Фото: Сергей Ермохин

Ожидание и реальность. Как закрытие "Академической" повлияло на бизнес

В Петербурге после длительного капитального ремонта открыли "Академическую". Работы на станции велись 11 месяцев — с 30 июля 2018 года. Владельцы торговых центров и игроки сегмента street-retail считают, что в ближайшее время количество посетителей увеличится на 20%, а риелторы ожидают повышения стоимости аренды квартир и роста цен "вторички" в Калининском районе.

На станции метро "Академическая" в ходе капитального ремонта отремонтировали эскалаторы, модернизировали их систему управления и полностью восстановили гидроизоляцию наклонного хода. Как рассказали в пресс-службе ГУП "Петербургский метрополитен", была проведена модернизация системы интеллектуального видеонаблюдения, также в ходе ремонта заменили системы отопления, вентиляции, водоснабжения и водоотведения. Общая стоимость работ составила 480 млн рублей. Ожидается, что в 2020 году на ремонт закроют станцию метро "Маяковская" и южный вход станции "Московская".

Закрытие "Академической". Торговые центры и риелторы подсчитывают убытки

Закрытие "Академической". Торговые центры и риелторы подсчитывают убытки

20866
Алексей Кумачев

"Ремонт сделан на совесть, с хорошим качеством. Преобразился внешний вид станции, обновлены интерьеры", — сказал временно исполняющий обязанности губернатора Петербурга Александр Беглов после посещения станции.

По данным Смольного, пассажиропоток "Академической" составляет 45 тыс. человек в сутки. Некоторые владельцы соседних с метро торговых центров потеряли часть клиентов. DP.ru сравнил ожидания экспертов год назад и реальность.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Не все прогнозы оправдались

Рядом с "Академической" расположены ТРК "Академ-Парк", ТК "Академический", обувной центр "Платформа" и АО "Торговый двор". Ранее аналитики в комментариях dp.ru говорили, что общее снижение посетителей ТЦ в микрорайоне составит около 15%. Прогнозы частично оправдались.

Например, в администрации обувного центра "Платформа" сообщили dp.ru, что число посетителей комплекса снизилось на 10-25%. По словам представителей компании, посещаемость зависит от сезона. Сейчас она составляет 30-40 тыс. человек в день, до ремонта "Академической" показатель был выше.

Директор сети обувных магазинов Денис Хализов год назад говорил, что в компании ожидают снижения интереса к торговому центру, поэтому арендные ставки снизили на 15-30%. В компании уверены, что количество посетителей возрастет к концу августа.

В ожидании Нового года. Как работают торговые центры в районе "Академической" после закрытия метро

В ожидании Нового года. Как работают торговые центры в районе "Академической" после закрытия метро

22353
Карашаш Ногаева

В другом торговом комплексе — "Академическом" — изначально не прогнозировали снижения трафика из-за закрытия метро. Директор департамента рекламы и маркетинга УК "Адамант" Алена Мариничева отметила, что закрытие станции никак не повлияло на посещаемость комплекса.

"Это объясняется, в первую очередь, тем, что комплекс находится в густонаселенном спальном районе и потребности жителей близлежащих домов никуда не исчезают. Горожане также ходили за продуктами, покупали одежду, обувь, аксессуары и предметы быта. Клиенты фитнес-клуба, находящегося в нашем торговом комплексе, также продолжали посещать занятия в период закрытия станции метро", — рассказала Мариничева.

Она добавила, что компания проводила различные "рекламные активности" для поддержания лояльности существующей аудитории.

"Таким образом, закрытие метро не повлияло ни на трафик комплекса, ни тем более на динамику арендных ставок. Смена арендаторов также происходила в вполне штатном режиме — на место старым приходили новые, наиболее крупные из которых — магазины Belwest и Леонардо", — добавила она.

В FortGroup (владеет "Академ-Парком") ранее также заявляли, что снижение клиентов станет "несущественным" из-за того, что целевая аудитория комплекса проживает в зоне охвата ТЦ. В пресс-службе компании не смогли оперативно ответить на запрос dp.ru. На сайте девелопера уточняется, что за время ремонта "Академической" в торговом комплексе обновили более 2,7 тыс. м2 торговых площадей. В FortGroup добавили, что в начале июля будет открыт обновленный супермаркет "Перекресток" и магазин косметики MIXIT.

"Таким образом, за 11 месяцев закрытия станции метро "Академическая" обновилось более 14% арендуемой площади ТРЦ "Академ-Парк", — сообщается на сайте.

