Почему покупка квартиры — больше не инвестиция

С каждым годом инвестиционная привлекательность жилого сектора Петербурга существенно снижается, несмотря на то что надежность таких вложений не вызывает ни у кого сомнений. Почему так происходит и какие альтернативы предлагает рынок сегодня?

Начнем с того, что разница в цене квартиры на нулевом этапе строительства и на этапе ввода в эксплуатацию сейчас едва ли достигает 15%, а после изменений в ФЗ-214 может и вовсе сойти на нет. Таким образом, без дополнительных усилий со стороны инвестора жилой сектор – это больше инструмент сохранения финансов, нежели способ заработать.

Не секрет, что зарабатывать на недвижимости помогает аренда. Долгосрочная, с невысокими рисками и минимальными требованиями к ресурсам инвестора, чревата малым доходом и бесконечным возвратом вложений. С другой стороны, посуточная краткосрочная аренда превращается из пассивного дохода в «работу»: приходится заниматься маркетингом, активно обслуживать собственность и регулярно вкладывать в нее время и деньги. Также важно понимать, что за последние годы цены на аренду жилья практически не изменились.

При этом высокую положительную динамику показывают цены на посуточное гостиничное размещение. В среднем стоимость ночи в гостиницах Петербурга вырастает в год на 10-15%. Мы живем в одном из самых активно развивающихся туристических направлений Европы, и сегодня появляются инструменты, с помощью которых мы можем зарабатывать на этом.

Инвест-отели и сервисные апартаменты обладают всеми преимуществами любого сегмента недвижимости и лишены многих недостатков жилья с точки зрения привлекательности для инвестора. Ключевое преимущество – наличие управляющей компании, которая берет всю работу на себя: ищет арендаторов, обслуживает номера, предоставляет гостям полный набор гостиничных сервисов, отчитывается собственнику юнита о его финансовых успехах. Инвестору остается только получать доход, не отвлекаясь от своей основной жизненной траектории.

На входе управляющая компания предлагает собственнику несколько доходных программ, гарантирующих стабильные фиксированные выплаты или потенциально большие доходности в зависимости от сезонных колебаний спроса. Активно используются цифровые каналы взаимодействия с инвестором: в современных проектах все, что необходимо знать о юните, можно найти в мобильном приложении.

Стоимость квадратного метра в доходных отельных проектах в среднем на 15-20% ниже, чем в сопоставимых по параметрам жилых домах. Сегодня по цене студии без отделки инвестор может приобрести гостиничный юнит площадью 18-25 м2 с мебелью, техникой и текстилем. По сути, это готовый арендный бизнес с управляющей компанией, которая максимально замотивирована на генерацию дохода с этих площадей, так как 25% выручки оставляет у себя. Вход в некоторые проекты начинается от 300 тыс. рублей, за которые инвестор становится собственником 3 м2 коммерческих площадей отеля, по которым управляющая компания также выплачивает арендный доход в соответствии с выбранной программой.

Поскольку инвестор по факту становится бизнесменом, ему приходится платить подоходный налог. Его можно снизить до 6%, если приобретать юниты не как физическое лицо, а в качестве индивидуального предпринимателя. Управляющие компании также берут на себя юридическое сопровождение своих клиентов.

При выборе инвест-отеля или сервисных апартаментов необходимо обращать внимание на их местоположение с точки зрения привлекательности для туристических потоков, а также кратко- и среднесрочного проживания. Не менее важна опытная команда в управляющей компании, профессионализм сотрудников. Обязательно учитывать проработанность концепции отеля, его конкурентное окружение. Наконец, нужно убедиться в обоснованности и аргументированности обещанных цифр доходности, проверить понимание управляющей компанией потенциального спроса, процента заполняемости и финансовой политики будущего отеля.

Гостиничная недвижимость – это не только значительная прибавка к ежемесячному доходу, но и пенсионная стратегия, позволяющая с уверенностью смотреть вперед и заниматься тем, что действительно интересно.

Ольга Смирнова, операционный директор девелоперской группы PLG