Как застраивался Петербург: история строительства города за 68 секунд

"Деловой Петербург", воспользовавшись открытой базой данных "Технико-экономические паспорта многоквартирных домов", проанализировал сведения о 21,5 тыс. домов, построенных в Петербурге с 1728 года до конца 2014-го (примечание: анализировались только уцелевшие дома).

В жилищном комитете Петербурга рассказали, что в советские годы чиновники проводили ревизию всех жилых домов, присваивая им год постройки. Однако к этой работе не всегда подходили ответственно — некоторым домам просто автоматически присваивали те или иные годы, иногда ошибочно. Как правило, это относится к зданиям, построенным в начале XX века или в первые годы советской эпохи. Поэтому и в исследовании возможны небольшие погрешности.

Однако мы смогли выяснить, в какие годы в Петербурге возводилось больше всего жилья, в каких домах в большинстве своем сегодня живут петербуржцы, а также выяснить, какое строительное будущее ожидает Петербург.

"Здесь будет город заложен"

С момента основания Петербурга и до начала его бурного развития прошло почти 100 лет. Безусловно, город рос и в XVIII столетии, но не так активно — до начала XIX века не было ни одного года, когда в Петербурге возвели хотя бы 100 каменных домов (временные деревянные постройки, понятное дело, учету не поддаются). Пик приходится на 1800 год — именно тогда был впервые достигнут этот показатель.

Но вот преодолеть его удалось еще нескоро — больше сотни домов впервые удалось построить лишь в 1880 году.

Первым периодом активной стройки, как ни странно, стали 1830-е, несмотря на вспышку холеры, которая бушевала не только в Петербурге, но и во всей Европе. Затем развитие пошло на спад, который продолжался до последней четверти века.

Следующей пиковой точкой в застройке Петербурга стал 1900 год, когда было возведено, судя по официальным данным, более 245 домов. Это абсолютный рекорд. Однако этой цифре не следует доверять безоговорочно — в советское время из-за халатности некоторым домам той эпохи даты постройки присваивались наобум.

Время до Великой Отечественной войны и первые послевоенные годы стали периодом простоя, который очень легко объяснить. Зато когда власти начали восстанавливать разрушенную страну, начался настоящий строительный бум — он приходится на 1960-е, подарившие Ленинграду знаменитые хрущевки.

До развала СССР в стране велась активная стройка, которая практически замерла в 1990-е — в это десятилетие Петербургу было не до реализации масштабных строительных проектов. Ситуация начала меняться в 2000-х, когда стали появляться слова вроде "девелопмент", "билдинг" и "концептуальный дизайн". Пиком стал 2007 год, стройка начала восстанавливаться, однако вскоре последовал удар — экономический кризис сильно ударил по отрасли, дав ей опомниться лишь спустя несколько лет.

Старая современность

Начиная с 2010-2012 годов Петербург застраивается очень активно. Смольный регулярно отчитывается об увеличении ввода в строй жилья. Однако многие петербуржцы по-прежнему живут в хрущевках. От них пытаются избавляться по всей России, в Москве, к примеру, намерены снести около 25 млн м2 такого жилья. Попытки избавиться от не самого удачного советского наследия принимают и в Петербурге, но пока усилия городских властей не принесли видимого результата.

Программа "Развитие застроенных территорий в Петербурге" или, проще говоря, реновации хрущевок была принята еще в 2008 году, но до практической стадии дошла лишь сейчас. Реализовывает ее в основном компания "СПб Реновация", которая, как планировалось изначально, должна до 2019 года расселить 150 тыс. жителей, снести более 1,1 тыс. хрущевок и построить на их территории 22 квартала площадью около 7,2 млн м2 жилья. Сейчас только семь проектов "СПб Реновации" находятся в активной стадии реализации, а девелопер ведет переговоры с городскими властями о том, чтобы продлить сроки программы до 2029 года.

На сегодняшний день в хрущевках, построенных в 1960-х годах, живут около 140 тыс. человек. Еще примерно 120 тыс. — в домах, возведенных в 1980-е годы. Судя по темпам реновации, переехать из этих домов люди смогут еще не скоро.

Однообразная индивидуальность

Несмотря на то что львиная доля городских построек приходится на советский период, сегодня глаз в основном радуют так называемые дома, построенные по индивидуальным проектам. Дело в том, что от серийной застройки в России отказались еще в 1990-е годы, когда эта отрасль полностью перешла в частные руки. Застройщики стали включать воображение и возводить здания, совершенно не похожие друг на друга.

