Денис Лебедев Все статьи автора
23 сентября 2017, 00:03 1496

Грабеж строителей и квартиры Собчака: о чем писал "ДП" 20 лет назад

В мае 2018 года газета "Деловой Петербург" отметит свое 25-летие. Каждую неделю редакция рассказывает о самых интересных событиях, случившихся в городе в те далекие годы, когда Петербург только начинал обретать черты известного нам сегодня мегаполиса и центра деловой жизни. Многие имена и названия компаний, отметившихся на страницах нашей газеты в 1990-х годах, хорошо знакомы и сейчас. Причем не только таким же ветеранам делового Петербурга, как мы, но и новому поколению бизнесменов.

1994 год

Бензиновые кризисы и ОГГО-коммерция: о чем писал "ДП" 20 лет назад

Бензиновые кризисы и ОГГО-коммерция: о чем писал "ДП" 20 лет назад

1115
dp.ru

Проблемы строителей во все времена примерно одинаковые. Социальная нагрузка на инвестиции в девелопмент сегодня мало чем отличается от того, что было на заре демократии и свободного рынка в Петербурге. В сентябре 1994 года "ДП" пишет развернутый материал, описывающий сложности строителей, вынужденных платить огромные суммы за право строительства и отдавать городу заметную часть построенных квартир.

Если вкратце, то сверх суммы, требуемой на строительство самого дома, девелоперы вынуждены перечислять городу до 80% от сметной цены только деньгами – не считая построенных за свой счет объектов инфраструктуры и бесплатных квартир для очередников.

Арифметика этого "грабежа", как его называют девелоперы, такова. При расчетах размера отчислений используются базовые таблицы сметных цен образца 1984 года. Примерна стоимость 1 м2 в жилом доме типовой серии там равна 280-300 рублям. Они умножаются на коэффициент удорожания строительства, определяемый ежемесячно чиновниками. К примеру, в сентябре действовал коэффициент 2800. То есть, относительно крупный дом на 3 тыс. м2 оценивается в 2,5 млрд рублей. По актуальному тогда курсу – чуть больше $1 млн. Это – цена, по которой чиновники "видят" стоимость строительства. Будут ли реальные затраты больше или удастся сэкономить – не важно. В этой арифметике не учитывается стоимость земли, которая также достается строителям не бесплатно.

Далее к нормативной цене дома необходимо прибавить 12% - на инженерные сети в квартале, 23% - на "объекты соцкультбыта" и 51% - на внеквартальные сети, дороги, сооружения, освоение новых земель, развитие систем энергоснабжения. Итого – 86%. А с учетом того, что город забирает не менее 5% квартир для очередников, первоначальная сумма инвестиций практически удваивается. Окончательная стоимость 1 м2 для конечного покупателя никак не может быть ниже $370-400.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

В этой ситуации все строители равны перед мэрией, но некоторые, как обычно, "равнее" других. По действовавшим тогда федеральным законам, исключение из общих расчетов социальных отчислений делается для застройщиков, в чьих домах будут размещаться военные Западной группы войск и из Прибалтики. Их части возвращаются в Россию, и многих переводят именно в Петербург. Так что попасть в число таких привилегированных строителей вполне реально. Для них отчисления не могут быть больше, чем 20%.

Отдельные льготы – уже на городском уровне мэрия имеет право вводить для "стратегических" предприятий. В 1994 году в их числе значились ПО "Баррикада", "Ленинец" и "Кировский завод". "Баррикада" сегодня, как известно – это часть "Группы ЛСР", из "Ленинца" "выросла "Сэтл груп". "Кировскому заводу" так и не удалось развить свой "льготный" успех в гражданском строительстве.

"Льготники", разумеется, получают колоссальное конкурентное преимущество перед обычными строителями, ведь они могут продавать квартиры по существенно более низкой цене, чем минимально возможные $400 за м2.

Одним из путей уклонения от инфраструктурных отчислений строители в 1994 году называют проекты по достройке "замороженных" объектов. Таких по всему городу довольно много – начатые при СССР стройки (как правило, ведомственные) останавливались из-за прекращения госфинансирования или банкротства предприятий, которые строили жилье для своих сотрудников. Схемы с достройкой позволяли существенно сэкономить на инфраструктурных платежах, но количество квартир, которые приходилось отдавать бесплатно, было больше. В этом случае девелоперы стремились увеличить размеры будущего дома, чтобы получить дополнителньые квадратные метры для себя, и минимизировать число квартир, которые надо было отдавать городу.

В сентябре 1994 года в Смольный приходит новый председатель юридического комитета – Дмитрий Козак. До этого комитет лихорадило: Козак стал его третьим главой с начала года, сменив на посту Сергея Сергевнина. Город стремительно менялся, и городские власти зачастую оказывались не в состоянии обеспечить своим решениям надежное юридическое обоснование. Подавляющее большинство сотрудников Смольного были выходцами из советских государственных и партийных органов, и вопросы собственности, инвестиций, финансов были для них дивным новым миром.

На одной странице с короткой заметкой о назначении Дмитрия Козака - рассказ о прецедентном имущественном споре, затрагивающим интересы не только его участников, но и огромного количества частных инвесторов. Речь идет об помещениях института "Гипростекло" в квартале Невский пр.-Харьковская ул.-Полтавская ул., за которые в 1993-1995 годах разгорелась настоящая война.

Акционировался институт по обычной схеме: контрольный пакет распределили между сотрудниками, а остальное город продал небольшими пакетами. К концу 1993 года новая тогда фирма "Империя" - сегодня хорошо известного девелопера Андрея Фоменко – консолидировала пакеты, купленные с торгов и начала скупку акций у сотрудников. Причем, покупали они акции не за деньги, а по сложной схеме. На имя сотрудника "Гипростекла", желавшего продать бумаги, делался вклад на 1 млн рублей под хороший процент с обязательством ежемесячной выплаты 150 тыс. рублей – около $120 на конец 1993 года. Как писали тогда городские СМИ, эта сумма заметно превышала месячную зарплату инженера, и многие соглашались на такую схему. В итоге "Империя" через свою фирму АОЗТ "ИДК "СИТИ" консолидировала 65% "Гипростекла".

На очередном собрании акционеров было проведено решение о продаже помещений института: здание, которое выходило на Полтавскую улицу, досталось Межкомбанку, а то, что располагалось на Харьковской улице, перешло Промстройбанку. Для самого института арендовались помещения на окраине города. Новые покупатели вложили приличные деньги в ремонт и переоборудование. Так, Межпромбанк отчитался об инвестициях на огромные по тем временам $8 млн.

Однако через год что-то пошло не так. Руководство "Гипростекла" сумело выкупить небольшие пакеты у миноритариев, включая тех, которые в представлениях журналистов "ДП" ассоциировались с "Империей". И возникла странная ситуация: если раньше "Гипростекло" поддержало большинством голосов акционеров продажу помещений, то теперь его представители заявляли, что эта сделка была не в интересах ученых.

К конфликту подключился Антимонопольный комитет, который подал иск в суд, о признании сделок по скупке акций института недействительными. Аргумент был такой: несколько фирм, приобретавшие бумаги "Гипростекла", действовали согласованно, а значит, консолидация контрольного пакета должна была получить визу антимонопольного ведомства. Суд поддержал требования комитета и постановил вернуть ситуацию с активами "Гирпостекла" в состояние, которое было до сделок. То есть, забрать помещения у банков и вернуть инженеров в их исторические помещения или же выплатить им компенсации за причиненные неудобства.

Выполнить это требование было нелегко. Во-первых, "СИТИ" должно было стребовать с продавцов акций – сотрудников института выплаченные им деньги и вернуть ценные бумаги, что уже было нелегко. Во-вторых, уже переоборудованные под нужды банков помещения теперь были непригодны для работы инженеров. А вложенные тем же Межпромбанком миллионы долларов должен был кто-то компенсировать. Да и вообще банкиры не собирались никуда уезжать – они считали себя добросовестными покупателями и считали, что "Гипростекло" и Антимонопольный комитет хочет какой-то сатисфакции, требовать ее надо у "СИТИ". В "СИТИ" же говорили, что с радостью исполнят требования суда, если им объяснят, как это сделать.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Вот примерно такие непростые задачи приходилось решать городским юристам, и за вопросы урегулирования подобных проблем при принятии решений в Смольном как раз и должен был отвечать юридический комитет мэрии. Хватало и сложностей при непосредственном администрировании городской экономики: весь 1994 год Смольный расхлебывал результаты необдуманной реформы в сфере торговли недвижимостью. Против только что учрежденного Городского жилищного агентства (ГЖА) ополчились все участники рынка при поддержке все того же Антимонопольного комитета и прокуратуры. Анатолию Собчаку пришлось отыгрывать свое решение и ликвидировать агентство. И то, что в судах Смольному не удалось обосновать законность создания ГЖА, было несомненным провалом юридического комитета. Повторения подобных ошибок допускать было нельзя, и требовался специалист, который помог бы мэру-реформатору грамотно легализовывать все новаторские начинания.

Именно таким специалистом и оказался Дмитрий Козак. Разумеется, при нем также были скандалы из-за юридического обоснования решений Смольного, но таких крупных провалов, как с ГЖА, уже не было. Надо отметить, что бывший сотрудник ГРУ, а затем районный прокурор Козак очень органично влился команду пламенного демократа Собчака. Он покинул Смольный в 1996 году – вслед за своим боссом, проигравшим выборы Владимиру Яковлеву. В дальнейшем, как и многие сотрудники администрации Собчака, он перебрался в Москву и вошел в команду  Владимира Путина. Дмитрий Козак стал первым руководителем аппарата правительства РФ, когда Путина назначили премьером, затем - замглавы администрации уже президента Путина.

Дмитрий Козак – очень важный человек для нашего города и для всей страны: многие его нововведения воспринимаются сейчас как часть политической реальности. Так, на посту главы юридического комитета в середине 1990-х именно он был автором проекта разделения города на 111 муниципалитетов, а не на 24, по числу районов. Идея была воплощена в жизнь уже без него, в 1997 году, но ее "отцом" называют именно Дмитрия Козака и Михаила Маневича – тогда главы КУГИ Петербурга. На уровне страны Дмитрий Козак прославился масштабной административной реформой: разделением исполнительной власти на министерства, службы и агентства. Все 2000-2010-е годы Дмитрий Козак направлялся на самые ответственные и "расстрельные" посты, включая курирование вопросов Северного Кавказа в разгар "замирения" Чечни и подготовку Олимпиады в Сочи. Его не раз называли очень вероятным кандидатом на пост губернатора Петербурга.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Кстати, предшественник Дмитрия Козака на посту главы юридического комитета Смольного – Сергей Сергевнин также "не потерялся". В 2005 году он возглавил Уставный суд Петербурга - некогда крайне оппозиционный губернатору орган, который, к примеру, при руководителе Николае Кропачеве добился признания юридически ошибочным существования такой структуры как канцелярия губернатора Петербурга. Сергей Сергевнин пришел как раз на смену взбунтовавшемуся Кропачеву - в довольно короткое время Уставный суд стал куда лояльнее и больше не конфликтовал с городскими властями. После ухода с этого поста в 2008 году Сергей Сергевнин перешел на работу в только что переехавший в Петербург Конституционный суд РФ, и сейчас возглавляет в нем управление международных связей и обобщения практики конституционного контроля.

1995 год

Именно вопросы разграничения власти между субъектом федерации и муниципалитетами стали одной из самых горячих тем в политической жизни осени 1995 года. Готовившаяся администрацией Бориса Ельцина реформа местного самоуправления должна была стать продолжением его политики по формуле "берите столько суверенитета, сколько сможете проглотить". Именно на местный уровень планировалось перенести большинство полномочий госвласти и, в первую очередь, распоряжение имуществом на местах. Первыми тревогу забили власти Москвы, вслед за ними об угрозе городской власти заговорили в Петербурге. Для сентябрьского номера "ДП" председатель городского парламента Юрий Кравцов написал статью "Федеральный закон о местном самоуправлении порождает многовластие".

"Закон полностью меняет баланс властей в Петербурге. В городе должны появиться еще один мэр – глава муниципалитета, еще одно городское (муниципальное) собрание. Все полномочия по реальному распоряжению муниципальной собственностью (которая в Петербурге является основной), определению ставок и количества местных налогов перейдут в ведение муниципалитетов", - рассказывал Юрий Кравцов.

По новому закону мэр Петербурга становился "королем, который царствует, но не правит". Его функции ограничивались бы предложением ЗакСобранию проектов законов, а затем их визированием. Отдельная проблема заключалась в переходном периоде: до 1 марта 1996 года, когда должны были пройти выборы муниципальных органов, единственными представителями власти в городе оставались бы главы районов. Причем полностью бесконтрольными. В их власти – передать без всяких согласований и отчислений землю и другую собственность кому они захотят.

Сейчас может показаться, что такие алармистские настроения были лишь попыткой сохранить за собой реальную власть тех, кто уже получил ее: мэра и городского парламента. А в действительности перенос центра тяжести властных полномочий с регионального уровня на местный способствовал бы реальному развитию демократии. Возможно, так бы оно и было, и доведи команда Ельцина свою реформу до конца, история нашей страны пошла бы другим путем. Муниципальная власть получила бы реальную силу, стала действительно выборной и зависела бы от мнения обывателей, а не от указаний "сверху", а петербуржцы могли бы реально участвовать в управлении своим городом, а не выступать статистами на выборах.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Но в том же сентябрьском номере "ДП" опубликована статья, наглядно показывающая, что опасения Юрия Кравцова о неподконтрольном разбазаривании городского имущества районным властями не были беспочвенными. Причем эта же сама история показывала и степень порочности региональных властей.

Речь идет о скандале и имуществом госпредприятия "Интерьер" - 26 дачных домиках в Лисьем Носу. Это было наследство советской системы обеспечения городских чиновников. В ближайшее время "Интерьер" планировалось приватизировать – по сути, распродать по рыночной цене ведомственные дачи. Однако в разгар подготовки документов оказалось, что две дачи уже нашли своих хозяев и больше не принадлежат "Интерьеру". Внезапно выяснилось, что теперь ими распоряжается глава Выборгского района Анатолий Коган, а документы, сделавшие возможным такой трюк, подписал глава Приморского района Евгений Никольский.

Незадолго до этого к руководителю "Интерьера" Екатерине Мелиховой наведывался сам Анатолий Коган и просил согласовать уже принятое зампредседателя КУГИ Ольгой Павловой решение о переводе статуса двух домов с участками (120 м2 и 19 соток) из нежилого в жилой. И хотя Екатерина Мелихова отказалась подписывать документы, довольно скоро в проектно-инвентаризационном бюро Приморского района с плана земельного участка "Интерьера" два спорных дома исчезли. Юристам предприятия предъявили новый техпаспорт, в котором у домов значился новый владелец – как раз Анатолий Коган. Попытки руководства "Интерьера" выяснить, на каком основании произошли такие перемены, натолкнулись на стену молчания. Единственное, что удалось отыскать – распоряжение Евгения Никольского, который росчерком пера присвоил принадлежащим городу дачам статус жилых помещений.

К сожалению, в той статье "ДП" не дал слово ни Анатолию Когану, ни Евгению Никольскому, чтобы они объяснили свои решения. Разве что фотограф газеты, приехавший к спорным дачам, получил жесткие рекомендации прекратить съемки, так как они находились в частной собственности.

Это все можно было бы рассматривать как произвол местных властей, которые в условиях отсутствия контроля со стороны Смольного активно "осваивали" городское имущество. Однако спустя очень короткое время уже КУГИ, которое возглавлял Михаил Маневич, добилось смещения Екатерины Мелиховой с поста руководителя "Интерьера" "за грубое нарушение трудовых обязанностей" - несвоевременную выплату зарплат. В дальнейшем никаких сообщений о борьбе госпредприятия за городские дачи уже не поступало.

Квартирный вопрос городских чиновников портил похлеще, чем москвичей из "Мастера и Маргариты". Уже после ухода Анатолия Собчака из Смольного было инициировано несколько уголовных дел, которые касались членов его команды. Часть из них была связано как раз с квартирами, которые правдами и неправдами распределялись между "правильными" людьми. Большие претензии были и к кейсу с улучшениями жилищных условий самого мэра: якобы некая фирма спонсировала расселение коммуналки по соседству с квартирой семьи Собчаков, а новые квартиры владельцам комнат выдавались чуть ли не из маневренного фонда города. То есть, если верить этим обвинениям, получалось, что расширение своей и так немаленькой квартиры мэр провел за счет бюджета и – ну если не взяток, то, по крайней мере, не вполне понятных источников.

В снабжении жильем в Петербурге семьи мэра был замечен как раз тот глава Выборгского района Анатолий Коган из истории с ГП "Интьерьер". Именно он трудоустраивал в районном жилищно-эксплуатационном предприятии ташкентских родственников Анатолия Собчака, за что им полагалось служебное жилье. Довольно скоро служебная квартира была приватизирована. Эту историю нельзя рассматривать как реальный факт, так как расследования "квартирного" дела Собчака до конца не было доведено, и официально ни нарушений, и виновных в этой истории не было.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Если же вернуться к истории взаимоотношений между властями разных уровней, необходимо отметить, что уже во времена Анатолия Собчака районное руководство было полностью подчинено Смольному. От него лично зависело их благополучие, в том числе финансовое. Можно обратиться к любопытному документу о начислении премий главам района по итогам третьего квартала 1995 года. Самую большую премию мэр выписал все тому же Анатолию Когану – 1,8 млн рублей (около $420). Больше было у тех, кто получил прибавку к премии за проведение месячника по благоустройству. А Евгения Никольского тогда и вовсе лишили премии за "низкий уровень работы по благоустройству".

Очевидно, что спайка города и района в середине 1990-х была очень крепкой. И отдавать право распоряжаться городским имуществом и финансами на уровень муниципалитета никому не хотелось. Уже в ближайшее время власти подготовили проект соглашения с Кремлем о разграничении полномочий, который бы наделял Петербург особым статусом и позволял самостоятельно решать вопросы местного самоуправления. Точку в этом вопросе поставили власти Москвы, которые пролоббировали специальную поправку, закрепляющие статус-кво в обеих столицах, и бесправное положение муниципальных властей было узаконено.

Тем временем в банковском секторе полыхало пламя кризиса доверия. Разгоревшийся в Москве пожар, погубивший несколько небольших банков, дошел и до Петербурга. Сперва накрыло местные представительства столичных финансовых организаций, а затем ударило и по петербургским банкирам.

В наиболее бедственное положение попал довольно крупный по меркам тех лет Северный торговый банк – один из лидеров по числу вкладов физлиц. Местное отделение Центробанка предпринимало довольно необычные для сегодняшнего дня меры по спасению СТБ. Сперва было предложено увеличить ставку налога на прибыль для всех банков с 22% до 30%, чтобы направить дополнительные деньги на затыкание дыр в балансе тонущего банка. Разумеется, такая инициатива не нашла понимания у участников рынка. Другое предложение – скинуться деньгами напрямую, - как это ни странно звучит, вызвало, по крайней мере, желание обсудить вопрос. Так, Ипотекабанк и "Пальмира" действительно выделили какие-то средства под этот проект. АБИ-Банк планировал перечислить деньги в виде кредита под льготные проценты.

