На рынке офисной аренды предложение не поспевает за спросом, что ведет к увеличению арендных ставок. Наибольший рост отмечен в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах.
В первой половине 2018 года средние ставки аренды в Петербурге выросли на 1,7% в классе А и на 1,3% в классе В, свидетельствуют данные компании JLL. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темпы роста замедлились. Тогда рост ставок по классам составил 2,9 и 3,5% соответственно. Уменьшение темпов роста связано с тем, что абсолютный размер ставок уже выше. Сегодня их средний уровень для класса А составляет 1720 рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС и операционные расходы) и 1204 рублей за 1 м2 в месяц для класса В.
"Пока преждевременно говорить о темпах роста арендных ставок во II полугодии 2018 года. Динамика этого показателя может меняться в течение нескольких месяцев под влиянием локальных факторов, поэтому только по истечении квартала и более можно будет делать выводы о среднерыночных темпах", — добавляет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
Центробежная сила
Увеличение арендных ставок подогревает растущий спрос и сокращение объема вакантных площадей. Наибольший рост происходит в тех районах, где наблюдается недостаток предложения.
"В среднем по городу изменения в ставках незначительны, в то время как в Центральном и Петроградском районах в результате сокращения предложения ставки в качественных офисах класса А выросли примерно на 10%", — указывает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.
Ранее к опережающему росту арендных ставок на Васильевском острове привело открытие центрального участка ЗСД, что улучшило транспортную доступность в этом районе. По данным JLL, за последние полтора года стоимость аренды здесь выросла на 16,8% в классе А и на 13,3% в классе В, тогда как среднерыночный рост составил 7,5 и 5,9% соответственно.
Генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" Николай Антонов отмечает незначительное повышение нижней границы ставок в классе С. "Классы В и В+ показывают наибольшую гибкость, предоставляя различные спецпредложения и акции для привлечения новых арендаторов. При этом в целом эти классы также стабильны по ставкам", — констатирует эксперт.
"Арендные ставки уверенно растут, если говорить про классы А и В. Мы повышаем и будем повышать ставки в рамках наших действующих контрактов в 2018 и 2019 годах, в среднем на 10%", — говорит Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес–центров "Сенатор". По его словам, росту ставок способствуют высокая заполняемость и отсутствие ликвидных офисов.
Опережающий спрос
В I полугодии 2018 года доля вакантных площадей на офисном рынке Петербурга, по данным JLL, уменьшилась на 0,3 п.п., с 7,5 до 7,2%. Так, в классе А она снизилась с 6,1 до 5,4%, в классе В — с 8,2 до 8,0%. "Вакансия еще больше сократилась. Предложения практически нет. Новые объекты не строятся и не проектируются. Естественно, возник дефицит качественных офисных площадей", — объясняет Дмитрий Золин.
По словам Игоря Темнышева, в первой половине 2018 года спекулятивное строительство отсутствовало, а под собственные нужды компаний на рынок вышло всего 9200 м2 площадей. Это самые низкие показатели в Петербурге за десятилетнюю историю. "Сдерживающим фактором выступал "Газпром", ожидания рынка по вводу в эксплуатацию "Лахта–центра", а также общие настроения экономической неопределенности", — считает он.
"Предложение реагирует на изменения спроса с некоторым лагом, который обусловлен девелоперским циклом. Несмотря на то что общий объем ввода во II полугодии 2018 года должен достичь 253 тыс. м2, что является крайне высоким значением, объем спекулятивного строительства невысок — всего около 87,1 тыс. м2. Разница обусловлена ожидаемым вводом в эксплуатацию первой очереди "Лахта–центра" и еще нескольких объектов для собственных нужд", — отмечает Владислав Фадеев.
По данным Colliers International, ИТ–кластер впервые опередил по объему сделок энергетический сектор и в перспективе 5 лет будет выступать крупнейшим арендатором офисной недвижимости и одним из ключевых драйверов рынка. Так, за последние 5 лет представители ИТ–сферы арендовали в Северной столице более 180 тыс. м2 качественных офисных площадей, а их доля в структуре сделок выросла на 27 п. п., составив рекордные 42%.
Эксперты ожидают продолжения роста арендных ставок в ближайшие полтора года, так как объем строительства пока невелик и рынок устойчиво находится на стороне арендодателя.
"Одновременно с этим рост ставок аренды сдерживается ограниченными темпами роста спроса: рынок все еще очень зависит от двух сегментов — IT и нефтегазового", — говорит Владислав Фадеев.
"В 2019 году повышают НДС до 20%, так что цены, ставки и все прочее вырастут, причем вне зависимости от того, является ли арендодатель плательщиком НДС или нет", — убежден Николай Антонов.
