Гаражная распродажа. "Газпром" обсуждает выкуп автоцентра "Р–Моторс" под гараж

К 23 ноября ПАО "Газпром" завершит оценку рыночной стоимости дилерского центра на Пулковском шоссе, 36, площадью 18 тыс. м2, который корпорация сейчас арендует у компании "Р–Моторс".

Предварительная цена имущества, по данным документации конкурса на выбор оценщика, составляет около 1,2 млрд рублей. Исполнителям заказа (их не называют) также поручено рассчитать экономический эффект для "Газпрома" от приобретения объекта.

Цена вопроса

Основной совладелец Объединенной автомобильной корпорации, в которую входит "Р–Моторс", Олег Барабанов (контролирует 61% ОАК) сообщил "ДП", что возможность продажи центра "Газпрому" обсуждалась еще при заключении договора аренды в 2016 году.

За это время пришлось провести ряд изменений и привести здание и техническую документацию в соответствие с требованиями арендатора. На все это "Р–Моторс" пришлось потратить 150 млн рублей. Выручка компании за 2017 год составила 336,5 млн рублей.

"На данный момент у "Газпрома" есть право выкупить это здание, но мы договорились, что это произойдет только через рыночную оценку", — рассказал Олег Барабанов. Он отметил, что при несогласии с оценкой актив продаваться не будет. В "Газпроме" на запрос редакции не ответили.

Несколько участников рынка рассказали, что этот центр может контролироваться банком "Санкт–Петербург", который был одним из кредиторов обанкротившегося 2 года назад автохолдинга "РРТ" Олега Барабанова. Но на уточняющий вопрос "ДП" в "Санкт–Петербурге" заявили, что он к объекту "не имеет никакого отношения".

Сам Олег Барабанов осенью 2017 года стал советником председателя правления банка Александра Савельева.

Участники автобизнеса оценивают указанную стоимость центра на Пулковском шоссе — 1,2 млрд — как приемлемую и соответствующую условиям рынка. Чтобы заработать такую сумму, дилерскому центру понадобится в нынешних условиях рынка примерно 16–17 лет, считает технический директор "Свид–Мобиля" Андрей Соколов.

Плата за экономию

"Сделка по продаже окажется удачной как для продавца, так и для покупателя", — считает заместитель председателя совета директоров АО "Автодом" Евгений Войтенков. По его словам, "Газпром" сможет вернуть себе эти 1,2 млрд рублей примерно за 10 лет за счет экономии около 50–60% стоимости обслуживания своего автопарка на площадях центра. Но если центр будет использоваться только как парковка, экономическая выгода оценивается ниже. "Стоимость аренды парковочного места в этой локации составляет 5500–8500 рублей, что при грубом переводе в квадратные метры будет равняться 250–300 рублей за 1 м2, включая эксплуатационные расходы и НДС", — отметил Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов Colliers International. А иметь инфраструктуру в собственности, а не в аренде для компании масштаба "Газпрома" — нормальное явление, считает эксперт.

Сегодня на рынке достаточно игроков, которые были бы рады продать свои дилерские центры. Главная причина — в закредитованности дилеров и снижении прибыльности автобизнеса, особенно после спада рынка в 2014–2015 годах. Но этому препятствует специализация таких активов, считает эксперт авторынка Виталий Новиков.

"Недвижимость, используемая под дилерские центры, могла бы быть интересна продуктовому ретейлу. Но проблема возникает с парковками и близостью к жилой застройке", — предположил генеральный директор агентства "Auto–Dealer–СПб" Михаил Чаплыгин.

Таких примеров на рынке уже немало. В 2016 году автохолдинг "Атлант–М" продал сети "Лента" дилерский центр на ул. Савушкина. В начале 2017 года ГК "Евросиб" продала "Евро–Моторс" на Пулковском шоссе, 40, продуктовой сети "Сезон". Осенью того же года ГК "Терра Авто" уступила комплекс зданий на Парнасе "Перекрестку". На месте автоцентра Hyundai дилера "ИСТ Маркет Моторс" на Планерной ул. открылся универсам "Магнит", а вместо Peugeot "Аларм–Моторс" на Левашовском пр. — супермаркет "Лента".

Вероятно, выгода от продажи недвижимости компаниям для автодилеров в нынешних условиях остается более высокой, чем реальная работа на рынке.