Доли сравнялись. Ипотека на первичном рынке остается востребованной, хотя ее доля сокращается

Общий объем кредитов на покупку новостроек вырос в прошлом году на 32%. Рост мог бы оказаться и более значительным, но снижение ставок на рынке способствовало возобновлению интереса ко вторичному рынку.

Доля первичного рынка в структуре ипотечных кредитов в Петербурге в прошлом году продолжала снижаться — 41% против 49% в 2017 году и 56% в 2016 году. "За годы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке накопился структурный дисбаланс, — отмечает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. — Только в 2017 году ставки на вторичном рынке стали чуть ниже ставок первичного рынка, так что в 2017–м и 2018 годах россияне стали охотнее приобретать в ипотеку готовое жилье — можно сразу переехать, заменить арендные платежи ипотечными, нет рисков переноса сроков сдачи или банкротства застройщика".

"В выдачах банка ВТБ в Петербурге доля сделок на вторичном рынке увеличивается, — отмечает Сергей Кульпин, начальник управления розничных продаж ВТБ в Петербурге и Ленинградской области. — Банк намерен расти в этом сегменте, расширять партнерский канал, усиливая работу с риелторами".

"Увеличение доли сделок на покупку вторичного жилья в том числе связано с происходящими изменениями в долевом строительстве: из–за смены схемы финансирования на рынке новостроек началась коррекция цен, в результате чего предложения в сегменте вторичного жилья оказались более привлекательными", — добавляет Мария Батталова, управляющий Абсолют Банка в Санкт–Петербурге.

Ставки подросли

Несмотря не снижение доли, рынок ипотеки на новостройки в 2018 году продолжал активно расти. Общий объем кредитов на первичку по итогам года увеличился на 32%, до 82,861 млрд рублей, а количество сделок — на 20%, до 32 154.

Основные причины роста — продолжавшееся в 2018 году снижение ставок, позволившее вовлечь в ипотеку больше граждан. Если в 2017 году ставки на первичном рынке находились на уровне 10–11,5% годовых, то в 2018 году достигли 8,5–9,5%. Банки и застройщики продолжали активно продвигать ипотеку. Некоторые участники выходили с предложениями даже ниже 8% годовых. Рост рынка в прошлом году был также связан с ожиданием роста цен и уменьшением предложения из–за отмены ДДУ.

Однако с осени ипотека начала дорожать. Банк России впервые поднял ключевую ставку в сентябре на 0,25% годовых, а затем в декабре еще на 0,25%, до 7,75% годовых. Вслед за регулятором начали постепенно повышать ставки и коммерческие банки. По итогам 11 месяцев средневзвешенная ставка по ипотеке России составила 9,54% (показатель учитывает ставку на первичном рынке 9,26% и вторичном рынке 9,62%). А к началу 2019 года ставки поднялись до уровня 9,7–11%.

"Сейчас многие банки предлагают одинаковые ставки по первичке и вторичке, однако у некоторых первичка дороже, хотя разница незначительная — разрыв не больше 0,5%", — считает Максим Ельцов.

"Ставки находятся на приемлемом уровне. В январе выдачи ипотеки вновь выросли на 20%", — говорит Сергей Кульпин. Впрочем, часть выдач была обеспечена заявками прошлого года, подчеркивает банкир. Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от движения ключевой ставки и экономической ситуации.

"В начале 2019 года доля сделок на покупку жилья в новостройках стала снижаться, однако делать выводы преждевременно", — отмечает Мария Батталова. "Спрос напрямую зависит от ставки, так что при повышении до 11% мы автоматом вернемся в тот объем выдачи, который соответствует этой ставке", — считает Максим Ельцов. С учетом удорожания кредитов, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики он не исключает, что по итогам 2019 года на рынке может произойти спад на 20–25%.

Кредиты с долгим сроком

Тенденции последних лет на первичном рынке сохраняются: заемщики привлекают все больше кредитов с минимально возможным первоначальным взносом, сроки кредитования увеличиваются, что хоть и очень незначительно, но все же снижает ежемесячный платеж. По словам Максима Ельцова, это лишний раз подтверждает тезис о том, что на фоне снижения реальных доходов население вынуждено замещать собственные средства на покупку жилья ипотечными кредитами.

Максимальный срок кредитования в 2018 году, как и раньше, составлял 30 лет, первоначальный взнос — минимум 20% от стоимости объекта. Средний срок кредитования в 2017 году был ближе к 15 годам, в 2018–м достиг 20 лет — заемщики все чаще используют максимально возможный срок кредитования.

"В дальнейшем размер первоначального взноса, скорее всего, вырастет. В прошлом году Банк России сделал еще один шаг по "охлаждению" рынка, изменив риск–коэффициент по ипотеке с первоначальным взносом меньше чем 20% от цены сделки", — отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие" Татьяна Хоботова. Эта норма вступила в силу с 1 января 2019 года, и теперь коэффициент риска по таким кредитам увеличен для банков со 150 до 200%.

"Повышенное резервирование отражается в цене кредита. Сейчас для кредитов со сниженным первым взносом ставка будет выше стандартной на 0,5–0,7% годовых. Либо банки вовсе не предоставляют кредитов с первым взносом меньше 20%", — поясняет Татьяна Хоботова.

"Основной спрос на первичном рынке по–прежнему сосредоточен преимущественно в сегменте эконом– и комфорткласса", — отмечает Максим Ельцов. Причем в экономклассе существенно больше покупателей своей первой квартиры, а в комфорте заметно больше доля тех заемщиков, кто улучшает жилищные условия.

По словам Марии Батталовой, в последнее время спросом пользуются апартаменты, что связано с большим количеством интересных и удобных для проживания объектов на рынке города. Также она отмечает, что в прошлом году на фоне снижения процентных ставок по ипотеке и низких цен на квадратный метр на рынок вернулись инвесторы, которые вновь стали рассматривать недвижимость как привлекательный актив для вложения своего капитала.