Наталья Ковтун Все статьи автора
16 апреля 2018, 23:33 90

Коммерческие перспективы

По объему инвестиций в недвижимость Петербург впервые обогнал Москву. Наибольшей популярностью пользуются апартаменты.

Объем инвестиционных вложений в недвижимость Петербурга по итогам I квартала 2018 года составил $361 млн, что в 2 раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Город впервые за всю историю наблюдений стал российским лидером по этому показателю.

Самым привлекательным сегментом для крупных инвестиций остаются торговые комплексы. У частных инвесторов популярность набирает рынок апарт–отелей, который сулит сравнительно большую отдачу от инвестиций при минимальных затратах времени и сил. За год рынок апартаментов в Петербурге удвоился. Но при таких темпах развития через 2–3 года его ждет перегрев.

Лидер, но ненадолго

По данным экспертов JLL, в I квартале 2018 года доля Петербурга в общем объеме инвестиционных сделок с недвижимостью в России составила 50%. В то же время доля Москвы, которая всегда была самым интересным для инвесторов регионом, снизилась до 44% от общего объема сделок (год назад было 61%). "На ситуацию повлияла сделка по приобретению LeroyMerlin 12 магазинов K–Rauta в Петербурге ($141 млн, или 39% от общего инвестиционного показателя города), — пояснили в JLL. К слову, именно на торговые объекты пришлась основная доля инвестиций (33%), на втором месте по популярности оказались офисы (29%).

Доля иностранных инвестиций в общем объеме сделок также увеличилась и составила 33% против 21% в I квартале 2017 года. "Ситуация в экономике была стабильная, рубль укреплялся. Это влияло на активность инвесторов. А ориентиром для них были ставки капитализации (потенциальная годовая доходность). В Москве для торговых и офисных центров это 8,75–10,25%, а в Петербурге — 9,25–11,25%", — заявили эксперты JLL.

Но лидерство Петербурга, по мнению экспертов, не будет долгим. "Москва в 2 раза больше Петербурга по количеству денег, по объему введенной недвижимости. Поэтому по итогам года столица все равно обгонит Петербург", — уверен Роман Мирошников из СК "Ойкумена".

Апартаменты на пике

На рынке частных инвестиций в недвижимость все большую популярность набирают апартаменты. Сейчас в городе, по данным NAI Becar, 36 комплексов на 5,8 тыс. апартаментов. За прошлый год сегмент удвоился, а объем спроса за тот же период увеличился в 3,5 раза — было продано 2 тыс. апартов.

"Апартаменты стали признанным инвестиционным продуктом, конкурирующим с банковскими депозитами и вложениями в ценные бумаги. Около 70% покупателей приобретают их с инвестиционными целями", — говорит коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.

"Стоимость апартаментов в пересчете на метр на 15–20% ниже цены обычных квартир. При этом за счет своего сервисного потенциала они могут давать доходность 8–17%", — говорит Алексей Бушуев из Seven Suns Development.

"Апарты — пассивная форма инвестиций. Они сдаются с отделкой, иногда даже с мебелью и техникой, а поиском арендаторов и оформлением документов занимается управляющая компания", — добавил гендиректор "ПСК–недвижимость" Сергей Мохнарь.

"Формат ждет большое будущее, если частные инвестиции будут поступать в ПИФы, а те, в свою очередь, будут покупателями апарт–отелей. Значительно снизится порог входа в проекты для инвесторов", — уверены в "Строительном тресте".

В 2018 году ожидается выход на рынок Петербурга еще 15 комплексов на 2–3,5 тыс. апартаментов. "Спрос сохранится на прежнем уровне, а цены вырастут на 10%. Но при таких темпах развития сегмента через 2–3 года его ждет перегрев", — предупреждает Ольга Шарыгина, представитель NAI Becar.

Без опыта не ходи

Эксперты отмечают, что на рынке коммерческих помещений доля инвестиционных сделок выше, чем на рынке жилья, и коммерческие активы в хороших местах могут окупиться быстрее, чем квартиры.

"Но на этом рынке важен опыт, понимание особенностей каждой локации. Кроме того, нужен стартовый капитал от 10 млн рублей. Непрофессиональным инвесторам здесь сложно рассчитывать на успех", — заключила Вера Сережина из RBI.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости и особенно к апартаментам, которые могут принести 10–17% годовых, растет. И чем больше разница между доходностью инвестиций и ставками банковских депозитов, тем большее количество инвесторов выбирают недвижимость как новый, более доходный формат. Помимо высокой доходности, те же апарты показывают значительный рост капитализации. Можно сказать, что инвестор зарабатывает на них дважды — получает доход от сдачи апартамента в аренду, а тем временем сам апартамент дорожает, обгоняя рост инфляции.
Марина Сторожева
руководитель отдела продаж "Лемминкяйнен Строй"
Большинство инвесторов сегодня выбирают помещения с готовым бизнесом, в которых легко рассчитать уровень дохода и сроки окупаемости. Это могут быть офисные помещения в бизнес–центрах, коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов или апартаменты с гарантированными доходными программами. Для инвестора главное, чтобы объект был уже построен, а договор с арендатором подписан. Но популярна и практика длинных денег, когда ликвидные помещения в объектах продаются на старте продаж — именно такие вложения дают возможность получить максимальную доходность.
Сергей Степанов
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама