Рассчитывая на высокую доходность, инвесторы в стрит–ретейле часто не учитывают различные риски, избежать которых можно, воспользовавшись помощью профессионалов.
Если раньше наиболее привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость было жилье, то сейчас изменения в законодательстве заставили частных инвесторов искать новые сферы для вложения средств. Одной из привлекательных альтернатив сегодня выглядит стрит–ретейл, способный принести доход до 15% годовых и выше. Но, чтобы вложение оказалось действительно выгодным, нужно просчитать все возможные риски.
Технический вопрос
Главное в инвестировании в стрит–ретейл — правильно выбрать объект. И для начала необходимо оценить потенциал доходности помещения, а также широту его функционала, то есть какие типы арендаторов его смогут использовать, рассказывает Артем Гудченко, президент ГК RENTA, первого российского многофункционального сервиса, ориентированного на инвесторов и собственников коммерческой недвижимости формата стрит–ретейл.
У каждого помещения есть технические особенности, которые накладывают определенные ограничения. Например, не является ли дом объектом культурного наследия, находится ли помещение в жилом комплексе или это отдельно стоящее здание. Все это напрямую влияет на перспективы согласования таких улучшений, как перепланировка, организация дополнительных входов, витрин, фасадного оборудования. "Любой собственник мечтает владеть абсолютно универсальным помещением, которое нравится и подходит всем, — отмечает Артем Гудченко, — это идеальный вариант, и так не бывает, но стремиться к этому надо".
Следующий шаг — анализ технических рисков: каково техническое состояние основных конструктивных элементов, нет ли разрушений, несогласованных перепланировок, например в виде проемов, которые могут создать риски обрушения. "Строительные риски очень важны, и оценивать их должны специалисты, — комментирует Артем Гудченко, — наша служба технической эксплуатации проводит анализ состояния инженерных систем, конструктивных элементов, перепланировок". Если в помещении есть какое–то инженерное оборудование, оно оценивается на предмет работоспособности и необходимых вложений в дальнейшем при обслуживании. "Проводя технический аудит помещений, на выходе мы получаем прогноз возможных затрат, связанных с содержанием помещения, на 3–5 лет, — поясняет Артем Гудченко, — эту сумму важно знать, чтобы правильно рассчитать окупаемость проекта".
Фактор времени
Особенность инвестиций в стрит–ретейл в том, что большинство собственников владеет небольшим количеством объектов, а то и вовсе одним. При таких масштабах бизнеса нет смысла создавать собственную управляющую компанию, включающую инженерную, техническую службу, проектировщиков. Но без помощи специалистов на качественный технический аудит может потребоваться до полугода — за это время интересный объект уйдет к другому покупателю. "Профессиональная управляющая компания может это сделать за 3 дня, — говорит Артем Гудченко, — а получив заключение, вы сможете задать вопросы продавцу и, возможно, снизить стоимость". Ведь любые обнаруженные дефекты, изъяны и любые будущие расходы — это хороший повод поторговаться, причем мотивированно, с конкретными цифрами грядущих расходов, что многократно окупает стоимость таких услуг. "Потратив около 200–300 тыс. рублей на качественный аудит помещения, вы сможете сбить цену на 5 млн рублей, — поясняет Артем Гудченко, — кроме того, вы осознанно купите помещение, если купите вообще, узнав о всех его характеристиках".
Особенность работы с мультифункциональным сервисом также в том, что, подключившись на этапе покупки помещения, компания заинтересована получить постоянного клиента на дальнейшее управление. В ее интересах честно рассказать о помещении, чтобы потом не нести убытки при его эксплуатации. Если, напротив, помещение будет приносить прибыль, то клиент с большой долей вероятности на полученные средства захочет расшириться, превратившись тем самым в серийного клиента.
Договор дороже денег
Помимо бизнес–рисков, связанных с техническим состоянием помещений, потенциальный инвестор должен проанализировать возможные правовые риски, и здесь не помешает помощь юристов. В первую очередь нужно проверить объект на "чистоту": изучить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость, правоустанавливающие документы на объект, а также проанализировать историю приобретения прав на указанный объект, все возможные публичные источники, отмечает управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь.
Следует удостовериться в отсутствии обременений прав собственности, судебных споров, правопритязаний третьих лиц, а также внимательно изучить документы и всю информацию в отношении продавца. "Судебные споры с контрагентами, наличие задолженности перед банками, налоговыми органами, иными кредиторами может говорить о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества, что в дальнейшем может привести к банкротству продавца", — поясняет Светлана Гузь.
Важно помнить, что любая сделка, совершенная в предбанкротном состоянии, может быть оспорена и объект может быть изъят по суду даже у добросовестного покупателя. В настоящее время в судебной практике складывается тенденция по удовлетворению заявлений арбитражных управляющих об оспаривании подобных сделок, при этом наиболее сложными являются банкротные дела, в которых налоговый орган является мажоритарным кредитором, отмечает Светлана Гузь. В подобных ситуациях последний тренд судебной практики направлен на максимальное удовлетворение требований бюджета, судебные споры с налоговыми органами (как в рамках банкнотных дел, так и в рамках споров по возмещению НДС), как правило, заканчиваются не в пользу должника.
Условия договора аренды, тем более долгосрочной, — тоже важный момент. Долгосрочные договоры аренды могут содержать множество моментов, существенно ограничивающих их досрочное расторжение. Расторгнуть подобный договор может оказаться крайне непросто. Чтобы избежать рисков убытков, необходимо прописать порядок индексации арендной платы, распределение расходов на содержание имущества, определить, кто отвечает материально за разнообразные внештатные ситуации, в том числе в случае предъявления требований третьих лиц, включая государственные органы, оценить условия компенсации ремонтных работ, неотделимых улучшений. Для квалифицированного анализа целесообразно прибегнуть к помощи юристов.
Если договор аренды заключен на "кабальных" для собственника условиях, при покупке объекта можно рекомендовать подписание дополнительного соглашения с арендатором, устраняющего выявленные риски, либо зафиксировать обязательства продавца по расторжению подобного договора аренды. "При юридическом сопровождении сделок с недвижимостью мы всегда ищем формулу, которая позволяет исключить или существенно снизить риски нашего клиента", — отмечает Светлана Гузь.
Финишная прямая
После того как все риски проанализированы и установлены, следует грамотно структурировать сделку с продавцом. Подводные камни заключаются не только в правовых рисках, связанных с объектом или продавцом недвижимости, но и в налоговых рисках. Например, приобретение 100% долей (акций) в уставном капитале юрлица, которое является собственником объекта недвижимости, может быть квалифицировано налоговыми органами как притворная сделка, направленная на уход от уплаты НДС, обращает внимание Светлана Гузь.
Заключение сделки — это не финал, а только начало истории, ведь основной целью инвестиций является эксплуатация объекта и получение прибыли. Но если на начальном этапе помещение выбрано с учетом всех рисков, продуманы и реализованы способы их минимизации, зафиксированы обязательства продавца по возмещению убытков или потерь, шансы на успех бизнеса значительно повышаются.
