Что необходимо знать застройщику о потребительском терроризме. Мнение эксперта Василия Костина

Василий Костин, генеральный директор КБК Проект:

В последнее время многие застройщики все чаще и чаще сталкиваются с так называемым потребительским терроризмом со стороны владельцев жилья. Эта тенденция связана, в первую очередь, с ужесточением российского законодательства в сфере долевого строительства.  

С одной стороны, федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве..." четко прописывает все обязанности застройщика, тем самым защищая дольщика, с другой стороны — трактовка закона позволяет дольщику требовать неустойку или даже разрывать договор долевого участия при малейшем его нарушении.

Следует отметить, что за последние 3 года заметно выросло число случаев переуступки прав требования по ДДУ от граждан к юридическим компаниям с целью максимизации штрафных выплат со стороны застройщика. Особенно это сильно ощущается в регионах, где строят небольшие компании.

К сожалению, такие возможности для злоупотребления своими правами у дольщика возникают и из-за строгости закона о защите прав потребителя, также применяемого к регулированию договорных отношений между ним и застройщиком.

Условно так называемый потребительский терроризм можно разделить на две группы: претензии граждан к застройщику по срокам строительства и претензии по качеству строительных работ.

Претензии по качеству работ — это наименьшее из зол для застройщика, потому как имеют сравнительно низкую стоимость возмещения и требуют больших усилий от дольщика (экспертиза, затруднения с исполнением решения суда и тому подобное).

Претензии же по срокам строительства, наоборот, достаточно высоки по стоимости возмещения и позволяют сравнительно легко оказывать влияние на застройщика из-за определенных законодательных привилегий дольщика. Здесь и пени за нарушение сроков передачи объекта, и односторонний отказ от договора, и расторжение его в судебном порядке.

Объективности ради следует упомянуть и о недобросовестности некоторых застройщиков, когда обоснованность коллективных исков дольщиков допустима и правильна. И эта проблема требует уже государственного регулирования.

Новые поправки 214-ФЗ, вступившие в силу в прошлом году, установили более жесткие требования к застройщикам, привлекающим денежные средства по договорам долевого участия.

Одни поправки направлены на отсеивание случайных компаний со строительного рынка (размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта), другие —  дополнительно защищают граждан на случай неисполнения застройщиком своих обязательств (создание компенсационного фонда с обязательным отчислением 1,2% от стоимости договора).

На мой взгляд, новые поправки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, уменьшить количество обманутых покупателей и сделать рынок жилья более цивилизованным, с более качественными проектами.

Основной способ борьбы с потребительским терроризмом я прежде всего вижу в информационной открытости компании-застройщика вкупе с крайне внимательным составлением договоров долевого участия и иной документации, где граждане ставят свои подписи.

Из практических рекомендаций выделю основные:

в подписываемых документах всегда указывать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией;

определять претензионный порядок урегулирования возможного спора;

обязательно добавлять пункт о возможности внесения изменений в проект.