Рынок рос в основном за счет сделок в бизнес–классе и сегменте элитных поселков.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец IV квартала 2018 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти в открытой продаже находилось 327 коттеджных поселков и 29 проектов с таунхаусами. "По сравнению с данными на конец 2017 года количество проектов коттеджных поселков увеличилось на 3,2% (фактически — на 10 штук), проектов с таунхаусами — снизилось на 17,1% (фактически уменьшилось на шесть проектов). Доля непроданных объектов в коттеджных поселках на конец IV квартала 2018 года составляет 46,7%", — сообщила Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра.
По ее данным, основу предложения в коттеджных поселках составляют участки без подряда — на их долю приходится 70,8%. За год доля данного формата увеличилась на 2,5 п.п. С учетом лотов в поселках с предложением смешанной застройки (где есть участки с подрядом и без) совокупный объем предложения участков без подряда на рынке достиг 93,1% общего количества нереализованных лотов.
Структура спроса на первичном загородном рынке, по данным "Петербургской недвижимости", демонстрирует крепнущий тренд расслоения спроса по уровню бюджета покупки. Как и в 2017 году, превалирующий объем спроса — на участки без подряда — фиксируется в более доступных ценовых группах. Так, 44% сделок приходится на участки стоимостью до 100 тыс. рублей и 48% — 100–300 тыс. рублей за сотку. У значительной части покупателей по–прежнему не хватает средств на то, чтобы купить участок с домом. Как правило, сначала приобретается земля, а потом на ней строится дом.
Впрочем, спрос смещается в сторону приобретения продукта с качественным постпродажным сервисом. "Клиент становится более требовательным: ему недостаточно найти хорошую локацию с набором коммуникаций и инфраструктуры, он хочет понимать, кто и как всё это будет обслуживать, как он будет проводить в коттеджном поселке выходные и свободные дни. Ведь у него в современном темпе жизни нет ни времени, ни желания организовывать эти процессы самостоятельно", — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор компании "ФАКТ. Коттеджные поселки".
По данным экспертного бюро "Сперанский", в 2018 году на загородном рынке было реализовано 4440 лотов. "Рост незначительный, причем он весь пришелся на верхний ценовой сегмент. Дорогих объектов (это относится и к коттеджам, и к участкам) было куплено заметно больше, чем годом ранее, — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро "Сперанский". — Всего на продажу выставлено 25 650 лотов (на 3% меньше, чем на конец 2017 года), из них 21 700 участков, 2200 коттеджей и 1750 секций. Особенно заметно в 2018 году выросло предложение участков верхнего ценового сегмента от 250 тыс. рублей за сотку (+58% к прошлому году)".
Рост рынка в элитном сегменте заметили и в компании Knight Frank St Petersburg. По данным компании, впервые за последнее время на рынок выведено семь новых поселков в высоком классе: три класса А (58 коттеджей) и четыре класса В (204 коттеджа), а также две дополнительные очереди проектов, ранее реализовавшихся на рынке. По итогам года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В — 671 лот.
"Лидером по количеству предложений в элитном классе является Всеволожский район: 56% лотов приходится на класс А. На втором месте Курортный с 29% коттеджей, при этом данный объем сконцентрирован в пяти небольших клубных поселках", — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Аналогичная ситуация в классе В: больше всего коттеджных поселков представлено во Всеволожском районе — 12 проектов (16% предложения). По данным на конец 2018 года наибольшее количество коттеджей класса В представлено в Ломоносовском районе — 33% лотов (шесть поселков).
Большое разнообразие коттеджных поселков класса В представлено во Всеволожском районе — 12 проектов, где на конец 2018 года в продаже находилось 16% предложения объектов класса В.
Рост предложения со стороны девелоперов оказался сбалансирован ростом спроса со стороны покупателей. По итогам 2018 года было продано 120 коттеджей высокого ценового класса, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее.
В классе А средний бюджет покупки составил около 47 млн рублей, что соответствует показателю прошлого года (48 млн рублей). В классе В бюджет вырос на 12% и составил около 19 млн рублей. "В 2018 году на 30% больше продано дорогих таунхаусов и участков стоимостью от 400 тыс. рублей за сотку", — говорит Ирина Кудрявцева, руководитель отдела продаж компании "Теорема".
"С каждым годом ведение бизнеса требует больше вложений и грамотного маркетинга. Застройщиков становится меньше, неликвидные объекты замораживаются, а непрофессионалы уходят. В будущем эта тенденция сохранится, новых системно значимых компаний не появится, что позволит оздоровить и сформировать стабильный рынок с качественным предложением", — высказывает предположение Алексей Баринов.
“
В первом полугодии 2019 года, я полагаю, активность покупателей будет примерно на уровне прошлого года. Во втором полугодии ожидаю рост на 20% сделок в среднем и нижнем ценовых сегментах. Суммарная прибавка по году составит 10%.
Дмитрий Сперанский
руководитель экспертного бюро "Сперанский"
“
Загородный рынок, несмотря на снижение активности, не теряет привлекательности. Особенно перспективны уже укрепившиеся и известные Курортное, Всеволожское, Выборгское направления. После достройки ЗСД южное направление получило новый импульс развития. Там появляются коттеджные поселки, в основном — земельные участки с подрядом или без, сблокированные дома, которые ориентированы на бизнес– и комфорткласс. Такие земельные участки пользуются большим спросом не только у жителей южных районов города, но и, благодаря транспортной доступности, у "северян". Земельные участки на Ломоносовском направлении зачастую не уступают аналогичным в Курортном районе ни по ландшафту, ни по наличию водоемов, близости к заливу. Не во всех есть знаменитые сосны, однако в ряде объектов присутствуют и они. На мой взгляд, Ломоносовский район — следующая интересная ступенька в развитии загородного рынка.
Елизавета Конвей
директор департамента жилой недвижимости Colliers International в СПб
