Наталья Бурковская, Павел Никифоров Все статьи автора
28 января 2020, 23:32 111

Под крыло сильных

В отношении прогнозов девелоперы Петербурга весьма сдержанны. Большинство из них резонно считает, что самое хорошее для рынка — это стабильность.

Основная часть строительных проектов — 2020 все еще будет реализовываться по старому 214–ФЗ, поэтому городской рынок наступившего года кардинально меняться не будет. Все самое интересное его ждет позже. Опрошенные "ДП" эксперты отслеживают несколько общих трендов: снижение ипотечной ставки, уменьшение вывода проектов, сокращение количества застройщиков и наступление эры апартаментов.

Рынок жив

"В 2020 году строительная отрасль не претерпит критичных изменений, успешно прошло уже большое количество сделок с использованием эскроу–счетов — рынок жив и активен. Все так же привлекательна недвижимость для инвестиций, причем не только финансовых, но и инвестиций в собственное будущее", — говорит Анастасия Иващенко, руководитель отдела дилерских продаж холдинга AAG. "Рынок продолжит адаптироваться к новым правилам, параллельно работая над сокращением затрат и снижением издержек", — прогнозирует Мария Черная, генеральный директор ООО "Бонава Санкт–Петербург". В 2019 году снизилось количество анонсируемых застройщиками проектов, а это означает, что в наступающем году может выйти в продажу еще меньше жилых комплексов.

"Сложно предсказать движение спроса. С одной стороны, в условиях неопределенности и увеличения себестоимости строительства оптимально выводить недорогие проекты, на которые всегда есть спрос. С другой стороны, выход новых проектов в этом году сильнее всего снизился именно в масс–маркете, а бизнес– и премиум–сегменты стабильны", — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп", считает, что рынок продолжит сокращаться, появится больше предложений в готовых домах и в домах с высокой степенью готовности.

"Пропорция наличных и безналичных денег в обороте будет изменяться, рынок будет смещаться в "белую" зону, что также связано с усилением контроля. Стратегически это хорошо. Но переходный период может быть очень болезненным. В строительной отрасли совершаются одни из самых крупных покупок. И такое изменение пропорции может повлиять в том числе и на спрос, отчасти даже снизив его", — сетует Игорь Оноков, генеральный директор компании "Леонтьевский мыс".

Рецепт стабильности

Следующий год должен быть довольно спокойным, но только если ничего не произойдет. Теему Хелпполайнен, гендиректор компании "ЮИТ Санкт–Петербург", несмотря на сокращение российской части бизнеса компании, считает, что рынок в наступившем году останется стабильным. Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens, уверена, что правила игры будут окончательно сформулированы для тех компаний, которые идут навстречу реформе. "Если не будет регуляторных нововведений, а макроэкономика останется стабильной, то строительная отрасль сможет спокойно работать. Все зависит от того, что будет с доходами граждан, как будет себя вести ключевая ставка, а вместе с ней и ипотечные ставки. Если все будет стабильно — у нас тоже никаких сюрпризов не будет", — говорит Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп". Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС", уверен, что при сохранении тенденции снижения или сохранения ставок можно ожидать активный спрос, но без ажиотажа. Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, полагает, что переход на эскроу пройдет в условиях сокращающегося спроса и покупательной способности, а значит, еще более сжимающегося рынка, а оживить ситуацию сможет снижение ставки по ипотеке до 4%, или, что более реально, до 6–7%.

Существенного снижения ипотечных ставок ожидает Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК "Инвестторг". Сергей Мохнарь, руководитель департамента развития ГК "ПСК", прогнозирует в 2020 году развитие ипотечного кредитования: "Этот инструмент будет все более востребован. Снижение ставок как поддержка спроса закономерно приведет к росту интереса к новой недвижимости, и неминуемо последует ее плавное удорожание на 10–15% в течение следующих 2 лет".

