Вероника Николаева Все статьи автора
25 февраля 2019, 12:53 1504

Доли сравнялись. Ипотека на первичном рынке остается востребованной, хотя ее доля сокращается

Фото: Антон Ваганов

Ипотека на приобретение жилья на первичном рынке остается востребованной в Петербурге, но ее доля в общем портфеле сокращается.

Общий объем кредитов на покупку новостроек вырос в прошлом году на 32%. Рост мог бы оказаться и более значительным, но снижение ставок на рынке способствовало возобновлению интереса ко вторичному рынку.

Ипотека умерит амбиции. Банки готовы к снижению спроса на жилищное кредитование

Ипотека умерит амбиции. Банки готовы к снижению спроса на жилищное кредитование

10178
Евгений Петров

Доля первичного рынка в структуре ипотечных кредитов в Петербурге в прошлом году продолжала снижаться — 41% против 49% в 2017 году и 56% в 2016 году. "За годы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке накопился структурный дисбаланс, — отмечает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. — Только в 2017 году ставки на вторичном рынке стали чуть ниже ставок первичного рынка, так что в 2017–м и 2018 годах россияне стали охотнее приобретать в ипотеку готовое жилье — можно сразу переехать, заменить арендные платежи ипотечными, нет рисков переноса сроков сдачи или банкротства застройщика".

"В выдачах банка ВТБ в Петербурге доля сделок на вторичном рынке увеличивается, — отмечает Сергей Кульпин, начальник управления розничных продаж ВТБ в Петербурге и Ленинградской области. — Банк намерен расти в этом сегменте, расширять партнерский канал, усиливая работу с риелторами".

"Увеличение доли сделок на покупку вторичного жилья в том числе связано с происходящими изменениями в долевом строительстве: из–за смены схемы финансирования на рынке новостроек началась коррекция цен, в результате чего предложения в сегменте вторичного жилья оказались более привлекательными", — добавляет Мария Батталова, управляющий Абсолют Банка в Санкт–Петербурге.

Ставки подросли

Несмотря не снижение доли, рынок ипотеки на новостройки в 2018 году продолжал активно расти. Общий объем кредитов на первичку по итогам года увеличился на 32%, до 82,861 млрд рублей, а количество сделок — на 20%, до 32 154.

Основные причины роста — продолжавшееся в 2018 году снижение ставок, позволившее вовлечь в ипотеку больше граждан. Если в 2017 году ставки на первичном рынке находились на уровне 10–11,5% годовых, то в 2018 году достигли 8,5–9,5%. Банки и застройщики продолжали активно продвигать ипотеку. Некоторые участники выходили с предложениями даже ниже 8% годовых. Рост рынка в прошлом году был также связан с ожиданием роста цен и уменьшением предложения из–за отмены ДДУ.

Падение на фоне роста. Продажи квартир могут упасть на треть при растущих ставках по ипотеке

Падение на фоне роста. Продажи квартир могут упасть на треть при растущих ставках по ипотеке

14054
Наталья Бурковская, Павел Никифоров

Однако с осени ипотека начала дорожать. Банк России впервые поднял ключевую ставку в сентябре на 0,25% годовых, а затем в декабре еще на 0,25%, до 7,75% годовых. Вслед за регулятором начали постепенно повышать ставки и коммерческие банки. По итогам 11 месяцев средневзвешенная ставка по ипотеке России составила 9,54% (показатель учитывает ставку на первичном рынке 9,26% и вторичном рынке 9,62%). А к началу 2019 года ставки поднялись до уровня 9,7–11%.

"Сейчас многие банки предлагают одинаковые ставки по первичке и вторичке, однако у некоторых первичка дороже, хотя разница незначительная — разрыв не больше 0,5%", — считает Максим Ельцов.

"Ставки находятся на приемлемом уровне. В январе выдачи ипотеки вновь выросли на 20%", — говорит Сергей Кульпин. Впрочем, часть выдач была обеспечена заявками прошлого года, подчеркивает банкир. Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от движения ключевой ставки и экономической ситуации.

"В начале 2019 года доля сделок на покупку жилья в новостройках стала снижаться, однако делать выводы преждевременно", — отмечает Мария Батталова. "Спрос напрямую зависит от ставки, так что при повышении до 11% мы автоматом вернемся в тот объем выдачи, который соответствует этой ставке", — считает Максим Ельцов. С учетом удорожания кредитов, нервозности на стройке и отсутствия факторов роста экономики он не исключает, что по итогам 2019 года на рынке может произойти спад на 20–25%.

Кредиты с долгим сроком

Тенденции последних лет на первичном рынке сохраняются: заемщики привлекают все больше кредитов с минимально возможным первоначальным взносом, сроки кредитования увеличиваются, что хоть и очень незначительно, но все же снижает ежемесячный платеж. По словам Максима Ельцова, это лишний раз подтверждает тезис о том, что на фоне снижения реальных доходов население вынуждено замещать собственные средства на покупку жилья ипотечными кредитами.

Максимальный срок кредитования в 2018 году, как и раньше, составлял 30 лет, первоначальный взнос — минимум 20% от стоимости объекта. Средний срок кредитования в 2017 году был ближе к 15 годам, в 2018–м достиг 20 лет — заемщики все чаще используют максимально возможный срок кредитования.

"В дальнейшем размер первоначального взноса, скорее всего, вырастет. В прошлом году Банк России сделал еще один шаг по "охлаждению" рынка, изменив риск–коэффициент по ипотеке с первоначальным взносом меньше чем 20% от цены сделки", — отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие" Татьяна Хоботова. Эта норма вступила в силу с 1 января 2019 года, и теперь коэффициент риска по таким кредитам увеличен для банков со 150 до 200%.

"Повышенное резервирование отражается в цене кредита. Сейчас для кредитов со сниженным первым взносом ставка будет выше стандартной на 0,5–0,7% годовых. Либо банки вовсе не предоставляют кредитов с первым взносом меньше 20%", — поясняет Татьяна Хоботова.

"Основной спрос на первичном рынке по–прежнему сосредоточен преимущественно в сегменте эконом– и комфорткласса", — отмечает Максим Ельцов. Причем в экономклассе существенно больше покупателей своей первой квартиры, а в комфорте заметно больше доля тех заемщиков, кто улучшает жилищные условия.

По словам Марии Батталовой, в последнее время спросом пользуются апартаменты, что связано с большим количеством интересных и удобных для проживания объектов на рынке города. Также она отмечает, что в прошлом году на фоне снижения процентных ставок по ипотеке и низких цен на квадратный метр на рынок вернулись инвесторы, которые вновь стали рассматривать недвижимость как привлекательный актив для вложения своего капитала.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама