Многие петербургские застройщики уже используют BIM–технологии в проектировании и строительстве, а также различные цифровые ноу–хау в маркетинге и продажах.
В строительной отрасли цифровизация идет не так быстро, как, например, в банковском бизнесе или сфере телекоммуникаций. "Сегодня мы находимся в начале пути к повышению производительности, скорости и качества в девелопменте за счет внедрения информационных технологий", — рассказывает директор по продажам и маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина. Пока что наиболее востребованными и эффективными решениями, которые используют в своей деятельности многие строительные компании, являются информационное моделирование зданий (building information modelling — BIM), VR–технологии, а также сервисы таргетирования рекламы и онлайн–продаж.
При этом стоит отметить, что новые технологии интегрируются в девелоперский рынок неравномерно. "В Москве и Петербурге застройщики все более активно преобразуют свои бизнес–процессы, базируясь на цифровых инновациях, — отмечает директор по маркетингу компании "Главстрой Санкт–Петербург" Ян Свояволя, — однако высокая стоимость ПО и качественного информационного моделирования, а также нехватка кадров в этой сфере ограничивают круг компаний, которые могут позволить себе работать в BIМ".
"Цифровые технологии пусть и не так давно, но вполне успешно применяются в строительстве и проектировании, — говорит маркетолог–аналитик СРО "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин, — внедренная и широко применяемая на практике Единая система строительного комплекса (ЕССК) во многом облегчила жизнь как самим застройщикам, так и службам и ведомствам, с которыми им приходится взаимодействовать в процессе согласования документации и получения услуг".
По словам Евгения Ортина, оптимизация процессов, снижение возможностей для коррупции, сокращение сроков — все это в значительной степени положительно влияет на развитие строительной отрасли в целом.
Оцифрованные дома
Петербургские строители постепенно осваивают BIM–технологии, но до повсеместного внедрения еще далеко. "Это в первую очередь работа с информационной моделью, которая позволяет уже на этапе проекта увидеть, как будет выглядеть готовый жилой комплекс снаружи и внутри, ознакомиться с планировочными решениями квартир", — рассказывает руководитель отдела инновационных технологий Setl City Иван Алексеев. Он рассказывает, что проект управления строительством ЖК бизнес–класса "Палацио" на основе технологии информационного моделирования был признан лучшим на втором всероссийском открытом конкурсе с международным участием "BIM–технологии — 2017" в номинации "BIM–стройка". Информационную модель разработала экспертная группа департамента информационных технологий Setl Group совместно с IBP–Petersburg.
Внедрены на этапе проектирования BIM–технологии и в ГК "КВС". "Программа нацелена на трехмерное проектирование и дает возможность архитекторам, дизайнерам и проектировщикам создавать 3D–информационные модели зданий и сооружений с последующим получением чертежей", — поясняет руководитель отдела программного и технического обеспечения ГК "КВС" Алексей Рыбаков.
В компании "Главстрой Санкт–Петербург" с применением BIM на сегодняшний день проектируется несколько жилых корпусов, а также социальных объектов в ЖК "Юнтолово" и "Северная долина". В частности, ООО "Проектное бюро–ГС" включено в реестр проектных организаций Центра государственной экспертизы СПб, применяющих технологии информационного моделирования в работе. На остальных (ранее завершенных и проектируемых сейчас) объектах "Главстрой Санкт–Петербург" применяет элементы информационного моделирования с использованием продуктов двухмерного проектирования, дополненных собственными программными продуктами компании. "В ближайшем будущем мы планируем осуществить полный переход к созданию трехмерных информационных моделей проектируемых объектов без увеличения сроков выпуска проектной документации", — говорит Ян Свояволя. Он отмечает, что BIM–технологии полезны не только в проектировании, но и при внедрении их непосредственно на стройплощадках для контроля выполнения и сдачи работ.