"Стоимость квадратного метра будет расти плавно — в среднем в пределах 5% на уровне инфляции. Объем предложения будет находиться несколько ниже уровня 2018 года, но на сопоставимом с показателями этого года. Продолжится тенденция к укрупнению рынка", — говорит Ксения Цаплина, директор по маркетингу и исследованию рынка ГК "ФСК". "Постепенно на рынок будет выходить все больше объектов, которые реализуются по новым правилам, что в перспективе повлияет на стоимость жилья — она увеличится. При этом объем нового предложения будет постепенно сокращаться на фоне сохранения показателей спроса на уровне спокойных лет — около 4 млн м2", — констатирует Илья Еременко, совладелец Setl Group.

Выплывут не все

В 2020 году продолжится монополизация рынка, последствия которой в полной мере пока невозможно оценить. "Для крупных игроков это преимущество, для средних и мелких — минус. Рынок должен стать более прозрачным и понятным всем участникам, в том числе покупателю, которому нужен современный продукт, обеспечивающий высокое качество жизни в любой локации", — говорит Дмитрий Коновалов. В новых условиях продолжится тренд на укрупнение, с рынка уйдут компании, испытывающие проблемы с привлечением проектного финансирования и использующие сомнительные экономические схемы. "Произойдет это, надеюсь, не в ущерб качеству продукта во всех сегментах — в последние годы он заметно развивается, и высокая конкуренция этому способствует. Преимущество будут иметь компании, которые выделяются среди конкурентов качеством продукта и сервиса, активно задействуют новые технологии и мировой опыт, исповедуют даже не клиентоориентированный, а человекоориентированный подход, осваивают новые актуальные форматы", — рассуждает Эдуард Тиктинский, президент "Группы RBI".

"Переход на новую схему финансирования будет способствовать тому, что с рынка уйдут слабые и не готовые к изменениям игроки. С другой стороны, новые правила финансирования сделают покупку квартир гораздо безопаснее для тех, кто покупал у "мелких" застройщиков. Снижение рисков укрепит спрос на недвижимость", — соглашается с коллегой Юрий Ильин, вице–президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК. Сергей Мохнарь считает, что "2020 год потребует решения проблемы маленьких компаний, которые не имеют шансов получить проектное финансирование и построить свои объекты. Массовые банкротства и уход с рынка мы вряд ли увидим. Но вот поглощения и слияния — да. Компании поменьше будут уходить под крыло более крупных застройщиков. Например, в наш адрес уже поступило несколько подобных обращений".

Коммерческий оптимизм

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь эксперты делают ставку на апартаменты. Остальные сегменты не провалятся, но и сверхдоходов собственникам не принесут. "Если не произойдет глобального экономического кризиса, который предсказывают экономисты (в том числе Нуриэль Рубини, предсказавший финансовый коллапс 2008 года), то на фоне активности девелоперов и бизнеса рынок начнет приходить в фазу баланса: к соответствию предложения спросу, стабилизации ставок аренды и так далее", — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.

"Дальнейшее улучшение операционных показателей объектов коммерческой недвижимости (в первую очередь офисной и складской) приведет к более активному запуску новых проектов, которые в среднесрочной перспективе смогут компенсировать дефицит площадей и спасти арендный рынок от явного перегрева, а также к увеличению объема сделок по приобретению действующих объектов. Продолжится эволюционная трансформация рынка апартаментов", — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в СПб.

Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management, ждет в наступившем году выхода новых проектов в сегменте отелей, апартаментов, появления торговых объектов, в том числе крупных, в масштабных жилых комплексах, оживления офисного сегмента. А вот Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, предрекает изменение формата отношений между арендодателем и арендатором: "Пока не тотальное, но уже ощутимое изменение самого понятия — что такое офис и каким он должен быть. Ключевые понятия 2020–го — эффективность и удобство пространства, а не метраж и пафос". Он ожидает выхода в продажу значительного количества проектов апартаментов, которые продолжат тенденцию формирования новых проектов "тысячников".

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама