Ожидаемая цикличность

В прошлом году объем ввода офисов в Петербурге стал минимальным за последние 10 лет. Эксперты называют разные цифры — от 111 тыс. до 143 тыс. м2. Однако единодушны в том, что это минимальные показатели за всю историю городского рынка коммерческой недвижимости.

"В 2017 году показатель поступивших на рынок офисов впервые за 10 лет достиг минимального значения — 143 тыс. м2, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова. — Это на 41% меньше, чем в 2016–м. Аналогичное снижение ввода произошло в 2010 году. Оно стало следствием спада девелоперской активности в 2008–2009 годах и избытка предложения".

"Низкий объем ввода стал естественным следствием экономического спада и цикличности рынка, — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге Владислав Фадеев. — Вслед за сокращением спроса и ростом стоимости финансирования девелоперы в 2014–2015 годах приостановили реализацию проектов, находившихся на раннем этапе".

Чем меньше, тем лучше

По мнению управляющего директора департамента управлениями активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, 2017 год стал однозначно удачным для офисного сегмента. "Ввод в полтора раза меньшего количества площадей, чем в 2016 году, — это хороший показатель для рынка, — говорит Ольга Шарыгина. — Несмотря на появление в Петербурге "Газпрома" и других крупных арендаторов, рынок не расположен к большому наполнению. Снизившийся рост предложения позволил рынку чувствовать в 2017 году себя комфортно. Вакансия за прошлый год сократилась на 2%. Арендные ставки выросли во всех классах примерно на 5%".

По данным Knight Frank St Petersburg, к концу года на рынке оставались вакантными 231 тыс. м2 офисных площадей, по большей части (75%) класса B. За год из–за выхода на рынок сразу нескольких высококачественных объектов количество свободных помещений класса А увеличилось на 10%. Однако существующий дефицит площадей новые бизнес–центры не сократили. Более того, из–за отсутствия площадей класса А стали снижаться вакансии площадей в классе B. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года объем свободных площадей класса В уменьшился на 7,8%.

Снижение тем не менее оказалось не настолько велико. Новое предложение в привлекательных для арендаторов локациях за год было полностью или частично поглощено. Относительно свободными остались несколько объектов B–класса, которые испытывают проблемы с заполняемостью из–за периферийной локации или неподходящих условий аренды.

Ожидание роста

По итогам 2017 года доля свободных площадей в классе А составляет 5,7%, в классе В — 8,5%. По данным NAI Becar, средняя ставка на офисы в Центральном районе составляет 1560 рублей при вакансии 8,5%, в Петроградском — 1380 рублей при вакансии 9,1%, в Московском — 1290 рублей при вакансии всего 3,4%. "Низкая вакансия обусловлена интенсивным мощным развитием района, появлением новых проектов в направлении Пулково, — говорит Ольга Шарыгина. — Кроме того, здесь есть и строятся новые жилые массивы, развивается транспортная инфраструктура".

В текущем году ожидается ввод "Лахта центра", БЦ "Риверсайд" на Ушаковской, третьей очереди "Премьер Лига" на Лиговском. Торговый центр "Аура" после редевелопмента будет введен как бизнес–центр. Офисный центр "Грани" как часть МФЦ с апартаментами на Большой Зелениной также будет введен в 2018 году.

Несмотря на это, эксперты уверены в росте заполняемости офисных площадей. "Мы ожидаем, что в 2018 году вакантность на офисном рынке Петербурга продолжит снижаться и к концу года составит 5–5,5% в классе А и 7–7,5% в классе В", — говорит Владислав Фадеев.

По данным JLL, в 2017 году рост ставок составил 5,7% в классе А и 4,6% в классе В. По прогнозам Владислава Фадеева, в условиях восстановления спроса и невысокого объема ввода вероятен дальнейший рост ставок. В классе А они могут подняться до 1750 рублей, в классе В — до 1250 рублей за 1 м2 в месяц.