Для ГК "Пионер" первым проектом, при реализации которого применялись BIM–технологии, стал ЖК "LIFE–Лесная". "При использовании BIM мы виртуально возводим проектируемое здание и имеем возможность в деталях получить информацию об объемах строительства, что позволит оптимизировать его себестоимость и сроки и минимизировать ошибки проектирования", — объясняет заместитель генерального директора по информационным технологиям ГК "Пионер" (Санкт–Петербург) Марина Орлова, отмечая, что единая виртуальная модель здания в цифровом виде упрощает работу над проектом специалистам всех профилей — от архитектора до сметчика.
В то же время, по словам руководителя комплексного освоения территорий ЖК "NEWПИТЕР" компании "Строительный трест" Анзора Берсирова, при работе с любой развивающейся технологией, в том числе BIM, нужно время, чтобы научиться ее использовать наиболее эффективно. А при сжатых сроках проектирования это достаточно сложно. "Возникает парадокс: BIM–технологии призваны экономить время при проектировании, но на этапе внедрения они, наоборот, могут увеличить этот срок", — говорит он. Примерно такая же ситуация была с AutoCAD: на ранних этапах существования он требовал большего времени, чем привычные на тот момент программные продукты и инструменты. А сегодня его используют все, с ним работают еще во время обучения в вузе. Вероятно, по похожему сценарию будет развиваться и внедрение BIM.
Дорогое будущее
Как и любое нововведение, создание BIM–модели на первоначальном этапе требует значительных вложений, которые затем окупятся за счет разработки оптимальных проектных решений, позволяющих заказчику повысить экономическую эффективность и управляемость проекта на всех стадиях его реализации, поясняет Ян Свояволя. "Внедрение требует закупки необходимого оборудования и ПО, дополнительного обучения персонала и изменения привычных бизнес–процессов", — отмечает Ольга Копейкина.
Иван Алексеев считает, что затраты нужны в основном на организационные изменения, так как технические инструменты (ПО и оборудование) в том или ином виде у всех уже есть. "С точки зрения возврата инвестиций все намного сложнее: какая методика расчета будет применяться и какие изменения закладываются в деятельность", — поясняет он. Но вообще вся суть BIM — в бережливом подходе, благодаря чему технология должна придать движущую силу строительной отрасли.
Марина Орлова говорит, что затраты компенсируются на последующих этапах, так как позволяют снизить стоимость возведения здания, значительно сократить сроки выполнения работ. По оценкам экспертов, снижение стоимости возведения зданий за счет BIМ–технологий может достигать 20–30%. Например, один из самых сложных вопросов в работе над проектом — разводка инженерных коммуникаций на технических этажах. BIM–технология предотвращает риск возникновения неточностей в проектной документации и потом — в рабочей документации. Она позволяет отлеживать нестыковки визуально на виртуальной модели и программными средствами. Кроме того, она позволяет оптимизировать сроки при подсчете объемов, что впоследствии положительно скажется на планировании проекта и на динамике его реализации, рассказывают в ГК "Пионер".
Вообще инструментарий и общий уровень проверки качества строительства за последнее десятилетие значительно выросли. "Изменилась и проектная составляющая: скорость проектирования стала существенно выше в связи со всеобщей цифровизацией программных продуктов, для архивов с проектной документацией стали применяться облачные технологии, роль бумаги при проектировании с каждым днем уменьшается", — отмечает Анзор Берсиров.
А чем шире будут применяться BIM–технологии, тем точнее будут расчеты, а значит, и качество строительства станет выше.
По словам Ольги Копейкиной, к очевидным преимуществам BIM–технологий относятся: лучшая управляемость строительным проектом на всех этапах реализации, повышение эффективности экономики проекта, снижение возможных рисков за счет сокращения влияния человеческого фактора.
"Однако наличие самых современных инструментов не гарантирует их полноценного применения, — комментирует Иван Алексеев, — иными словами, гораздо важнее правильно выстроенный процесс, нежели инструмент, с помощью которого он реализуется".
Правда, говорить о всеобщем переходе строительной отрасли на BIM–технологии пока преждевременно, в перспективе ближайших лет такие проекты будут оставаться единичными.
Виртуальное жилье
Цифровые технологии активно используются для визуализации проектов не только в технических целях, но и для привлечения клиентов. Например, уже сейчас покупатели могут оценить некоторые жилые комплексы Setl Group в формате 3D на интерактивном столе в офисе "Петербургской недвижимости" — это ЖК "Палацио" на Васильевском острове, ЖК "GreenЛандия–2" неподалеку от станции метро "Девяткино", "Невские паруса" в Невском районе.
В ГК "Ленстройтрест" уже около 2 лет активно используют технологии виртуальной реальности: на базе данной технологии создан и успешно функционирует онлайн–сервис "Конфигуратор отделки". "VR–тур по квартире позволяет оценить стандартную отделку застройщика и приступить к виртуальному оформлению пространства по собственному вкусу, — рассказывает Ольга Копейкина, — при этом клиент может управлять стоимостью своего ремонта, выбирая те или иные материалы: к интерактивным планировкам подключен каталог отделочных материалов и сантехники с реальными ценами". Таким образом, конфигуратор отделки является дополнительным маркетинговым инструментом, увеличивающим, по оценкам компании, привлекательность жилья ГК "Ленстройтрест" на 2–3%.
Повсеместно внедряется видеонаблюдение за ходом строительства объектов. "Прямая трансляция подобного рода позволяет дольщикам следить за ходом строительства объекта, не выходя из дома", — отмечает Алексей Рыбаков.
Внедрение технологий продолжается и непосредственно внутри домов. "Интерактивность пространства — одно из ключевых требований к современному жилью", — говорит Ян Свояволя. Так, сегодня в лифтовых холлах некоторых домов устанавливаются смарт–панели, при помощи которых можно узнать прогноз погоды, новости от управляющей компании, воспользоваться различными интерактивными сервисами. В современных новостройках начинают устанавливаться и специальные высокоточные приборы учета потребляемых ресурсов, которые способны автоматически отсылать показания в расчетные центры и затем высылать гражданам необходимые данные в онлайн–режиме. Новые технологии повышают уровень безопасности во дворах и подъездах.
Интернет–торговля
Как и в других отраслях, в строительстве онлайн–технологии активно используются для упрощения процесса продаж. В том числе за счет объединения с сервисами, используемыми контрагентами девелоперов.
Например, интеграция с сервисами "ДомКлик" от Сбербанка позволяет клиентам ГК "КВС" выбрать квартиру и подать заявление на оформление ипотеки на одной платформе.
IT дает возможность таргетировать рекламу и находить своего клиента с минимальными затратами. "В нашей компании давно и эффективно работает система сквозной аналитики, которая охватывает полный цикл общения с клиентом: от первого интереса до передачи ключей, — рассказывает Ольга Копейкина, — результаты анализа дают возможность выбирать только реально работающие каналы и способы общения с клиентами, а также помогают улучшить конверсию: до 15% всех сделок совершается по рекомендации друзей, живущих в наших домах, или являются повторной покупкой".
Как отмечают в компании "Главстрой Санкт–Петербург", сегодня уже существуют пилотные проекты, которые позволяют при помощи электронных устройств в онлайн–режиме выбирать и даже покупать квартиры.
Просчитать перспективу
Развитие технологий — процесс непрерывный, так что если внедрение BIM–технологий началось, то, вероятно, станет повсеместным. Но для этого необходимо создать единое информационное пространство строительной отрасли.
"Государственная инициатива в этом вопросе важна для создания единой цифровой среды и технологической платформы, — отмечает Марина Орлова, — основная цель — создать понятный всем участникам рынка стандарт, который будет работать со всеми операционными системами". Например, в Англии с 2016 года на всех государственных объектах должны быть внедрены BIM–технологии, при этом они ставят себе задачу на 23% снизить стоимость владения объектом.
"Внедрение и развитие цифровой составляющей в строительстве в ближайшей перспективе пойдет еще более ускоренными темпами", — считает Евгений Ортин, отмечая, что месяц назад главой правительства Дмитрием Медведевым был утвержден проект паспорта и бюджета нацпрограммы по цифровой трансформации строительной отрасли, а с 1 января 2019 года применение BIM–технологий для проектов, финансируемых из госбюджета, станет обязательным.
