Генеральный директор компании STEIT Мария Парфененко о бизнесе шаговой доступности

Несмотря на то что термин street–retail появился лишь в 90–х годах XX века, сам формат уходит корнями в Средние века, когда в Европе вовсю развивалась уличная торговля. Например, в Париже даже мосты были застроены домами, спроектированными по единому принципу: внизу была лавка, а наверху располагались жилые помещения. С тех пор и дома стали больше, и архитектура значительно изменилась, но, как и несколько веков назад, street–retail выполняет важную социальную функцию: обеспечивать жильцов близлежащих домов всем необходимым для комфортной жизни.

Сейчас почти все первые этажи в новостройках отданы под коммерческие помещения. Что нужно, чтобы площади не стояли пустыми, а обеспечивали жильцов необходимой торговой и социальной инфраструктурой, в то же время принося доход арендаторам и собственникам помещений?

— Во–первых, важную роль играет то, насколько верно проработана концепция застройщика по выделению объектов street–retail в жилом комплексе — их количество, площадь, разнообразие, технические характеристики. Во–вторых, необходим сбалансированный подход к подбору арендаторов, чтобы не получилось, что в доме одновременно работает пять салонов красоты и четыре продуктовых магазина, а остальным не хватило места. Это неразумно как для жильцов, так и для бизнеса.

Мы специализируемся на торговом сегменте и благодаря многолетнему опыту работы заранее понимаем, где какие помещения будут востребованы и кем. Чтобы не исправлять ошибок застройщиков, мы предпочитаем начинать сотрудничество на самой ранней стадии, с этапа проектирования. Мы помогаем спроектировать коммерческую недвижимость в жилых комплексах таким образом, чтобы она была максимально востребована арендаторами, набор которых отвечал бы запросам большинства жильцов.

Для разных операторов торговли и услуг в помещениях должны быть предусмотрены абсолютно различные характеристики, некоторые из них практически невозможно изменить, если не учесть при проектировании комплекса.

Вы работаете преимущественно в районах, где строится новое жилье?

— Да, основное наше внимание сосредоточено на спальных районах, но далеко не все из них нам интересны. Мы заинтересованы в тех локациях, которые активно растут и развиваются, поскольку инвестиции в торговую недвижимость в таких локациях позволяют достичь более высокой рентабельности. Например, мы первыми разглядели потенциал района Лахты, Северо–Приморской части города, и сейчас почти в каждом жилом комплексе в этой локации у нас есть объекты.

Но ведь самые большие ставки аренды в street–retail, по данным аналитиков, на центральных улицах?

— При оценке недвижимости в центре города помимо объективного фактора доходности учитываются субъективные факторы, среди которых эксклюзивность, антикварность, раритетность. При этом помещений относительно немного и новых почти не появляется. И если все же рассматривать их приобретение, то срок окупаемости будет значительно больше, чем в спальном районе, а доходность — ниже.

Правоту нашей инвестиционной стратегии подтвердил и последний кризис: в знаковых местах города арендные ставки подчас падали в несколько раз, поскольку не было арендаторов, готовых платить 1,5–2 млн рублей за 150–200 м2. А помещения в спальных районах как сдавались — условно — по 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, так и сейчас сдаются.

То есть кризис на работу вашей компании не повлиял?

— Поскольку основой нашей работы является грамотное планирование коммерческой инфраструктуры на самом раннем этапе, то торговые помещения в домах у нас получаются вполне жизнеспособными. Благодаря этому в кризис мы не лишились арендаторов и практически не снижали ставки. Так, если в среднем по рынку ротация арендаторов составила около 20%, то по нашим помещениям ротация была менее 7%.

В чем особенность работы с новостройками?

— Часто объектом нашего внимания становятся проекты комплексного освоения территорий. Это гигантские новые жилые массивы, где еще ничего нет. И здесь наша компания выполняет в том числе и социальную функцию, создавая комфортную среду для жителей.

Людям очень важно, чтобы в шаговой доступности было все необходимое: и магазины, и кафе, и детские сады. Мы заранее планируем, какое направление бизнеса и где разместится. Например, у нас никогда не будет 10 пекарен там, где достаточно одной. В доме обязательно будет аптека, салон красоты, детский развивающий центр, магазин шаговой доступности и так далее. При таком подходе к формированию набора арендаторов мы заботимся и о бизнесе, поскольку не создаем излишней конкурентной среды.

Какие арендаторы наиболее активны сейчас на рынке?

— Последние годы основными драйверами арендного рынка являются продуктовые ретейлеры. Параллельно с ними развиваются сети по продаже алкоголя — только за последнее время мы заключили договоры с несколькими новыми для петербургского рынка компаниями. Появляется много пекарен, цветочных магазинов. Большую активность проявляют компании, предоставляющие услуги для детей: образовательные, медицинские, развлекательные и другие.

Еще один тренд, который мы наблюдаем на рынке, — это активность со стороны малого бизнеса. Люди приобретают квартиры в новых жилых комплексах и хотят развивать свое дело в доме, где они живут, или в непосредственной близости от него.

Я хочу отметить, что мы стараемся выстраивать долгосрочные отношения с арендаторами. Важно работать с клиентами так, чтобы они чувствовали в тебе надежного партнера. И если к нам приходит претендент на какое–то помещение и предлагает за него двойную цену, мы, как и положено порядочной компании, не расторгаем заключенные договоры, вне зависимости, идет речь о сети, с которой мы работаем давно и которая арендует у нас много помещений по разным адресам, или о частном арендаторе.

В чем, по вашему мнению, заключается профессиональное управление торговой недвижимостью?

— Во–первых, это поддержание всесторонних отношений с арендаторами, эксплуатирующими, энергоснабжающими организациями, государственными органами власти и контролирующими организациями, решение всех текущих и внеплановых вопросов, готовность брать все заботы собственника объекта недвижимости на себя.

Во–вторых, важно уметь качественно улучшать свойства объектов коммерческой недвижимости. И в–третьих, при правильно выстроенных позитивных отношениях с арендаторами комфортно и аргументированно увеличивать доходность объекта.

Сколько объектов сейчас у вас в управлении?

— В нашем распоряжении сотни объектов коммерческой недвижимости и более тысячи договоров аренды. Преимущественно это помещения street–retail площадью до 200 м2. Кроме того, в нашем управлении находятся небольшие торговые комплексы площадью до 10 тыс. м2.

В качестве примера можно привести торговый комплекс, встроенный в жилой дом "Поэма у трех озер" на углу пр. Энгельса и Луначарского. Поскольку мы вошли в этот проект, когда он был уже построен, то пришлось креативно подойти к организации пространства. Сложность заключалась в том, что комплекс состоял из пяти этажей площадью около 1,3 тыс. м2 каждый, и при заложенной застройщиком планировке терялось до 40% полезной площади.

В результате для этого объекта нами была выбрана концепция вертикального street–retail, по которой каждый этаж здания занимает только один арендатор. Это позволило сократить потери полезной площади практически до нуля, привлечь сильных арендаторов и сделать торговый комплекс центром притяжения для жителей микрорайона.

Мы также развиваем девелоперские проекты: проводим анализ наилучшего использования земельных участков, разрабатываем концепции торговых объектов, принимаем участие в их проектировании, строительстве и последующем управлении.

Каковы конкурентные преимущества вашей компании?

— Я считаю, что накопленные знания и реализованные проекты позволяют нам считать себя лучшими специалистами в оценке инвестиционной привлекательности объектов торговой недвижимости.

Преимуществом работы с нами также является то, что мы предоставляем полный цикл услуг создания эффективного высоколиквидного инвестиционного портфеля торговой недвижимости, включая подбор наилучших вариантов, профессиональное управление, повышение стоимости объектов и последующую ротацию.