С начала 1990–х земельные участки, дома и квартиры за рубежом подорожали примерно на 300%
Как рассказал президент группы компаний "Адвекс. Недвижимость"Александр Романенко, впервые на рынок зарубежной недвижимости петербургские компании вышли в 1993 году: "Тогда нашими клиентами в основном были криминальные авторитеты, которые на тот момент уже обладали достаточными сбережениями и искали себе запасной аэродром. Именно они в начале 1990–х чаще всего приобретали жилье за границей".
Кроме того, добавляет Игорь Индриксонс, основатель портала Indriksons.ru, покупкой зарубежной недвижимости активно интересовались чиновники, которые таким образом отмывали деньги. По словам экспертов, контингент был хоть и специфический, но в целом не вредный: по пустякам не придирались, решения принимали быстро, копейки не считали, а, наоборот, предпочитали товар подороже. "Первые сделки шли только в сегментах бизнес и люкс, — рассказывает Юлия Лозовская, руководитель проекта "Ваш дом за рубежом". — Покупали же в основном в Испании, Франции и на Кипре".
Рынок только зарождался, поэтому ни знаний европейского законодательства, ни опыта по проведению сделок за рубежом не было ни у кого. В связи с этим исход сделки предсказать можно было не всегда.
"Адвекс" была первой компанией в России, которая стала заниматься зарубежной недвижимостью, — рассказывает Александр Романенко. — У нас были партнеры в Испании, строящие жилье на курорте Коста–дель–Соль. Они приехали в Россию, сделали здесь интересную презентацию своих объектов, после чего мы начали предлагать это жилье своим клиентам. Поначалу все шло прекрасно, поскольку первые приобретенные нами объекты находились в готовых домах. Но потом мы начали заключать сделки по приобретению строящейся недвижимости в Испании, и выяснилось, что авантюристы существуют не только в России, но и на Западе. Одним словом, компания, которая строила эти здания, обанкротилась, а наши уважаемые товарищи из теневого бизнеса, так и не получившие свое жилье на Коста–дель–Соль, пришли к нам. История эта длилась очень долго, но в конечном итоге все остались живы. Однако после такого опыта наше агентство 10 лет не занималось зарубежной недвижимостью".
На эмоциях
За те 10 лет рынок кардинально изменился. В частности, по словам Юлии Лозовской, в начале нулевых случился расцвет инвестиционной активности россиян. "С 2002 года в России начал формироваться средний класс, и до 2008–го представители этого класса абсолютно бездумно скупали за границей все подряд, — рассказывает Игорь Индриксонс. — Заключали сделки там, куда ездили отдыхать и где сугубо на эмоциональном уровне понравилось, — в Испании, Арабских Эмиратах, Египте. В общем, собирали по миру весь неликвид, причем покупали его достаточно дорого. Насколько мне известно, сейчас ни сами собственники, ни их дети толком этой недвижимостью не пользуются".
По словам Юлии Лозовской, большой интерес наши сограждане проявляли к строящемуся жилью в других странах. "Точно так же, как в Петербурге, они и за границей покупали квартиры на стадии котлована, — вспоминает эксперт. — Некоторым удавалось в дальнейшем заработать на перепродаже, поскольку, например, в Болгарии в период с 2005 по 2007 год квартиры в прибрежных комплексах росли в цене по 30% в год. Максимальную доходность в начале нулевых также показывали Эмираты и Испания, и люди, малосведущие в экономике, ринулись инвестировать туда. В 2008 году выяснилось, что на рынке просто надулся мыльный пузырь, когда же он лопнул, застройщики в одночасье переписали ценники. Падение стоимости практически по всем недостроенным жилым комплексам в Болгарии и Испании составило до 40–50%".
Аналогичная ситуация произошла практически во всех прибрежных странах Европы. Так, по данным Henley&Partners Russia & CIS, с начала финансового кризиса в 2008 году цены на недвижимость в Греции упали в среднем на 45%, в некоторых районах Афин — на 60–65%.
"Рынок недвижимости Кипра также пережил серьезный кризис, — говорит директор по маркетингу компании Henley&Partners Ирина Симонян. — Квадратный метр подешевел в среднем на 30–40%, падение коснулось всех регионов страны".
Чемоданное настроение
Кризис 2008 года не остановил петербуржцев в их желании инвестировать в зарубежную недвижимость, однако делать они это стали уже более вдумчиво, вкладывая только в недвижимость стран с устойчивой экономикой. "В это время начались массовые покупки инвестиционных объектов без посещения страны и осмотра объекта, — комментирует Игорь Индриксонс. — Недвижимость в основном приобреталась во Франции, Германии и Великобритании". Спрос со стороны россиян стимулировало лояльное отношение европейских банков. По словам Юлии Лозовской, в те годы гражданам РФ еще довольно охотно давали ипотечные кредиты.
После кризиса 2014 года последовал новый виток развития рынка зарубежной недвижимости и обозначился целый ряд новых трендов. По словам Юлии Лозовской, после того как некоторые категории россиян стали невыездными, покупка зарубежной недвижимости перестала быть "модной" и количество сделок существенно сократилось.
"Если нормой в 2008 году считалось три–пять сделок в месяц, то сейчас может быть три–пять сделок в год, поэтому компаний, ориентированных только на продажу зарубежной недвижимости и офисов представителей зарубежных компаний, в Петербурге не осталось", — говорит Юлия Лозовская.
В то же время, как отмечают эксперты, снова выросло число людей, стремящихся уехать из России. Этот фактор увеличил популярность миграционных программ, количество которых в последние годы сократилось. "Время, когда ВНЖ и ПМЖ за недвижимость можно было получить довольно просто, прошло", — поясняет Игорь Индриксонс. Однако, по словам Михаила Макаровского, СЕО девелоперской компании Villegium, в ряде стран, в частности в Италии, приобретение недвижимости хотя и не является основанием для получения ВНЖ, но учитывается при рассмотрении решения о предоставлении гражданства.
Юлия Лозовская отмечает, что "в фоновом режиме" продолжают проходить и инвестиционные покупки, так как вложения в "правильную" страну всегда приносят хорошие дивиденды. По словам Игоря Индриксонса, в Англии, например, раз в 7 лет стоимость недвижимости увеличивается на 100%. В глобальном же смысле, если взять период 25–26 лет, земельные участки, дома и квартиры за рубежом подорожали примерно на 300%.
