намалевано, поскольку специалисты сами этого не понимают», — сказал эксперт.

В контексте

Мне нравилось играть в компьютерную игру Sim city. Там было зонирование прямого действия. Рисуешь зеленую зону— жилую — и строятся дома (высотность регулировалась оттенком зеленого). Желтую — заводы (на выбор — тяжелая или легкая промышленность). Коммерция была синей.

Простые зоны с понятными режимами. Даже для аэропорта была своя инфраструктурная зона. Не припомню только зону Р. Так что парки приходилось насаждать вручную. Столбики показывали, какая зона нужна, а какой слишком много. Если зона была не востребована, она так и оставалась цветной заливкой и ничего на ней не строилось (или строились какие–то трущобы). Также зона пустовала, если не выполнить инженерную подготовку — подвести к ней за счет города дороги, воду и электричество.

Управляемых компьютером людей, готовых жить или работать в чистом поле, отчего–то не находилось. Что по нынешним временам выглядит нереалистично. Зато никто из моих виртуальных жителей не норовил построить то, чего нельзя. Жители порой возмущались, если им что не нравилось, но ограничивались челобитными. Как игрушечный губернатор, я усвоил важную мысль, что всех просителей удовлетворить невозможно. Скажем, приносят концессионное соглашение: для развития экономики построить мусороперерабатывающий завод. Откажешься — граждане расстроятся.

Но и если построишь — тут же возникнет другой активист — эко–, с петицией о сносе завода. Не снесешь — получишь гневную отповедь, что мы в вас разочарованы, господин мэр. Все вежливо, поскольку понарошку. Но выборов в игре не было. Моей власти, кажется, ничто не угрожало. Правь сколько хочешь (но на всякий случай не забывай сохраняться). Правда, можно было разориться, и тогда играть становилось неинтересно. И наоборот: когда все шло очень хорошо и не требовало вмешательства — тоже скучновато.

На такие случаи была специальная опция — вызвать торнадо или другое стихийное бедствие, а также монстра — гигантского железного осьминога. Они разрушали половину города, и жизнь начинала играть новыми яркими красками. На самых сложных уровнях эти напасти случались сами собой. Глупые авторы игры не догадывались, что есть вещи пострашнее железного осьминога. Например, девелоперы, которые разными способами понуждают сделать не ту зону, которую хочешь ты, а ту, которая нужна им. Или федеральное правительство, которое вдруг придумывает новый классификатор зон и требует все переделать. Впрочем, это такой hard level, на котором все равно играть никто бы не смог.

Есть мнение, что зря из апартаментов делают пугало. Во всем мире сейчас ускоряются процессы так называемого шерингового потребления, когда, с одной стороны, люди не обременяют себя собственностью. А с другой — повышается интенсивность деловой миграции. Жилье таким людям не нужно, а гостиницы не подходят: дорого. Им нужна специфическая культура проживания. Как правило, это люди несемейные. Семейным так жить невозможно. К тому же это возможность для обычных людей инвестировать в доступную коммерческую недвижимость. Что они делали раньше? Инвестировали в апартаменты в Турции, в Болгарии, где угодно. Но история с апартаментами с точки зрения городов очень сильно забюрократизирована. Кроме тех случаев, когда это псевдожилье для семей, которое должно регулироваться по нормам жилого строительства.
Вячеслав Семененко
Вячеслав Семененко
партнер КБ ВиПС
Ужесточение контроля в отношении объектов нежилой застройки актуально, так как мера по проверке обеспеченности апарт–отеля (с наличием кухонь в более 10% номерного фонда) всеми обязательными объектами инфраструктуры признана неэффективной. Кухни в проектах появляются уже после согласования с КГА, на стадии продажи. Текущая ситуация приводит к формированию более высокой нагрузки на прилегающие объекты социальной инфраструктуры и — как следствие — к социальной напряженности. В настоящее время в Петербурге 10% реализуемых проектов апарт–отелей относятся к так называемому псевдожилью.
Ольга Трошева
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group)
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама