В описании современного жилья все чаще встречается информация о его классе. Термины "эконом", "комфорт", "бизнес", "стандарт", "премиум", "элита" стали уже нормой, но при этом их признаки способны запутать самых дотошных экспертов рынка.
Что же кроется за этими названиями, что является основанием для классификации жилья и откуда она берет свое начало?
Исторически термин "класс жилья" отсутствует в каких–либо нормативно–правовых документах и не является официальным определением его качества.
Классификация разделяет жилье в зависимости от комфорта проживания, то есть относится скорее к маркетинговым инструментам. Каждому классу соответствует ряд потребительских характеристик, которые используются для анализа рынка и продвижения продаж.
Жилье по понятиям
Долгое время на рынке вообще отсутствовала унифицированная классификация жилья и девелоперы самостоятельно вводили определения для своих ЖК. Отсюда и такое изобилие: эконом, социальное жилье, стандарт, люкс, премиум, бизнес, элита и пр. Для пущей пафосности к классу добавляли термин "плюс": комфорт плюс, эконом плюс и т. д.
"В 1990–е годы — время, когда рынок только складывался и преобладало панельное домостроение, — как таковой классификации жилья не было. В начале 2000–х, когда широко распространилось кирпично–монолитное строительство, компании стали предлагать новый стандарт жилья. RBI, например, предложила рынку ориентированный на средний класс стандарт КСК ("квартиры для среднего класса"). Это был прообраз нынешнего комфорта. Сами понятия "комфорт–" и "бизнес–класс" появились много позже — после кризиса 2008 года", — рассказывает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI (включает RBI и "Северный город").
В начале 2000–х годов сразу несколько крупных девелоперов вывели на рынок новый вариант "малолитражного" жилья — прототип современных студий. Их называли гостинками, риалами и т. д.
К элитному жилью в то время относилось все, что сдавалось и продавалось внутри "золотого треугольника", в богатых пригородах и близ исторического центра. Значение имели вид, имя архитектора, площадь квартиры, а вот комфорт, коммуникации и прочее долгое время оставались за скобками.
"Если говорить строго о классификации, то в современный период развития строительной отрасли как таковой классификации жилья не существует. Есть условно или интуитивно понимаемые классы комфорт, бизнес и элита. Чаще они используются для формирования правильного образа у покупателя, ведь мало кто из застройщиков отважится назвать свой объект домом экономкласса, поэтому такой термин практически исчезает из употребления", — делится наблюдениями Дмитрий Панов, председатель Санкт–Петербургского регионального отделения "Деловой России", председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.
Стандарт определен
В 2012 году Российская гильдия риэлторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства утвердили единую классификацию жилых новостроек по потребительским качествам, в которой выделено несколько основных категорий: массовое жилье, куда вошли эконом и комфорт, и жилье повышенной комфортности, включающее бизнес–класс и элиту. Чем выше был статус жилья, тем больше средняя площадь квартир и комнат, меньше соотношение площади квартир к общей площади дома, однако при этом выше качество инженерии и уровня отделочных материалов.
Для высоких классов важно также обустройство придомовой территории, наличие паркингов и, конечно же, использование нестандартных, эксклюзивных решений и индивидуальных проектов. А вот местоположение уже не являлось отдельным основанием для классификации. Хотя в Петербурге более дорогие комплексы тяготеют к центру.
Фокус на содержании
За последние 20–25 лет предпочтения покупателей жилой недвижимости вместе с рынком существенно эволюционировали, считает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт–Петербурге.
По наблюдениям эксперта, почти вдвое снизилась значимость таких внешних факторов, как локация, вид из окон и окружение, которые еще 20 лет назад являлись критичными для покупателя. На первый план выступили внутренние характеристики жилых комплексов, такие как социальная инфраструктура, инженерное наполнение и концепция проекта.
"В последние 10 лет появился запрос на более качественный продукт с точки зрения не только самой квартиры, но среды обитания в целом: общественных зон, архитектуры, благоустройства. Если 15–20 лет назад все компании строили почти одинаковые кирпично–монолитные дома, то сегодня четко выделились компании, которые производят качественно иной продукт и за счет этого достигают премиальной цены", — говорит Вера Сережина.
"Традиционные атрибуты, присущие ранее определенным сегментам статусной недвижимости, сегодня сильно перегруппировались. В частности, в сегменте комфорт стали применяться элементы бизнес–класса — например, колясочные в парадных, службы консьержей или видеонаблюдение. С другой стороны, в сегментах бизнес и элита стали существенно падать средние площади продаваемых квартир: если раньше трехкомнатная квартира площадью 150 м2 считалась среднестатистической, то теперь покупатели недвижимости в таких сегментах научились по максимуму использовать каждый метр, и избыточно большие квартиры пользуются меньшим спросом", — добавляет Дмитрий Панов.
Нечто среднее
В последние 3 года на рынке вновь появляются промежуточные классы.
"С 2017 года стали появляться проекты, которые аналитики называют комфорт+ или бизнес–лайт, — это продукт, по качеству и местоположению вполне соответствующий бизнес–классу, но с более компактной квартирографией. Некоторые аналитики в последние год–два выделяют и класс премиум для характеристики объектов, которые занимают промежуточное положение между бизнес–классом и элитой. Как правило, это проекты камерные, но в не таких парадных местах, как традиционная элита. Вообще классификация высоких ценовых сегментов очень условна: проектов немного, среди них много уникальных, штучных", — рассказывает Вера Сережина.
"В условиях затоваривания рынка и жесткой конкуренции успех будет за проектами с уникальными концептуальными решениями, интересной начинкой, а не за безликими квадратными метрами, пусть даже в очень удачной локации", — резюмирует Елизавета Конвей.
