Павел Никифоров Все статьи автора
28 августа 2019, 10:35 9381

Незаметные правила. Вторичный рынок не чувствует плюсов от перехода на эскроу–счета

Фото: Ваганов Антон

Покупателей не стало больше, а цены хотя и выросли, но незначительно.

По данным Росреестра РФ, в первом полугодии 2019 года на вторичном рынке Петербурга было заключено 54,6 тыс. договоров купли–продажи или мены. Год назад цифра была немногим меньше — 51,9 тыс. договоров.

Нестрашный эскроу. Новые правила привлечения средств дольщиков не отразились на рынке

Нестрашный эскроу. Новые правила привлечения средств дольщиков не отразились на рынке

4983
Наталья Бурковская, Павел Никифоров

"Вступление в силу новых правил продажи квартир на первичном рынке практически не оказало влияния на покупателей вторички. Спрос в текущем полугодии стабилен, заметного роста не наблюдалось", — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость". С ним согласен и Юрий Сергеев, гендиректор АН "Динас": "Мы пока не заметили, чтобы покупатели больше стали интересоваться вторичным рынком. В последнее время идет расслоение покупателей и количество тех, кто хочет купить квартиру именно в новом жилье, увеличивается. Чтобы такие покупатели стали переходить на вторичный рынок, количество предложений в новостройках должно сократиться, либо должны начаться какие–то громкие крахи строительных компаний, и люди просто начнут опасаться покупать первичку".

К слову сказать, нововведения мало сказались и на первичном рынке. "Любые изменения на рынке происходят крайне медленно. Вторичный рынок живет по своим законам и мало зависит от первичного. Скорее наоборот: первичный зависит от вторичного, несмотря на то что в новостройках сейчас больше сделок", — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.

Вторичный рост

По–прежнему самым популярным вариантом жилья для покупки остается новая вторичка, то есть квартиры в сданных в последние 3–9 лет домах. Среди основных причин помимо качества строительства и материалов — отличный инвестиционный потенциал такой покупки, так как новую квартиру можно продать гораздо быстрее, чем хрущевку или брежневку. "Новые дома обычно обеспечены подземными паркингами, детскими и спортивными площадками. В крупных жилых комплексах есть детские сады и школы, а также магазины у дома, открытые в новых коммерческих помещениях", — поясняет Сергей Дроздов.

"Мы ощущаем рост заинтересованности потребителей во вторичной недвижимости. Те, кто мониторит ситуацию на рынке и планирует приобретение, прекрасно осведомлены об изменении правил реализации проектов и повышении цен на новую недвижимость. Покупатели изучают альтернативы новостройкам. Однако подчеркну, что активный запрос информации о вариантах вторички и рост числа обращений не равны росту реальных сделок", — уточняет Петр Войчинский, генеральный директор "МК–Элит".

Логично, что наибольшим спросом пользуется де–факто новая недвижимость, приобретаемая у первого покупателя. При этом сегодня по росту цен этот сегмент приближается к сегменту первичного жилья. Ежегодно он прибавляет в стоимости 5–7%. По данным АН "Адвекс", если в начале года на предложения в домах, построенных до 2010–х годов, приходилось 32%, то в июле этот показатель снизился до 27%.

Цикличное развитие. На рынке апартаментов обострилась конкуренция

Цикличное развитие. На рынке апартаментов обострилась конкуренция

10092
Павел Никифоров

Цена вопроса

В последние месяцы цены на рынке жилой недвижимости в Санкт–Петербурге продолжают расти. "Средняя цена квадратного метра в квартирах, впервые выведенных в реализацию в апреле, составляла 120 тыс. рублей. В июле новые лоты в них выводились по 124 тыс. рублей за 1 м2. При этом квартиры в домах советской постройки изменились в цене незначительно. В апреле такие лоты выводились в среднем по 117,5 тыс. рублей за 1 м2, в июле — по 119,5 тыс. рублей (рост на 1,7%)", — подсчитал Алексей Попов, руководитель аналитического центра "ЦИАН". По его данным, недавние новостройки дорожают быстрее. "Если в апреле они выводились по 124 тыс. рублей за "квадрат", то в июле средняя цена новых предложений в домах, сданных в эксплуатацию в 2010–е годы, составила 131 тыс. рублей (рост на 5,6%)", — говорит эксперт.

Впрочем, в КЦ "Петербургская недвижимость" не согласны с ЦИАН. "Стоимость квартир в хрущевках, старом фонде, старой панели продолжает снижаться. В июле средняя цена 1 м2 на вторичном рынке составила 111,3 тыс. рублей. Дешевле всего в июле "квадрат" стоил в трехкомнатных квартирах в хрущевках и брежневках — от 76 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры в новых панельных домах продавали по цене 96–118 тыс. рублей за 1 м2, двухкомнатные — от 82 тыс. до 112 тыс. рублей за 1 м2", — подсчитали в "Петербургской недвижимости".

В настоящий момент рост спроса и цен на вторичном рынке сдерживается подорожавшей ипотекой. За II квартал доля ипотечных сделок понизилась до 46% — из–за этого растет доля сделок с комнатами.

В июле массовый сегмент составил 85% от объема предложения Петербурга. 52% от общего количества объявлений в полученной базе открытых листингов приходилось на экономкласс, 33% — на комфорткласс. Премиальный сегмент сегодня берет на себя не более 15% от общего количества опубликованных объявлений (в том числе 10% — бизнес–класс и 5% — элитная недвижимость).

"Этим летом наблюдается небывалый всплеск интереса к 3–комнатным квартирам в ценовом сегменте от 10 млн до 20 млн, он на треть выше, чем в прошлые годы. Возможно, это вызвано перераспределением спроса с первичного рынка в связи с опасениями, связанными с возможными банкротствами застройщиков, прогнозируемыми многими экспертами", — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК "АРИН", руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург".

Как мы и предсказывали, ни на рынок первичного жилья, ни на рынок вторичного переход на эскроу–счета не оказал такого влияния, о котором говорили многие эксперты. Большинству застройщиков удалось сформировать земельный банк и уберечь свои объекты от новых правил. А значит, не понести дополнительных затрат. Цены выросли, но не так катастрофично, как обещалось. В итоге перетекания покупателей с одного рынка на другой не произошло. Больше на вторичный рынок оказывают влияние общеэкономические факторы — стоимость ипотеки, общее благосостояние, покупательная способность. Например, если ежемесячный платеж по ипотеке становятся ниже ставок аренды, то арендаторы начинают задумываться о приобретении жилья. За последние несколько лет покупатели разделились — часть предпочитают приобретать жилье на первичном рынке, часть — на вторичном. Если раньше это было чисто экономическое деление — в стройке было покупать дешевле, то теперь, когда цена практически сравнялась, это стал вопрос предпочтений и удобств. В целом сейчас состояние рынка вторички равновесно, но для дальнейшего развития ставки по ипотеке должны снижаться.
Владимир Гаврильчук
Владимир Гаврильчук
генеральный директор АН «Адвекс»
За последние несколько лет вторичный рынок наконец стал отыгрывать свои позиции. В первую очередь это произошло за счет развития ипотеки, ставки по которой практически сравнялись на обоих рынках. Покупатель получил возможность выбирать квартиру не чисто экономически, а по удобству, комфортности жилья. И во многом жилье на вторичке оказывается лучше, чем строящееся. При этом остается интерес и к старому жилью. Даже на комнаты в коммуналках есть свой покупатель. Доля сейчас составляет около 15%. Достаточно большое количество покупателей считают, что жить в Петербурге надо в центре. Из последних трендов вторичного рынка — сокращаются цепочки при сделках на вторичном рынке. Если раньше любая сделка — это было 5–7–9 звеньев купли–продажи, то теперь благодаря ипотеке их стало меньше. Многим покупателям стало проще не меняться с доплатой, а сначала купить новую квартиру, а потом продать старую. При этом если 3–5 лет назад количество сделок с цепочками в общем количестве сделок агентства было больше 50%, то теперь — меньше 20%.
Сергей Галалу
Сергей Галалу
гендиректор АН «Итака»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама