Смольный представил поправки в Земельный кодекс, позволяющие без торгов продлевать право аренды земельных участков.
Сейчас по истечении срока действия такие договоры расторгаются даже с добросовестными арендаторами, которых лишают возведенных построек и отправляют в общем порядке на торги.
Врио губернатора Петербурга Александр Беглов в конце марта обратился к председателю правительства РФ Дмитрию Медведеву с предложением внести поправки в Земельный кодекс. Сейчас добросовестный арендатор участка не имеет преимущественного права на продление аренды без торгов, если отсутствуют основания для целевого предоставления. То есть арендаторы по окончании срока действия договора вынуждены ликвидировать бизнес и участвовать в новых торгах, что грозит потерями —как для самого бизнеса, так и для бюджетов субъектов РФ (неполученная арендная плата и затраты на проведение торгов).
Смольный просит Минэкономразвития подготовить проект правового акта, позволяющий пролонгировать соглашения с добросовестными арендаторами на основании их обращений и делать это до истечения срока договора.
"Добросовестный арендатор становится заложником ситуации и очень уязвим прежде всего для недобросовестных участников рынка. Такая практика входит в противоречие с логикой Гражданского кодекса, который предписывает: если контрагенты довольны друг другом, то они имеют право продлить договорные отношения, и добросовестность должна приниматься во внимание", — говорит Мария Смирнова, старший партнер, директор по развитию ООО "Недвижимость. Консалтинг. Стратегии". В 2019 году вступили в силу поправки в ст. 17.1 135–ФЗ "О защите конкуренции", которые позволили разрешить аналогичный конфликт интересов по нежилым помещениям. Благодаря им арендаторы, получившие объекты в том числе целевым назначением, могут заключать договоры на новый срок. Законодательно установлена возможность пролонгировать целевым образом договор на размещение нестационарных торговых объектов.
"В нашей практике встречаются такие случаи: бизнес не успевает реализовать свой проект и достроить объект до окончания срока аренды по объективным причинам. И отмена преимущественного права арендатора на заключение аренды на новый срок без торгов, которая произошла весной 2015 года, является непростой задачей, для решения которой нужно искать возможные компромиссы с городом", — добавляет Арина Довженко, советник практики "Недвижимость и строительство" юридической фирмы "Борениус". В качестве альтернативы бизнесу зачастую предлагается руководствоваться п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Проблема с земельными участками в нашем городе остро не стоит — в последние годы Смольный проводил минимум аукционов. В Петербурге речь идет о старых договорах. В масштабах страны же поправки имеют серьезное значение. "А вот в Калуге, Московской области, Воронеже инвестиционный процесс развивался другими темпами, и бизнес многих добросовестных предпринимателей там находится под угрозой", — поясняет Мария Смирнова.
