Изменение законодательства потребует от девелоперов больше инвестировать в продукт

Инвестиции в создание недвижимости для девелопера — это не только прямые затраты на земельный участок, инженерную подготовку, стройматериалы и собственно строительные работы. Если спросить любого девелопера, он скажет, что инвестирует в продукт. И это будет правдой. Вопрос заключается в стратегии и эффективности этих инвестиций.

Сейчас на рынке строящейся недвижимости ярко выражено две стратегии. Первая — инвестирование во впечатления от проекта, в красивую подачу, продвижение. Эта стратегия широко используется и, как правило, сочетается с политикой низкой цены и скидок, особенно на ранних этапах строительства, когда оценить реальный продукт еще невозможно. Как отмечают эксперты, это самая экономная для девелопера стратегия, которая дает достаточно быстро поток средств. Но при этом в последнее время ее эффект стремительно снижается, поскольку люди устали разочаровываться от несовпадения обещаний и реальности.

Вторая стратегия — инвестирование непосредственно в продукт: его производство, наполнение, качество. Такие инвестиции имеют долгосрочный эффект и работают не на сиюминутный всплеск продаж, а на капитализацию бренда. Но в этом случае вложения гораздо более объемные, значительно повышающие себестоимость строительства, а значит, и конечную цену для потребителя. Но эта разница для потребителя оправдывается, если он получает готовый качественный продукт, соответствующий его ожиданиям.

Без скидок на качество

Потребителю определить, какую стратегию инвестиций выбрал девелопер, не всегда просто — предложение на рынке большое, и даже в одной локации часто бывает представлено достаточно много проектов, похожих и по наполнению, и по степени готовности, но при этом отличающихся по цене. И ценовая политика компании часто выступает индикатором стратегии инвестирования. Например, компания LEGENDA продает smart–квартиры по цене выше на 30–50% по сравнению с окружающими объектами, строящимися также в сегменте масс–маркет, причем, как утверждают в компании, не в ущерб объему и скорости продаж.

"Это результат многолетних инвестиций в капитализацию бренда, которому за несколько лет удалось изменить сознание людей от "куплю подешевле, все равно везде одно и то же" до "хочу жить лучше и готов заплатить за это", — рассказывает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов. Он отмечает, что строительный рынок — это не рынок высоких технологий, развивающийся семимильными шагами, — это консервативная отрасль, где мало было вложиться в разработку нового продукта, нужно было еще сломать стереотипы покупателей, сформированные поколениями.

Конечно, выйти на рынок сразу с более дорогим продуктом, чем в среднем по рынку, для девелопера рискованно, особенно в сегменте масс–маркет, где люди обычно ограничены в средствах. Но в конечном результате компании, инвестирующие в качество, понимают, что вложение значительных ресурсов — денежных, профессиональных, временных — в создание продукта принесет им дивиденды, а главное — сделает их менее зависимыми от текущей рыночной конъюнктуры и политики вынужденного демпинга.

Экономика экономии

Вопрос о том, как в одной и той же локации объекты одного класса могут значительно отличаться по цене, волнует покупателей прежде всего с точки зрения того, на чем сэкономили строители, предлагающие более дешевый продукт. "При желании на стройке сэкономить можно буквально на всем, и не всегда такая экономия будет заметна глазу обывателя", — комментирует Всеволод Глазунов. Например, можно купить материалы подешевле, снизить их объем, например, за счет возведения более тонких стен и снижения высоты потолков, да и вообще — спроектировать все по минимуму, диктуемому нормативами и СНиПами. Также можно очень сильно сэкономить на отделке, базовом оснащении дома, а срезать расходы на благоустройство — вообще не проблема.

Априори дороже "штучные" объекты, с уникальной архитектурной концепцией, с ярко выраженными преимуществами продукта. "В LEGENDA огромное количество параметров, которые удорожают проект, — рассказывает Всеволод Глазунов, — но помимо видимых глазу — увеличенной почти в 2 раза площади остекления, наличия подземных паркингов, качественных отделочных материалов, лучших марок лифтового оборудования, беспрецедентного для рынка качества и объема благоустройства придомовой территории и пр. — есть еще большие инвестиции в экспертность и компетенции в областях, повышающих качество жизни. Качество жизни нельзя потрогать, но его можно отлично прочувствовать".

Все это значительно увеличивает себестоимость проекта в сравнении с другими проектами того же сегмента и объясняет разницу в стоимости квадратного метра.

В стадии готовности

Особенно актуальным становится вопрос инвестирования в продукт в свете обещанной отмены долевого строительства. Ведь если она произойдет, то все игроки, которые останутся работать на рынке, фактически перейдут на вторичный рынок, то есть будут продавать квартиры на высоких стадиях готовности либо уже в сданных домах. В таких условиях покупатель уже не будет покупать кота в мешке по рекламному буклету, а будет выбирать осознанно, имея возможность посмотреть и буквально пощупать качество готового продукта. "Дешевый и низкокачественный продукт виден сразу, его невозможно скрыть за цветной штукатуркой, — отмечает Всеволод Глазунов, — грамотного и взыскательного потребителя, а таких становится все больше и больше, уже невозможно будет обмануть красивыми рендерами". Как следствие, эксперты прогнозируют усиление конкуренции уже между качественными проектами. И девелоперам уже невозможно будет игнорировать необходимость серьезных инвестиций в свои проекты, иначе придется опять скатываться в жесткий демпинг.