Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости наступил дефицит свободных помещений. Цены на аренду потихоньку ползут вверх, а девелоперы возобновляют проекты.
По оценкам экспертов, в ближайшее время будет построено и / или реконструировано около 200 тыс. м2 офисов, 145 тыс. м2 складов и около 220 тыс. м2 торговых площадей. Объем инвестиций в проекты составит почти 26,3 млрд рублей.
Офисы
В офисной недвижимости, по данным JLL в Санкт–Петербурге, уже с 2017 года растут ставки аренды.
"Сейчас они достигли уровня, при котором целесообразен новый офисный девелопмент. Поэтому проекты уже заявляются, и их ввод в эксплуатацию состоится через 2 года. Благоприятная для девелоперов ситуация поддерживается низкой долей свободных площадей на рынке офисной недвижимости Петербурга: на данный момент свободно около 5% площадей", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
"Новых девелоперских проектов в офисном сегменте немного в связи с длительным сроком окупаемости таких проектов. Зато много проектов в формате build–to–suit. В ближайшей перспективе мы увидим проекты специализированных бизнес–центров, например под активно развивающийся IT–сектор", — согласен Антон Орлов, управляющий партнер Legat Invest.
По подсчетам Knight Frank St Petersburg, суммарно на стадии строительства и реконструкции находится около 200 тыс. м2 качественной офисной недвижимости, заявленной к вводу в эксплуатацию в 2019 году, включая бизнес–центры для собственных нужд компаний.
"Из них реально могут выйти на арендный рынок около 30%. При этом неудовлетворенный спрос, по нашим оценкам, находится на уровне 200–250 тыс. м2", — говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.
"Мы работаем с клиентами, у которых активные запросы на 5–40 тыс. м2 в офисных зданиях класса А / В+. В основном это Центральный, Московский и северные районы. В этом году и в 2020–м вводится ряд новых качественных объектов, которые мы ждем с нетерпением и уже сотрудничаем с девелоперами по привлечению арендаторов на этапе строительства", — объясняет Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
Склады
Похожая ситуация в сегменте складской недвижимости. Восстановившийся спрос как со стороны традиционных для Петербурга арендаторов складов (торговых операторов, производственных и логистических компаний), так и со стороны развивающихся онлайн–ретейлеров, а также низкий объем строительства в последние годы привели к сокращению доли свободных площадей (до 4,5%) и росту ставок аренды.
"Поэтому постепенно увеличивается число новых складских проектов, которые появятся на рынке в 2020 году. Естественно, что в этом сегменте достаточно распространена схема built–to–suit", — говорит Владислав Фадеев. По данным Knight Frank St Petersburg, суммарная площадь вакантного предложения составила 104 тыс. м? складских площадей, что на 25% меньше, чем в конце прошлого года.
В первом полугодии 2019 года было заявлено о строительстве сразу нескольких крупных складских комплексов: мультитемпературного распределительного центра для сети гипермаркетов "Лента" площадью около 70 тыс. м2, производственно–складского комплекса для компании Maersk площадью 23,7 тыс. м2, мультиформатного комплекса площадью 38 тыс. м2 для федерального поставщика промопродукции и подарков компании "Проект 111", мультитемпературного объекта ГК RAUM общей площадью 15 тыс. м2.
"Все заявленные объекты — высокотехнологичные комплексы класса А, которые планируются к вводу в эксплуатацию не позднее 2021 года", — рассказывает Михаил Тюнин.
Торговля
В сегменте торговых центров пока нет роста количества крупных строящихся проектов.
"Реализация даже тех торговых комплексов, которые были изначально заявлены на 2020–2022 годы, пока под вопросом, сроки их строительства могут быть сдвинуты. Такая ситуация определяется снижающейся покупательной способностью населения, а также высокой обеспеченностью Петербурга качественными торговыми площадями", — полагает Владислав Фадеев. С коллегой не согласны эксперты IPG.Estate, которые насчитали, что только в этом году в Петербурге появилось 220 тыс. м2 торговых площадей. Это первая очередь Fashion House Outlet (15 тыс. м2), ТРК на месте кинотеатра "Спутник" (59 тыс. м2), мебельный центр "Кубатура" (140 тыс. м2), ТК EVROPA (11 тыс. м2).
Кроме того, растет интерес к проектам региональных торговых центров. "Сейчас сильно возрос интерес к небольшим участкам под строительство районных и микрорайонных торговых центров в спальных районах и проектах комплексного освоения территорий", — рассказывает Андрей Бойков, партнер Rusland SP. Эту же тенденцию замечает Дмитрий Беляев, генеральный директор коммерческой недвижимости ГК "КВС": "Девелоперы переключают внимание на реконцепцию проектов, связанных с изменениями потребностей сетевых арендаторов и переключением внимания на малоформатные локальные торговые проекты".
