Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям — продавать уже построенное жилье. Полный переход на новую систему произойдет не раньше чем через 3-5 лет, пишет портал «Квадрат.ру». Поручение президента правительству комментируют эксперты.
Дмитрий Киселев, заместитель председателя правления ООО «
Охта Групп
»:
В любом случае произойдет рост цен на квартиры. При хорошем сценарии рост будет небольшой, примерно на стоимость денег на период строительства. При плохом — рост будет существенным, отказ от долевого строительства может привести к массовому уходу игроков с рынка и даже монополизации в целых регионах и сегментах рынка.
Механизмы проектного финансирования сейчас существуют, но не все банки предоставляют подобный продукт, и еще меньшее количество компаний умеет правильно с ним работать. Мы уже несколько лет перед стартом нового проекта согласовываем с банком кредитную линию на полную постройку объекта. Сейчас за счет денег дольщиков мы используем кредиты не полностью, но всегда знаем, что если спрос на этапе строительства будет меньшим, чем мы планировали, то дом мы точно достроим и будем продавать уже готовое жилье. Срок в 3-5 лет вполне разумный, будем надеяться, что все будет развиваться по хорошему сценарию. Практика показывает, что рынок умеет быстро приспосабливаться.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости “
Невский Простор
”, вице-президент
Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
:
На наш взгляд, такое решение прослеживалось в последние месяцы. Законодательные действия активно намекали нам на конец долевки. Сейчас же об этом высказался и президент страны. По нашему мнению, полностью обеспечить безопасность долевого строительства невозможно. Думаем, что начало конца произошло, когда дольщикам стали выплачивать огромные неустойки за задержки в строительстве. Это привело к тому, что появился значительный риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, приведет к ухудшению ситуации с обманутыми дольщиками.
Отметим, что баланс между интересами строителей и покупателей найти очень сложно, поэтому такое решение можно назвать правильным. Другое дело, что это инициатива приведет к значительному росту цен на новое жилье. Здесь стоит сказать, что в этой сфере велика роль банковских организаций, а к их работе в нашей стране также много вопросов.
Павел Поселенов, генеральный директор девелоперской компании «Инград»:
Застройщики и сейчас строят и за счет привлечения банковских средств, и за счет привлечения средств участников долевого строительства. Однако деньги дольщиков для застройщиков более дешевы, поскольку привлекаются в строительство напрямую. Закон о долевом строительстве был изменен прежде всего для защиты прав покупателей строящегося жилья, которое сегодня более доступно, чем жилье на вторичном рынке. Влияние на рынок можно будет оценить тогда, когда будут более ясны требования банков к застройщикам в рамках нового механизма, а также — самое главное — размер ставки проектного финансирования девелоперских проектов.
Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, председатель комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России»:
На петербургском рынке недвижимости уже много лет работает строительная компания N. Ее основной «фишкой» было то, что она не продавала квартиры на этапе строительства. Для возведения домов использовались собственные деньги и деньги инвесторов. В итоге такая работа приносила достаточно большую выгоду. Сейчас же, стоит заметить, основной нагрузкой, которая лежит на строителях, являются кредиты. По моей оценке, эта цифра в Петербурге находится на уровне 70%. Получается, что если мы убираем статью «средства дольщиков», то девелоперам нужно брать еще больше кредитов. Поэтому главная необходимость рынка — цивилизованное субсидирование стройки. Например, с нынешних 10-12% необходимо, чтобы строителей кредитовали под 4-5%. Возвращаясь к компании N, отмечу, что в итоге они ушли от схемы продажи только готового жилья.
На мой взгляд, рынок нужно в какой-то степени олигополизировать, а лучше укрупнить. На рынке не должно быть чуть меньше 300 компаний-застройщиков, как есть сейчас в Петербурге и Ленобласти. Можно оставить 20-25 крупных, но ответственность их будет существенно выше.
Если запрет все-таки состоится, то количество вводимого жилья сократится в 2-3 раза. Вторичка начнет дорожать, а первичка будет дефицитна. Это приведет к росту стоимости жилья, из-за чего вырастет и социальная напряженность.
По прогнозам экспертов, к 2050-2060 годам количество крупных городов в мире вырастет до 600. В таких агломерациях будут проживать по 20-30 млн человек. Поэтому девелоперам нужна помощь, так как тренд на то, что люди из маленьких населенных пунктов будут переезжать в большие города, сохранится.
Что мы видим сейчас в Москве? Объема предложения не хватает, и создается дефицит в определенных локациях. Уверяю вас, это не только в Москве, но и в ряде других столиц мира. На наш взгляд, долевку нужно не запрещать, а ограничивать вход на этот рынок. Мы знаем, что большое количество строительных компаний появилось тогда, когда российский бюджет наполнялся нефтедолларами. И теперь видим, к чему это привело. Планка требований к девелоперам должна быть выше. Сейчас она достаточно низкая, и поэтому мы получаем большое число обманутых дольщиков.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «
Лидер Групп
»:
Совсем вряд ли отменят, поскольку в этом случае 70% компаний уйдут с рынка, цены резко вырастут, и результатом станет огромный дефицит жилья, которого у нас в стране не хватает. Чтобы полностью отказаться от долевого строительства, необходимо сначала обеспечить бизнес доступными кредитами (4-5%) — в этом случае девелоперы смогут полноценно строить объекты, вопрос в том — как это сделать. Решение отменить долевку связано в первую очередь с проблемой обманутых дольщиков, которых в стране достаточно много, но ее можно решить также с помощью более простых и понятных механизмов — достаточно внести ряд грамотных изменений в 214-ФЗ, предварительно тщательно проработав их совместно со строительной отраслью.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости
Colliers International
в Санкт-Петербурге:
Все последние изменения в законодательстве — внушительные суммы отчислений в компенсационный фонд, замораживание части средств на банковском счете, невозможность пускать доходы от сопутствующей деятельности компании на строительство — серьезно усложняют деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности. Эффективную модель в этой ситуации возможно выстроить только в том случае, если уйти от формы продажи в рамках долевого строительства. Покупатель привык к 214-ФЗ, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, экономя от 20 до 40% от стоимости готовой квартиры, что вскоре будет невозможно. Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным и ведет к монополизации рынка. Им придется разрабатывать альтернативные схемы — например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Для того чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим. Таким образом, желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье.
