Апатия ведет к дефициту

Девелоперы реагируют адекватно — новых проектов не много. Так, в январе–мае 2017 года в продажу вышло три поселка премиум–класса. Среди них "Golden Park Шувалово", включающий восемь домовладений и участков с обязательным подрядом. Это также "Шале Парк Superbia", состоящий из шести лотов с домовладениями и участками с обязательным подрядом. Новичок загородного рынка — компания Steit вывела на рынок поселок "Репинское", насчитывающий 33 лота. Здесь можно купить участки со всеми коммуникациями как с подрядом, так и без.

"Со второй половины 2013 года на загородном рынке наблюдается снижение количества реализуемых проектов элитного класса, — говорит руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость" Евгения Литвинова. — За три с половиной года количество поселков уменьшилось на 40%. А количество лотов сократилось на 55%".

По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в конце I квартала на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находилось 312 коттеджных поселков, насчитывающих примерно 35 тыс. объектов. Около 34% проектов приходится на поселки, где можно приобрести домовладения или участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата — как участки с подрядом, так и без. На долю элитных объектов приходится всего 18 проектов, или 6% от количества реализуемых поселков, с предложением домовладений или участков с подрядом. Доля сегмента стабильна на уровне 6–7%. В объеме рынка и предложения по количеству лотов доля класса составляет 1,5%, или 500 лотов.

Количество в качество

Низкая активность девелоперов в сегменте премиум наблюдается уже третий год. Новые проекты коттеджных поселков элитного класса, вышедшие на рынок с 2014 года, преимущественно небольшие — до 10 лотов. Так, за весь 2016 год открылись продажи в двух элитных коттеджных поселках, насчитывающих 10 лотов. "За последнее время исключение составляли лишь несколько поселков с регулярно заключаемыми сделками, — говорит Евгения Литвинова. — Например, третья очередь поселка "Медное озеро–2", в котором 48 лотов, а также проекты с четкой целевой аудиторией. Так, проект "Репинское", где 33 лота, позиционируется как клубный поселок для сотрудников "Газпрома".

Падает не только количество, но и качество проектов. В Knight Frank St Petersburg прогнозируют снижение активности девелоперов в дорогом сегменте загородного рынка. Новые поселки будут, но, вероятно, уже совсем другие. "Мы ожидаем пополнения рынка новыми проектами, — говорит руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Скорее всего, они будут позиционированы в бизнес–классе или станут проектами участков без подряда в престижных локациях".

Проекты с подготовленными участками без подряда в высокой ценовой категории уже давно не уникальны. Помимо недавно вышедшего в Мистолово проекта компании "Петростиль" на рынке присутствуют участки без подряда с минимальной ценой сотки 300 тыс. рублей и от других девелоперов. Во II квартале 2017 года стартовали продажи в третьей очереди поселка "Луизино", в 2016–м — "Северные террасы" и "Юкковское". Кроме того, в таком же формате уже несколько лет реализуются проекты компаний "Пул Экспресс", City 78 Real Estate, ГК "Олимп".

Усиление этой тенденции позитивным явлением не назовешь. "Появление на рынке премиум–класса предложений с участками без подряда — тревожный сигнал, — считает руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург", генеральный директор компании "Недвижимость в Петербурге" Николай Лавров. — Предложение земли без подряда — это антикризисная мера. На рынке экономкласса она применяется уже давно. Сначала — как способ собрать денег на достройку других проектов, а потом — с целью заработать на делении земельных участков".

Впрочем, покупатели к этому, кажется, готовы. По данным Colliers International в Санкт–Петербурге, интересы покупателей загородной элитной недвижимости за последние 2–3 года несколько трансформировались. "Для покупки они готовы рассматривать участки не только классических размеров площадью 20–25 соток и более, но и варианты попрактичнее — 10–15 соток с небольшими домами от 250 м2", — отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт–Петербурге Елизавета Конвей.

Надежда на падение рубля

Цены ползут вниз. По данным Knight Frank St Petersburg, на протяжении последнего года в некоторых проектах они демонстрируют нулевую, в других — даже небольшую отрицательную динамику. По мнению Светланы Московченко, она вызвана курсовыми колебаниями. По итогам прошлого года средняя цена предложения в классе А составила 58,5 млн рублей.

По прогнозам Knight Frank St Petersburg, спрос по итогам первого полугодия 2017 года на элитном рынке будет невысоким. Сказывается ограниченность предложения и его несоответствие потребностям рынка. И это при том, что в 2017 году цены продолжили снижение. По данным "Петербургской недвижимости", за I квартал текущего года средняя цена квадратного метра коттеджей и участков с подрядом упала во всех классах. В элитных поселках, старт продаж которых состоялся в 2016–2017 годах, дома сегодня можно приобрести за 29–43 млн рублей. В поселках, выведенных на рынок раньше, — за 13,5–246 млн рублей.

В "Петербургской недвижимости" отмечают, что в I квартале спрос на элитные участки с подрядом и коттеджи находится на уровне прошлого года. Уровень поглощения также составляет традиционные для сегмента 3%. По словам Евгении Литвиновой, это соотношение количества сделок к объему предложения стабильно на протяжении последних лет. "Сделки по реализации в элитном сегменте загородного рынка зависят от наличия в продаже интересных лотов в проектах с продуманной концепцией и экономической ситуации на рынке, — отмечает эксперт. — Так, в конце 2014–го — начале 2015 года динамика спроса ощутимо возросла из–за значительных колебаний курсов валют и общей неопределенности развития экономики в целом".

Еще одной причиной слабой активности покупателей на рынке загородной недвижимости премиум–класса эксперты называют отсутствие в Курортном районе предложения соответствующего качества. Так, в Colliers International отмечают, что Курортный район, который традиционно считается самой привлекательной локацией для проживания, не может предоставить такого спектра предложения, на которое есть спрос у премиального клиента. "Но уже сейчас достаточно догматичные взгляды на загородную недвижимость меняются, — говорит Елизавета Конвей. — Это подтверждают покупки в Выборгском и Всеволожском районах, ставщие неким компромиссом и альтернативой городскому проживанию".

Скептики

По мнению Николая Лаврова, скромный спрос объясняется неуверенностью в ликвидности загородной недвижимости премиум–класса. Стоимость продажи усадьбы на вторичном рынке сегодня зачастую меньше, чем затраты на ее постройку и благоустройство. "Покупатели стали гораздо более скептично относиться к предложениям в поселках, — уверен эксперт. — Поскольку понимают, что, приобретая предмет роскоши, в ближайшие лет семь продать его за те же деньги уже не смогут".

Апатия на рынке загородной элитной недвижимости, вероятнее всего, приведет к усилению отмечаемого сейчас дефицита высококачественного предложения. А значит, превалировать там продолжат участки без подряда. Построенные на них коттеджи смогут пополнить вторичный рынок загородного жилья и поддерживать существующий спрос на элитном рынке. В том, разумеется, случае, если уровень самостоятельно построенных объектов будет соответствовать престижности мест.