Мария Мокейчева Все статьи автора
17 апреля 2017, 18:09 1248

В частном порядке. Апартаменты как альтернатива квартирам для частных инвесторов

Работа апарт-отеля "YES" на пр.Просвещения.
Работа апарт-отеля "YES" на пр.Просвещения.
Фото: Ермохин Сергей Купить фото

Для частных инвесторов сегмент апартаментов становится более привлекательным, чем квартиры или коммерческие помещения, за счет более высокой доходности и меньших затрат.

Для небольших инвесторов при выборе объекта для вложения средств наиболее важным фактором является невысокий порог входа. Поэтому в первую очередь они рассматривают жилье, апартаменты и стрит–ретейл, где можно приобрести помещение, которое потом будет сдаваться в аренду, рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

Компания "Альянс-Инвест" продала проект апарт-отеля рядом с пл. Мужества

Компания "Альянс-Инвест" продала проект апарт-отеля рядом с пл. Мужества

1342
Артемий Анин

На долгий срок

Традиционно большинство частных инвесторов прежде всего рассматривают покупку строящейся жилой недвижимости, тем более что бюджет такой сделки может начинаться от 1 млн рублей.

"На заре развития рынка недвижимости в России, как и на любом развивающемся рынке, большинство сделок были направлены на получение быстрой спекулятивной прибыли от покупки и последующей перепродажи объектов недвижимости", — рассказывает генеральный директор сети апарт–отелей YE’S Александр Погодин. Он отмечает, что за годы ситуация изменилась. И сегодня опытные инвесторы предпочитают приобретать высоколиквидную недвижимость и получать операционный доход от сдачи ее в аренду.

Сейчас, по словам Николая Пашкова, сегмент апартаментов начинает оттягивать спрос на себя. Апартаменты, ориентированные на частных инвесторов, передаются им с отделкой и меблировкой, полностью готовыми к заселению, поэтому можно без дополнительных вложений и потери времени сразу сдавать их в аренду.

При этом как жилье, так и апартаменты могут приобретаться пакетами. "В нашем новом объекте на Социалистической улице редкий клиент заключает сделку на покупку одного апартамента, — отмечает Александр Погодин, — в основном приобретают два–пять или 10–30 апартаментов. Порог входа сейчас минимален, стоимость одного лота в объекте в центре города начинается от 3,5 млн рублей".

Доля квартир, приобретаемых в новостройках в инвестиционных целях, оценивается крупными девелоперами в 5–15% от общего объема продаж.

Число инвестиционных сделок в сегменте апартаментов постоянно растет — в 2016 году с целью получения дохода было приобретено 60% лотов, подсчитали в Knight Frank St Petersburg. По оценке Александра Погодина, до 90% покупателей используют апартаменты для извлечения прибыли от сдачи в аренду и только 10% — для личного проживания. В целом спрос на апартаменты, по оценкам E3 Group, в 2016 году в Петербурге вырос на 65% по сравнению с 2015–м.

Продажи элитных апартаментов в Петербурге выросли за квартал почти втрое

Продажи элитных апартаментов в Петербурге выросли за квартал почти втрое

235

Свой процент

Владелец может самостоятельно заниматься управлением и извлечением прибыли из своей недвижимости либо может воспользоваться услугами специализированной управляющей компании. "Если инвестор владеет несколькими апартаментами или десятками апартаментов, без помощи управляющей компании не обойтись", — считает Александр Погодин.

Ноу–хау сервисных апартаментов — доходные программы, которые создаются специально для частных инвесторов. Благодаря им можно уже на этапе покупки просчитать эффективность вложений.

Расчетная доходность апартаментов зависит в том числе от того, в краткосрочную (1–30 ночей) или в долгосрочную (4–11 месяцев) аренду они сдаются. Так, по оценке Knight Frank, в первом случае доходность составляет около 12%, а во втором — около 6%. Александр Погодин оценивает среднюю доходность апартаментов в 10% без учета текущей капитализации.

Для сравнения: вложения в жилую недвижимость дают доходность не выше 6% — при покупке на начальной стадии строительства. А с учетом изменения стоимости денег во времени, вложений в отделку и последующей амортизации — итоговая доходность может не достигнуть и 5%, считают в Knight Frank St Petersburg.

Доходность объектов стрит–ретейла может составить 10% для помещений в строящихся домах в периферийных районах. Однако у вложений в этот сегмент есть ряд недостатков, и самый большой из них — высокий порог входа.

Кроме того, если для ликвидности квартиры или апартаментов достаточно хорошей транспортной доступности, то покупая объект стрит–ретейла, нужно учитывать потоки покупателей, а также грамотно выбрать специализацию торгового объекта. Действительно ликвидных объектов на рынке немного, и стоят они дорого.

Новости партнеров
Реклама