Правда, сейчас, так как многие проекты реализуются в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), в Петербурге все чаще появляются "муравейники", дома в которых хоть и построены по индивидуальным проектам, но мало отличаются друг от друга. Такая тенденция характерна для жилья экономкласса — самого востребованного в нашем городе. С этими новыми хрущевками, очевидно, придется разбираться нашим внукам — так же, как сейчас мы ломаем голову над тем, как поступить с застройкой полувековой давности.

Наивно полагать, что Петербург когда-нибудь вернется в эпоху пятиэтажек или серийных домов: будущее строительства за индивидуальностью, какой бы одинаковой она ни была. "Современный этап застройки Петербурга сложно отнести к какому-то одному стилю или направлению. Мы видим очень разные проекты: типовая застройка на окраинах, выдержанные в классическом стиле в центре и ультрасовременные на берегах Невы и Финского залива", — отмечает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании "Красная Стрела".

"В ближайшие годы объем строительства может немного уменьшиться, так как получение градостроительной документации сейчас значительно осложнено. Застройщики вынуждены оперировать теми землями, на которые уже получены разрешительные документы. Кроме того, свободных пятен под застройку в городской черте осталось очень мало, а переезда промышленных предприятий не происходит. Поэтому строительство активно перемещается за КАД", — добавляет вице-президент Becar Asset Management Group Илья Андреев.

Взгляд в небо

Начиная с 1980-х годов в Петербурге начинают все чаще появляться высотные здания — город постепенно уходит от малоэтажного строительства. А уже с 2000-х сложно представить себе застройщика, в портфеле у которого не было бы хотя бы одной высотки. При этом этажность постепенно растет — если сталинки были высотой 9-12 этажей, то сегодня для петербургских окраин 25-этажные дома стали фактически нормой.

Высотки сегодня — это зачастую проекты экономкласса, наиболее доступные по стоимости. Безусловно, есть высотные проекты элитного жилья и жилья комфорткласса, но, как правило, они не выше 10-12 этажей. Исследование показывает, что в последние годы девелоперы делают ставку на недорогие квартиры, которые сегодня более востребованы.

Сейчас центр города не позволяет высотного строительства. Такие проекты переезжают на окраины Петербурга и в ближайшие пригороды — Кудрово, Мурино, Девяткино, Шушары и другие. Именно в этих направлениях в будущем и будет развиваться город, так как в его черте все меньше свободных пятен под застройку, а Ленинградская область может предложить очень привлекательные варианты. Так что у высотного строительства весьма хорошие перспективы.

Михаил Медведев , генеральный директор ГК "ЦДС":

"Конъюнктура стабильна: качество преобразования городской среды постепенно повышается и облик Петербурга меняется в лучшую сторону. Напротив, в волатильной ситуации о росте качества можно будет забыть. Строиться будет только то, за что клиент готов заплатить. Чем больше рисков, тем меньше готовности меняться, пробовать новые решения и инвестировать в развитие продукта".  

Беслан Берсиров , заместитель генерального директора АО "Строительный трест":

"Сегодня близкие к городу и перспективные территории для застройки в Ленобласти уже практически исчерпаны. Освоение же более отдаленных участков требует серьезных вложений в инфраструктуру и создание рабочих мест. В целом, я считаю, что будущее областной застройки за комплексами средней этажности — 9-12 этажей".

Дмитрий Коновалов , управляющий партнер Glorax Development:

"Полагаю, что курс, взятый девелоперами, будет и дальше ориентирован на лучшие образцы европейской городской застройки. Это уже не та точечная застройка, когда компании строили дома без привязки к окружающему ландшафту. Сегодня все большее значение приобретают принципы урбанизма, которыми руководствуются многие застройщики, привлекая к работе над проектами лучших специалистов".

Евгений Богданов , основатель проектного бюро RUMPU:

"Значительное влияние на конъюнктуру рынка оказывает текущий экономический кризис, в результате которого в 2 раза обесценилась валюта и возросла инфляция. В этих условиях, особенно при учете высокой рыночной конкуренции, повысить стоимость квадратного метра не представляется возможным, а в некоторых случаях приходится и демпинговать".

Николай Урусов , генеральный директор строительной компании "Красная Стрела":

"Один из основных путей преобразования Петербурга в ближайшие годы — редевелопмент бывших промышленных территорий в рамках серого пояса. Так как эта зона непосредственно примыкает к историческому центру города и занимает тысячи гектаров, вокруг нее развернутся ожесточенные споры и длительные дискуссии представителей власти и общественности".