Впервые за последние 10 лет сфера коммерческой недвижимости повернулась на 180 градусов: вместо покупателя на этом рынке вновь доминируют продавец и арендодатель. Пока от этого выигрывают девелоперы, которые размораживают старые проекты и выводят новые.
В 2019 году девелопмент коммерческой недвижимости начал оживать, реагируя на высокий спрос. Крупные застройщики анонсировали запуск новых спекулятивных проектов.
Планы и амбиции
В холдинге «Адамант» в 2020 году ожидают ввод МФК «Заневский каскад» (40,3 тыс. м2), второй очереди БЦ «Собрание» (27,7 тыс. м2). Также планируется развитие торговых проектов «Варшавский экспресс» и «Заневский каскад», а к октябрю 2020 года запланирован ввод логистического комплекса в Осиновой Роще площадью 45 тыс. м2. К 2023 году компания намерена увеличить площадь существующего логистического комплекса «Армада Парк» со 107 тыс. до 242 тыс. м2, рассказали в IPG.Estate.
В офисном сегменте в Красногвардейском районе ко вводу запланирован запуск нового бизнес–центра в составе ЖК «Золотая долина» от компании «Русские самоцветы». Завершается строительство третьей очереди БЦ «Премьер Лига» (18 тыс. м2, застройщик — «Машстройконструкция»). В 2021 году планируется ввод БЦ «Атлас Сити» (первое здание площадью 15,5 тыс. м2, второе — 13,5 тыс. м2) от компании «Заслон». Ведется строительство башни БЦ «Авиор Тауэр» (16 тыс. м2, девелопер — «Авиелен А.Г.»).
УК «Теорема» к концу 2020 года завершит реновацию бывшего индустриального корпуса в бизнес–парке «Полюстрово» площадью 4,6 тыс. м2. Кроме того, анонсированы планы по строительству двух новых бизнес–центров в составе бизнес–парка «Полюстрово». «Стоит отметить, что эти проекты реализуют опытные застройщики, которые обладают устойчивым бизнесом в коммерческой недвижимости. Кроме того, в ситуации дефицита качественных коммерческих площадей спрос проще прогнозировать. Часть реализуемых проектов строится уже под запросы конкретных арендаторов», — говорит Иван Починщиков, управляющий партнер IPG. Estate.
Офисы для интернета
Спрос и предложение на рынке весь год были стабильно высокими. «На рынке коммерческой недвижимости всегда что– то происходит: кто–то покупает, кто–то продает, причем чем больше колебаний, например валютных, тем сделок больше. Поэтому сделки совершались. Надо сказать, что покупатели стали менее капризными — покупают объекты, которые раньше не подходили им по доходности», — говорит Георгий Рыков, генеральный директор компании «Бестъ. Коммерческая Недвижимость».
В структуре офисных сделок самые большие доли по–прежнему формируют компании профиля IT и структуры ПАО «Газпром». С 2016 года IT–корпорации увеличили свое присутствие в Санкт–Петербурге в 1,5 раза. Наиболее активно росли разработчики ПО, облачных решений, компании из сферы телекоммуникаций и IT для финансового сектора. Среди них: JetBrains, EPAM Systems, «Сбербанк Технологии», TELE2, Wrike, Mail.ru Group, Huawei, ИТСК, «Яндекс». «В Петербурге сохраняется дефицит крупных блоков, свободных для аренды: на конец III квартала 2019 года лишь в девяти бизнес–центрах класса A к аренде доступны блоки свыше 1 тыс. м2, в сегменте класса B — в 16 объектах», — рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт–Петербурге.
По итогам 2019 года совокупный прирост нового предложения составит 155 тыс. м2 (GLA), большая его часть относится к спекулятивному строительству. При этом многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными. «Если прогнозировать дальнейшие масштабы аренды компаниями нефтегазовой сферы офисных площадей сложно, то с большей долей уверенности можно сказать, что IT–сектор будет развиваться семимильными шагами и сдерживает его развитие пока только дефицит трудовых ресурсов. Санкт–Петербург превратился в Мекку для айтишников. Информационные технологии будут развиваться и внедряться в нашу жизнь все больше и больше, обеспечивая конкурентное преимущество в разных отраслях бизнеса», — уверена Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
Склады и торговля
Продолжает нарастать дефицит площадей на рынке складской недвижимости. Совокупный объем сделок на рынке качественной складской недвижимости только по итогам 9 месяцев 2019 года (210,7 тыс. м2 ) превзошел годовые результаты 2017 и 2018 годов, когда было реализовано 191 тыс. и 184 тыс. м2 соответственно, подсчитали в петербургском Colliers International. Такой ощутимый рост связан прежде всего с увеличением спроса со стороны ретейлеров, которые продолжают активно наращивать присутствие в регионе («ВкусВилл», «Лента», «Вотоня»), а также дистрибьюторов и логистов, которые расширяют площади в связи с усилением экспансии интернет– торговли.
«Стало больше крупных сделок, склады заполняются на этапе строительства, на рынок Санкт–Петербурга приходят новые федеральные компании (арендаторы/ покупатели). Продолжается тренд на build–to–suit», — считает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
В сегменте торговой недвижимости ситуация стабильная, объем вакантных площадей в торговых центрах остается не более 3%, изменения происходят в основном за счет обновления концепций и ротации арендаторов.
«В целом все более очевидно, что главным вектором развития и залогом успеха торговых объектов становится акцент на познавательно–развлекательной составляющей. Все меньшую долю будут занимать традиционные ретейлеры, все большую — операторы, связанные с едой и развлечениями», — полагает Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group.
Не как в Европе
Активно выводятся на рынок и новые форматы. В 2019–м в офисном сегменте продолжили активно развиваться коворкинги, при этом активность проявляют локальные игроки: Page от ГК «Бестъ», сеть коворкингов «Практик». В торговом сегменте — развитие гастромаркетов (Василеостровский рынок) и фуд–холлов: City Food в ТРК «Сити Молл», EatMarket в ТРЦ «Галерея». При этом в России эти проекты выстраиваются по особому пути, отличающемуся от европейского. Если в столицах государств Старого Света аудитория подобных заведений главным образом туристы, которые там могут попробовать местную кухню, то в Москве и Петербурге их в основном пока заполняют местные жители.
