Доминируй, превышай. Почему девелоперы редко строят высотные дома

Жилищный бум заставляет Петербург расти не только вширь, но и ввысь. В основном застройщики ограничиваются 25–этажками, но иногда девелоперы берутся за более высокие объекты, преодолевающие 100 м. Почему такие жилые дома все же редки, разбирается "ДП".

Официального реестра самых высоких зданий Петербурга, понятно, нет. Любительский перечень ведут энтузиасты на международном "небоскребном" интернет–форуме SkyscraperCity. Согласно данным ресурса, пополняемого совместным трудом многих людей, 100–метровую планку преодолели восемь жилых проектов.

Обмыли шпиль

Первопроходцем стало ЛенСпецСМУ. Оно в 2002 году возвело жилой дом на углу Коломяжского и Богатырского проспектов по проекту Марии Лапшиной из ЛенНИИпроекта. Своей верхней точки здание, впрочем, достигло не этажами, а шпилем над угловой башенкой. За последующее время доминантность потерялась: рядом возвели еще несколько высоток, хоть и пониже.

Мария Лапшина вспоминает, что установка шпиля из нержавеющей стали проходила с вертолета и тогда это было целым событием: "Мы, помню, собрались напротив и вместе с Заренковым (руководителем ЛенСпецСМУ Вячеславом Заренковым. — Ред.), затаив дыхание, внимательно наблюдали за вертолетом. Когда шпиль был установлен, мы торжественно распили шампанское".

По словам собеседницы "ДП", существуют две основные причины, почему в городе редко строятся жилые дома выше 75 м. Во–первых, требуются так называемые спецтехусловия от пожарных, а именно дополнительные антитеррористические мероприятия на первом этаже. На каждом этаже должны быть зоны безопасности всех жильцов этого этажа и прочее. Выполнение этих условий порой слишком затратно для застройщика. Во–вторых, и в–главных, дома такой высоты трудоемко согласовать в КГА, отмечает Мария Лапшина.

Другой проект в том же Приморском районе — на Комендантском проспекте у одноименной площади, реализованный в 2006 году ЛСР, — выделился не только общей высотой. Архитектор Борис Гришко задумал две 16–этажные царь–арки, через которые можно попадать с проспекта во двор. Считается, что они самые высокие в городе.

На севере Петербурга самым высоким в 2017 году стал жилой дом на проспекте Просвещения, 43. Он включил в себя две 28–этажные башни по 105,8 м. Изначально, кстати, этот дом должен был стать самым высоким в городе: проектом ООО "Творческая архитектурная мастерская Реппо" предусматривались две 140–метровые башни в центре квартала. Они бы напомнили о Биг–Бене и обыграли название проекта — "Лондон–парк".

Но вмешался высотный регламент, поделилась с "ДП" директор по развитию "Л1" Надежда Калашникова. Ведь, по ее словам, он действует не только в центре, где более обоснован, но и в спальных районах. А потому те жилые дома, которые преодолели 100–метровую отметку, стали редкостью.

"Желание создать архитектурную доминанту в северной части Выборгского района и легло в основу проекта жилого комплекса. Кроме того, квартиры на высоких этажах весьма востребованы у покупателей. Они ценят такое жилье за возможность любоваться из окон окружающими пейзажами. Кроме того, городской шум не нарушает покой жильцов верхних этажей", — говорит Калашникова.

Точки на стилобате

На юге на углу улицы Типанова и проспекта Космонавтов стройкорпорация "Элис" разместила торгово–жилой дом с четырьмя высотками, каждая из которых 100–метровая и 27–этажная. Визуально это двухэтажный торговый "стилобат", на который поставлены жилые точки.

Проект готовило ООО "Научно–производственная фирма "Ретро". Главный архитектор проекта Владимир Горбунов поведал "ДП", что построить здание выше 25 м было тяжело всегда: "Высота ограничена пожарными нормами. До подоконника последнего этажа должно быть не выше 75 м. В случае с данным объектом норму эвакуации мы обеспечили, поскольку у нас предусмотрен заезд пожарных на крышу торгового комплекса".

Самое высокое жилое здание Петербурга находится при въезде в Рыбацкое на проспекте Обуховской Обороны, 138. Его построила группа "Росстройинвест". Это 126 м и 37 этажей.

"Повышенный спрос на верхние этажи, причем вне зависимости от класса жилья, — это многолетний тренд рынка недвижимости, и нет никаких предпосылок к тому, чтобы он сменился. В первую очередь это связано с видовыми характеристиками таких квартир, а также с меньшим уровнем шума и пыли, что особенно актуально для проектов у крупных транспортных магистралей", — пояснила "ДП" начальник отдела маркетинга "Росстройинвеста" Екатерина Пчелкина.

По ее словам, уровень спроса на "верхние" квартиры влияет и на ценообразование. Сейчас девелопер строит неподалеку, в Усть–Славянке, жилой комплекс на Заводской улице, 15, высотой 118 м, и там "однокомнатная квартира на 32–м этаже на 30% дороже такой же квартиры на 2–м этаже".

Прибыль выше целесообразности

Сейчас построить дома выше 75 м в Петербурге в принципе невозможно благодаря высотному регламенту.

Да и то, чтобы добраться до этой планки, требуется обосновать высоту на заседании Градостроительного совета, поскольку председатель КГАВладимир Григорьев предпочел единолично не принимать такие решения, рассказал "ДП" замгендиректора группы "ИТР" и член Градсовета Владимир Аврутин.

"В действующих ПЗЗ на всей территории города, кроме центральной части, по умолчанию введено ограничение 40 м. Через дробь установлена возможность более высокой застройки, но не выше 75 м. Но 75 м — это ведь тоже локальная доминанта. Когда недавно на Градостроительном совете рассматривалась гостиница рядом с "Гранд Каньоном", то ее оценивали именно как доминанту. А она была не 100 м, а что–то в районе 70", — сказал Аврутин.

Он напомнил, что некоторое время назад КГА планировал составить так называемую карту доминант, где предполагались более высокие здания. Но в последней редакции ПЗЗ этот абзац из них вычеркнули.

Доктор архитектуры профессор Светозар Заварихин полагает, что почти всегда высота выбирается не из архитектурно–градостроительной целесообразности, а исключительно из прибыльности самого жилого комплекса, которая высчитывается девелопером. А поскольку в этих условиях вряд ли стоит говорить об обоснованности, нужны строгие ограничения.

"Тут должен действовать принцип воронки: исторический центр низкий, а чем дальше от центра, тем выше. Конечно, в Купчино, на Юго–Западе, в Веселом Поселке 100 м — это пожалуйста, это не страшно, даже можно и повыше", — предположил Заварихин в разговоре с "ДП".