Кстати, именно глава АБИ-банка Леонид Шуваев входил во временную администрацию СТБ и занимался вопросами его реанимирования. Для спасения требовалось как минимум 50-60 млрд рублей (около $15 млн) хотя бы чтобы начать движение по счетам. В дальнейшем можно было за счет "коротких денег" (межбанковских кредитов и муниципальных краткосрочных облигаций) оживить операции СТБ. А затем за счет тщательного анализа ссудного и фондового портфелей банка найти потенциально доходные активы и точки роста. Таков был, в принципе, жизнеспособный план, который позволял бы многочисленным кредиторам СТБ получить свои деньги, а десяткам тысяч петербуржцам – вклады. Однако эта стратегия не сработала, и Северный торговый банк все же лишился лицензии и прекратил работу.

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Ситуация осложнялась тем, что городские банки практически полностью свернули сектор межбанковских кредитов. Проблема взаимных неплатежей заставляла настороженно относиться даже к самым надежным партнерам и требовать надежных залогов. Это, кстати, сильно оживило рынок муниципальных краткосрочных облигаций – они считались надежными бумагами и охотно использовались в качестве обеспечения кредитов. Как раз в эти дни ведомство Алексея Кудрина – комитет экономики и финансов – успешно, как считалось, разместило довольно крупный объем очередного выпуска муниципального займа на 120 млрд рублей – где-то $27 млн. Правда, проценты по облигациям были, мягко говоря, высокими: 200% годовых. К примеру, банковские депозиты для физлиц тогда давали доходность куда меньше – 100-150%. Неудивительно, что отказавшись от межбанковских кредитов, банки с удовольствием стали зарабатывать на займах Смольному.

Председатель правления Промышленно-строительного банка Сергей Сусеков рассказал, что закрыл лимиты финансирования всем банкам без исключения и вложил освободившиеся деньги в другие активы. Подразделения московских банков давали в долг только другим москвичам, входившим в пул "договора о доверии" - так называемой "семибанкирщины". Кризис ударил не только по банкирам. Поскольку петербургские банки зачастую рефинансировали свои кредитные портфели в Москве, а поток денег оттуда прекратился, получалось, что местные предприятия довольно надолго остались без кредитов – даже уже подтвержденных.

Леонид Шуваев, глава АБИ-банка и член совета ассоциации российских банков написал в одном из сентябрьских номеров "ДП" колонку, обличающую недальновидную модель бизнеса большинства своих коллег.

"Еще вчера банки жили за счет постоянного повышения курса доллара. Валютные активы постоянно переоценивались и давали рублевую прибыль. Сейчас доллар в лучшем случае стоит. Фьючерсы, форварды уже не дают того дохода, что раньше. Другой порочной практикой банкиров было затыкание дыр рискованными "короткими" деньгами. Набитые валютой и "межбанком" портфели затрещали по швам, как только пошел невозврат кредитов, а власти загнали доллар в "коридор"", - объяснял Леонид Шуваев суть кризиса.

"В России многие банки создавались ради удовлетворения сиюминутных прихотей учредителей, - продолжал глава АБИ-банка. – Они умрут. А банкам, нашедшим свою нишу, не страшны любые потрясения. Таким образом, банковский кризис сыграл и позитивную роль: очистил ряды сообщества от случайных попутчиков".

Ирония судьбы заключается в том, что уже спустя несколько месяцев после публикации этой колонки АБИ-банк попал на карандаш Центробанка как ненадежный, так как не выполнил ряд нормативов. Довольно скоро будет введен ряд ограничений на проведение операций, в том числе, запрещено будет принимать деньги от физлиц. А ровно через год, в сентябре 1996 года будет поставлен вопрос об отзыве лицензии у АБИ-банка.

Новости партнеров
Реклама