Во время ремонта на "Академической" в ТРК открылись магазины MAVI, Calamar, "DIAMOND&Свадьба", Ювелирно, 1001DRESS, Miris и Francesco Donni. Отмечается, что на фудкорте заработала сеть ресторанов Firework, а также открылась кафе-пекарня Cinnabon, уточнили в FortGroup.

Арендаторы остались

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Ирина Царькова считает, что отток посетителей на время закрытия не был критичен для торговых центров, но доходность объектов у "Академической" снизилась на 15-20%, продолжает управляющий ТЦ "Смайл" Алексей Попиков.

Царькова добавила, что основная зона охвата торговых объектов — это жители района.

"Жилой массив в районе "Академической" огромный. Потребности жителей — покупать еду, пользоваться различными услугами — никуда не делась, кроме того, благодаря развитой сети общественного транспорта, до торговых центров можно было легко добраться", — пояснила Царькова.

Старший руководитель проектов направления "Оценка и финансовый консалтинг" группы компаний SRG Константин Гнездилов считает, что после капремонта "Академической" рост посещаемости составит 15-20%.

"По нашей информации, существенного убытка торговым центрам закрытие станции метро "Академическая" не принесло: "якорные" арендаторы остались, небольшие ротации среди арендаторов происходили, но на смену ушедшим приходили более качественные ретейлеры, что благоприятно отразилось на качестве работы ТЦ", — пояснил Гнездилов.

Он добавил, что арендные ставки у "Академической" практически не изменились за последние 11 месяцев. По его словам, они были "подвержены только общегородским тенденциям".

В сегменте street-retail количество посетителей также практически не изменилось, говорит генеральный директор А2 Retail Ольга Аткачис. По ее словам, собственники помещений отказались от ежегодной индексации арендных ставок на 5-7%, сохранив к закрытию "Академический" цены на уровне начала 2018 года.

"Уже в первые месяцы 2019 года арендные ставки были проиндексированы и вернулись на рыночный уровень, так как все понимали, что срок открытия "Академической" вряд ли будет изменен", — сказала она.

Аткачис добавила, что на данный момент арендные ставки помещений, расположенных в радиусе одного квартала от пересечения Гражданского проспекта с проспектом Науки, находятся на уровне 2-5 тыс. рублей. В помещениях, которые находятся дальше, арендные ставки составляют от 1,5 тыс. до 3,5 тыс. рублей за м2.

Она добавила, что во время закрытия "Академической" все помещения для street-retail были востребованы у местных жителей.

"Пустующих объектов не было и практически никто из арендаторов не объявил о досрочном расторжении договора. На некоторые помещения, как и раньше приходилось по несколько интересантов. Аналогичная ситуация наблюдалась и в торговых комплексах вокруг станции метро", — сказала она.

"Вторичка" выросла

Ранее эксперты утверждали, что из-за закрытия "Академической" рынок аренды жилья снизится, а стоимость "вторички" не изменится или даже вырастет в цене. Сейчас средняя цена аренды однокомнатной квартиры у "Академической" по сравнению с маем 2019 года повысилась на 2,5% — до 21,1 тыс. рублей, при этом стоимость аренды однокомнатных квартир в целом по Петербургу практически не изменилась и составила 22,4 тыс. рублей, пояснил управляющий директор "Авито Недвижимость" Иван Дубровин.

С ним не согласна главный редактора портала недвижимости Domofond.ru Ирина Филатова. По ее словам, стоимость найма жилья у "Академической" практически не менялась за последнее время.

"Годовая положительная динамика по Петербургу в целом составила только 2,3%. Из этого можно сделать вывод, что арендодатели, которые располагали свободным жильём на соседних с "Академической" станциях, только выиграли от закрытия, а для владельцев квартир под сдачу на самой "Академической" всё осталось по-прежнему", — сказала она.

Дубровин отметил, что также в районе открытой станции метро за год на 6,3% увеличилась цена "квадрата" на вторичном рынке — до 119,7 тыс. рублей.

"Динамика при этом была неоднородной и, очевидно, была связана со сроками закрытия и открытия метро: на протяжении пяти месяцев после закрытия станции цены практически не менялись, постепенный рост наметился ближе к зиме, традиционному периоду оживления на рынке недвижимости", — сказал Дубровин.

Филатова также отмечает, что стоимость жилья на вторичном рынке у "Академической" стоимость жилья на вторичном рынке с июля 2018 года по июнь 2019 года выросла на 9,3%.

Алексей Кумачев Все статьи автора
1 июля 2019, 18:53 9293
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама