Игорь Чубаха Все статьи автора
29 октября 2019, 23:51 6088

Строим мимо строя. Военная ипотека не вписалась в проектное финансирование

Фото: PHOTOEXPRESS

Когда задумывался переход рынка жилищного строительства на проектное финансирование, военную ипотеку упустили из виду. Из–за этого и по ряду других причин военнослужащие могут взять кредит на квартиру далеко не в любой новостройке. Эта халатность может обойтись петербургским строителям в будущем году в 1–2 млрд рублей, а всем российским застройщикам — в сумму до 20 млрд рублей недополученной выручки.

На сегодня головное подразделение Минобороны по военной ипотеке — "Росвоенипотека" — оказалось лишено возможности перечислять деньги НИС (накопительно–ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих) на покупку квартир в новостройках, строящихся по новым правилам. Такое действие элементарно не предусмотрено законодательством.

Рефинанс ипотеки. Тренд на снижение ключевой ставки подтолкнет рынок рефинансирования

Рефинанс ипотеки. Тренд на снижение ключевой ставки подтолкнет рынок рефинансирования

652
Евгений Петров

"Мы не можем направлять деньги на счета эскроу (счета, на которых банки хранят деньги покупателей жилья до окончания строительства. — Ред.)", — говорит руководитель ФГКУ "Росвоенипотека" Константин Ярославцев. Когда в высоких кабинетах придумывали реформу жилищного строительства, про военную ипотеку забыли.

То есть если россиянину, служащему в Минобороны, Росгвардии, МЧС, ФСБ, ФСО, в военной прокуратуре или военном Следственном комитете и пр. (всего девять структур), потребуется взять в кредит квартиру на первичном рынке недвижимости, то его выбор будет ограничен. Соответственно, нетрудно подсчитать, каких денег лишаются добросовестные застройщики.

В целом за 2018 год в масштабах страны было выдано военной ипотеки на сумму свыше 73 млрд рублей. Из них на покупку жилья на первичном рынке — свыше 18 млрд рублей. Приблизительно каждый четвертый кредит.

Доля Петербурга на рынке военной ипотеки РФ колеблется около 10%. Так что, по грубой оценке, петербургским застройщикам не достанется 1,8 млрд рублей в год.

Наш город является четвертым по популярности регионом, где селятся офицеры и контрактники. Более популярны лишь Москва, Московская область и Краснодарский край.

Взносы из федерального бюджета ежегодно пополняют накопительный счет каждого участника НИС. Если в 2005 году все начиналось с 37 тыс. рублей, то в этом году поступления составляют 268 465,6 рубля. Причем размер покупки накоплениями не ограничивается: недостающее как раз и можно взять у банков в ипотеку (у каждого банка своя предельная сумма, от 2,5 млн до 3 млн рублей). А деньги можно направить на постройку в любой точке страны. И та же Москва в списке предпочтений появилась недавно, раньше на квартиру в столице служивый народ и мечтать в массе не смел.

Как сломать проблемный тренд. В Петербурге резко вырос объем просроченной ипотеки на строящееся жилье

Как сломать проблемный тренд. В Петербурге резко вырос объем просроченной ипотеки на строящееся жилье

5629
Евгений Петров

Как уточняет вице–губернатор Петербурга Николай Линченко, в городе на середину октября открыли продажи по счетам эскроу восемь адресов. Но это только старт. "Из начавшего индустриально строиться жилья к Новому году на схему эскроу по стране будут обязаны перейти 20% новостроек", — прогнозирует вице–президент Сбербанка Сергей Бессонов.

А глава Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов считает, что полный переход рынка на схему с эскроу займет пару лет.

Значит, к концу 2020 года по эскроу уже будет реализовываться большая часть новостроек. С продажами по договорам долевого участия (ДДУ) останутся в основном не самые популярные локации.

Тактическое отступление

Ограничение для застройщиков и их клиентов в погонах не воспринималось бы столь болезненно, если бы являлось единственным. Но в подходах к первичке уже не первый год "Росвоенипотека" использует еще пару "блок–постов". Так, в продаваемых по ДДУ новостройках военнослужащий может взять в ипотеку квартиру только после того, как дом перевалит за 30%–ную строительную готовность.

Свою надежность застройщик должен подтвердить гарантийным письмом от надзорной организации. А проталкиванием письма обычно занимается аккредитующий новостройку банк. Например, по новостройкам в Ленинградской области бумагу должен визировать комитет государственного строительного надзора, в Петербурге — комитет по строительству. И это уже лайт–версия. Поскольку поначалу "Росвоенипотека" требовала под таким письмом подпись чуть ли не самого губернатора.

В письме по определенному стандарту перечисляются пройденные строителем проверки, обнаруженные нарушения (технические замечания бывают всегда) и указываются достоинства застройщика — например, что он никогда не срывал сроков сдачи объектов. Есть и обязательная фраза, что данный застройщик "в состоянии выполнить взятые обязательства". В региональном филиале "Росвоенипотеки" должны помочь составить такое письмо.

Понятно, что чиновники не спешат ставить подписи под чужими обещаниями. И сегодня даже без всяких эскроу–ограничений в Петербурге и Ленобласти военнослужащим в ипотеку из 700 строящихся объектов доступны квартиры лишь в 180 новостройках. Это опять же уплывающие от застройщиков миллиарды рублей. И наступление проектного финансирования сделает этот перечень и того меньше.

Не хотите выбирать из дозволенного — отправляйтесь на вторичку. Но, во–первых, на начальных стадиях строительства квартира обойдется как минимум на 20% дешевле. Во–вторых, гораздо шире выбор, да и по качеству современное домостроение заметно ушло вперед.

Когда дольщики маршируют

В целом по стране военнослужащие стабильно приобретают в ипотеку около 30 тыс. жилых объектов в год. Казалось бы, не так уж и много.

Тем не менее для определенных банков это достаточно интересный контингент клиентов. Например, потому, что можно экономить на скоринге. Или потому, что у штатских который год не растут доходы и хромает кредитная дисциплина.

Кстати, если военнослужащий приобрел жилье где–то на Камчатке за миллион рублей, это не значит, что он полностью свое право использовал. Деньги продолжают начисляться на накопительный счет в течение всего срока службы. И к настоящему моменту нетронутые накопления у каждого из вступивших первыми в систему офицеров, прапорщиков и сверхсрочников доросли до 3 млн рублей.

Ставки по военной ипотеке держатся ниже среднерыночных на 0,5–1 процентный пункт. "Поскольку за военнослужащих платит федеральный бюджет и риски сведены к нулю", — объяснял еще прежний глава "Росвоенипотеки" Андрей Семенюк.

В минувшем году наконец была подведена нормативная база под возможность рефинансирования военной ипотеки. И это открыло новые потенциальные плацдармы. Сегодня на этом фронте обозначаются свои лидеры. За 9 месяцев 2019 года всего по военной ипотеке рефинансировано 16 тыс. кредитов, 9 тыс. из которых обслужил Промсвязьбанк. В целом же на рынке доминирует Сбербанк с долей 43%.

В общем, военная ипотека стремится приобрести все черты гражданской. Но ограничения на первичку служат полосой препятствий. При этом "Росвоенипотека" и впредь не планирует отменять требование по 30%–ной готовности. "Мы снижаем риски системы, кредитуя только высокую степень готовности", — констатирует Константин Ярославцев.

А что касается сопряжения военной ипотеки и эскроу–счетов, то в ведомстве подготовлены законодательные поправки. Но остается вечный российский вопрос, когда они будут приняты.

Между тем реформа именно для того и затевалась, чтобы снизить риски первичного рынка. И занявшиеся проектным финансированием уполномоченные банки, констатирует Николай Линченко, уже вполне компетентны в вопросах жилого строительства. "Согласование каждого строительного проекта теперь происходит с участием банка, — говорит вице–губернатор. — Причем банки, анализируя, перетряхивают всю подноготную застройщика". Угроза провала проекта устраняется в зародыше.

Иначе говоря, страхи "Росвоенипотеки" перед первичкой устарели морально. А в проигравших оказываются застройщики и их клиенты в шинелях.

Банки ушли от практики пересматривать ставки по военной ипотеке отдельно от базовых. Если банк меняет ставки, то, как правило, по всем продуктам. Впрочем, когда в начале 2019 года наблюдался рост ставок, военную ипотеку это затронуло в меньшей степени. Интерес кредиторов перетекает в сторону рефинансирования. Такие продукты появились во второй половине прошлого года, и потребовалось какое–то время на раскачку. Уже есть банки, у которых объем рефинансирования по военной ипотеке в разы выше, чем прямые выдачи кредитов.
Татьяна Хоботова
Татьяна Хоботова
Руководитель направления по работе с партнерами банка "ФК Открытие" в Петербурге
Все объекты, которые продолжают продаваться по старой схеме ДДУ, имеют 30%–ную готовность. И вымывание покупателями этих 4 млн м2 с рынка новостроек как раз займет год или чуть больше времени. Поэтому угроза запрета на военную ипотеку отодвинута на будущее. Но актуальной, причем остро актуальной для рынка жилищного строительства проблема может стать уже в следующем году. Вопрос надо решать.
Ольга Трошева
Ольга Трошева
Руководитель КЦ "Петербургская недвижимость"
Военная ипотека — не самый удобный продукт для банковского портфеля с точки зрения возможной секьюритизации и маржинальности. Поэтому работают с этим продуктом только порядка 15 банков в стране.
Екатерина Синельникова
Екатерина Синельникова
Руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка "Санкт–Петербург"

В контексте

История с не вписывающейся в проектное финансирование военной ипотекой является не самой проблемной для "Росвоенипотеки". Больше внимания привлекают вопросы с временным размещением бюджетных денег и перебои с поступлением средств из бюджета.

"Росвоенипотека" периодически объявляет конкурс на заключение договоров доверительного управления накоплениями. Проще говоря, ежегодно поступающие из бюджета деньги отдаются в рост нескольким управляющим компаниям. Критериями конкурса "Росвоенипотека" объявила доходность, объем активов в управлении и размер собственных средств. С 2005 по 2018 год суммарный доход от таких инвестиций составил 139 млрд рублей.

В 2018 году победителями конкурса стали УК "Открытие", "ВТБ–Капитал" и "ТКБ Инвестмент Партнерс". Они получили в управление 77,4 млрд рублей в 2018 году, к этому добавится до 119,5 млрд в 2019–м и до 143 млрд — в 2020–м. Также в конкурсе участвовали "Сбербанк управление активами", "Капиталъ", "Лидер" и "Регион Эссет Менеджмент" — им не удалось порулить военными деньгами. Время от времени кто–то из аутсайдеров выражает недовольство публично.

А весной 2018 года вскрылась проблема, связанная с тем, что в 2007–2014 годах АИЖК выдавало военнослужащим ипотеку с плавающей ставкой. И в конце 2014 года эта ставка резко прыгнула вверх, создав заемщикам проблемы. "Росвоенипотека" долго не могла найти деньги, чтобы залатать эту дыру.

Параллельно в Минобороны стали набирать силу жалобы на урезанное бюджетное финансирование жилищных программ для россиян в шинелях. По оценкам комитета по обороне Госдумы, на 1 января 2019 года размер дефицита составлял 91,7 млрд рублей.

На фоне более шумных историй вопрос покупки квартир в новостройках на деньги НИС оставался в тени. Хотя военнослужащим не везло с первичкой изначально. Много лет назад — на старте военной ипотеки — продукт разрешал сделки исключительно на вторичном рынке недвижимости.

Потом шаг за шагом начались послабления. С 16 декабря 2010 года стало возможным приобретение квартир по ДДУ. В 2013 году в данный сегмент пришли несколько банков. А к середине 2014 года соответствующий продукт запустило и АИЖК. Правда, поначалу лишь на 30 новостроек по всей стране. Затем круг доступных новостроек год к году расширялся. Однако в 2017–м — предвыборном году руководство "Росвоенипотеки" предприняло шаги, снова ограничивающие свободу выбора. Чтобы на страже Родины не оказались обманутые дольщики, оно стало требовать от региональных властей дополнительные гарантии.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама