Татьяна Елекоева Все статьи автора
28 марта 2019, 23:32 45

Девелоперы садятся на диету

Рынок коммерческой недвижимости в Петербурге, достигнув насыщения во всех основных сегментах, меняет векторы развития

Первый современный проект появился в сегменте торговой недвижимости. Это был ТЦ "Балканский" на Балканской пл., построенный в 1994 году.

"К середине 1990–х все относительно крупные объекты являли собой наследие советской власти: Гостиный Двор, "Пассаж", Кировский универмаг, Московский универмаг, Апраксин Двор и так далее. На этом фоне открытие компанией "Адамант" "Балканского" стало величайшим событием рынка", — вспоминает Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ЗАО "Инвестторг".

Спустя 2 года началось развитие рынка офисной недвижимости. Первым проектом стал деловой центр "Шведский дом", который компания "Сканска" построила на углу Малой Конюшенной ул. и Шведского пер. в 1996–1997 годах. Затем в конце 1998 года появились первые современные объекты складской недвижимости.

Лицо рынка

Следующий период — самый активный в истории петербургского рынка коммерческой недвижимости, он пришелся на начало 2000–х годов и закончился во второй половине 2008 года.

"В этот период были созданы многие значимые на рынке проекты, а также задуманы такие объекты, как "Невская ратуша" или "Охта–центр" (позднее "Лахта–центр"), — говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg. — Объекты, создававшиеся тогда, во многом сформировали и существующее лицо рынка: ТРЦ "Галерея", "Невский центр", "Радуга", "Лето", "Гранд Каньон", две "Меги".

На рынке складской недвижимости появились комплексы MLP, "Осиновая Роща", AKM.

В это же время на рынке офисной недвижимости были сформированы сети высококлассных офисных центров компаний "Сенатор", "Ренессанс", "Теорема".

В погоне за доходностью

В нулевые для девелоперов коммерческой недвижимости открылась золотая жила.

"На заре рынка существовал переизбыток спроса при практически полном отсутствии предложения, поэтому маржа девелоперов могла достигать десятков процентов, а сроки окупаемости объектов составляли 5–7 лет", — вспоминает Петр Гавырин, генеральный директор ГК "А Плюс Девелопмент".

Однако, по словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге, доходность инвестирования соответствовала рискам рынка, связанным с неустойчивой макроэкономической ситуацией и различными правовыми рисками. "Если сейчас ставки капитализации для качественных объектов составляют 10–13%, то тогда они достигали 30–50%", — комментирует эксперт.

По мнению Анастасии Новгородской, к 2011 году рынок коммерческой недвижимости в Петербурге полностью сложился.

Более того, во всех сегментах наблюдалось затоваривание рынка. Самое большое перенасыщение демонстрировала торговая недвижимость.

Так, в 2011 году на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 847 м2 торговых площадей, что являлось рекордным показателем: по обеспеченности ретейл–помещениями Петербург обогнал Москву и занимал второе место в рейтинге российских городов.

Однако вплоть до 2014 года девелоперы не снижали строительной активности, достигнув высокого уровня насыщения рынка коммерческой недвижимости во всех ключевых сегментах: торгово–развлекательных центров, офисных центров, складских комплексов.

"Это, а также и новые рыночные потрясения привели к существенному изменению векторов развития", — комментирует Игорь Кокорев.

"После 2008 года произошел перелом в сознании девелоперов, которые столкнулись с возможной проблемой отсутствия спроса. До этого момента совершенно естественными представлялись офисные объекты площадью 100–200 тыс. м2, после размер проектов уменьшился до 10–20 тыс. м2. В сегменте складов размеры строящихся комплексов также уменьшились, хотя и не так значительно", — отмечает Владислав Фадеев.

Без потрясений

По словам Игоря Кокорева, в целом рынок Петербурга развивался достаточно консервативно по сравнению с рынком Москвы, поэтому крупных падений не наблюдалось.

По мнению эксперта, значимым переделом рынка можно назвать только восхождение Fort Group, которая смогла отвоевать себе существенную нишу на рынке торгово–развлекательных комплексов за сравнительно небольшой период — в первую очередь за счет приобретения активов обанкротившейся компании "Макромир".

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама