Вымирающий вид

Доля частных инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга вернулась на докризисный уровень и составляет 15% от спроса. Основное влияние на ситуацию оказывают доступная ипотека и перспективы скорого ужесточения (а возможно, и отмены) долевого строительства. Это может привести к исчезновению целого класса инвесторов в недвижимость.

Частные инвесторы возвращаются на рынок жилья Петербурга. По словам застройщиков, доля таких покупателей, сократившаяся после обвала рубля в 2015 году с 15 до 2–5%, снова восстановилась.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (компания продает 30% новостроек Петербурга), доля таких сделок на рынке первичного жилья города сейчас составляет около 10%. "А в более конкурентных зонах, например в Каменке, — 15%", — говорит руководитель консалтингового центра Ольга Трошева. С коллегой согласен исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной и напоминает, что 10 лет назад инвестиционных сделок было заметно больше — 20–30% от общего числа.

"За последний год число частных инвестиционных сделок (а в нашем портфеле их около 80%) выросло на 40%. Аудитория стала более грамотная — делает вложения осознанно, без спонтанных вспышек", — добавляет Катерина Соболева из Becar Asset Management Group.

Разные инвесторы и стратегии

Стоит различать два вида инвесторов. Первый — те, кто вкладывает средства в жилье, чтобы их сохранить (а в долгосрочной перспективе и приумножить, поскольку жилье не дешевеет), и зарабатывает на сдаче квартиры в аренду. Второй — те, кто инвестирует в жилье на раннем этапе, чтобы после сдачи дома заработать на разнице цен. Этот тип инвестора появился как класс 10 лет назад на этапе бурного развития рынка недвижимости и активного роста цен. Стратегии у них разные. Первый тип выбирает квартиру как для себя, оценивает качественные характеристики, локацию, инфраструктуру. Второй, как правило, ориентируется лишь на цену. Неудивительно, что самый популярный у таких инвесторов формат — это малогабаритные однушки и студии: на их долю, по данным "Петербургской недвижимости", приходится 97% всех инвестиционных сделок в городе. Покупают их обычно без привлечения ипотеки.

"Стартовые цены в новых жилых домах невысоки. А за период строительства (2–3 года) они в среднем вырастают на 25–35%, — говорит Ольга Трошева. — Для сравнения: максимальная годовая ставка по вкладам в рублях у 10 кредитных организаций, привлекающих самый большой объем депозитов физических лиц, составляет 7,2% (в 2015 году было в 2 раза больше — 15,3%)". "Если рассматривать вариант вложения средств в новостройку на самых ранних этапах, то доход от малогабаритной квартиры после получения ключей будет от 600 тыс. до 1,5 млн рублей. А доход от двушки в доме высокого класса в хорошем месте может быть на уровне 2,5–3 млн рублей", — утверждает Сергей Исаков из "ЮРИНФО Недвижимость". Средняя студия в Петербурге стоит около 1,5 млн рублей, а двушка — в районе 5 млн.

"Но бывают случаи, когда инвесторам непросто продать инвестиционную квартиру даже по той цене, по которой она приобреталась. В основном это касается проектов в "заКАДье", где пик спроса пройден 2–3 года назад. Сегодня строительство там ведется уже достаточно далеко от метро, да и цены почти не растут: на этом не выиграешь", — говорят в RBI.

За горизонтом реформы

О перспективах инвестиций в жилье эксперты говорят сдержанно. Дело в том, что глобальные реформы на рынке строящейся недвижимости, которые начнутся 1 июля со вступления в силу поправок в ФЗ–214, а закончатся, возможно, полной отменой долевого строительства в горизонте ближайших 2 лет, могут полностью изменить инвестиционный фон. "Непонятно, в каком формате будет происходить продажа жилья после перехода на проектное финансирование строек и будет ли она вообще возможна в процессе строительства объекта. Если продавать будут лишь готовое жилье, исчезнет класс инвесторов, которые зарабатывали на разнице цен на "нуле" и после сдачи дома", — уверен гендиректор АН "Метры" Андрей Вересов.

"Наверняка девелоперы придумают обходные схемы, которые позволят привлекать деньги частных лиц, минуя схему долевого участия. Возможно, появятся паевые фонды или другие варианты. Но это вернет рынок назад, когда не было ФЗ–214, и все дольщики позиционировались как соинвесторы", — говорит Николай Пашков из Knight Frank St Petersburg. С коллегой согласен Сергей Степанов из "Строительного треста": "Скоро мы увидим развитие ПИФов, которые будут инвестировать в проекты жилых комплексов. Инвесторы будут выкупать там паи. Это самый вероятный сценарий".

"Отмена долевки в перспективе 2–3 лет может спровоцировать рост цен на 20–30% и уничтожить спекулятивный спрос на жилье. Однако как способ сохранения сбережений недвижимость не потеряет своей привлекательности. Она не теряет в цене, и всегда можно заработать на сдаче квартиры в аренду", — заключила Елизавета Конвей из Colliers International в Петербурге.