Потенциал для развития

С начала года петербургский рынок пополнился примерно 160 тыс. м2 качественной офисной недвижимости. При этом за последнее время, не считая структур «Газпрома», активно наращивают свое присутствие в городе различные подразделения IT–компаний, как российских, так и зарубежных. По оценкам JLL, по итогам трех кварталов 2016 года доля IT–компаний в структуре сделок на рынке офисной недвижимости Петербурга составила 44%. Еще одним «спасательным кругом» в этом сегменте стал «Газпром», структуры которого последние несколько лет активно переезжают в наш город.

«Благодаря присутствию в Северной столице газового гиганта петербургский рынок чувствует себя довольно хорошо, в отличие от Москвы, где в один из периодов 2016 года вакансия в офисах класса А достигала почти 30%», — уточняет Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar.

Что запомнится

По сравнению с прошлым годом объемы ввода офисных площадей в городе снижаются. По данным NAI Becar, среди наиболее заметных введенных объектов в этом году можно назвать корпус «Невской ратуши» (115 тыс. м2), вторую очередь бизнес–центра «Виктория Плаза» (33,6 тыс. м2), БЦ «Перспектива» (9,8 тыс. м2), «Лахта» (10,3 тыс. м2), Office L27 (10 тыс. м2), «Малевич» (5,5 тыс. м2), ОСК (2,2 тыс. м2), а также офисные объекты в рамках ЖК «Смольный парк» общей площадью около 9 тыс. м2.

По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марины Пузановой, из крупных сделок стоит упомянуть приобретение концерном «Питер» бизнес–центра «ЛЕНИЗДАТ» общей площадью 27 тыс. м2 и продажу за $13,2 млн норвежским фондом Storm Real Estate бизнес–центра «Гриффон хаус» общей площадью 7 тыс. м2 арендующей его компании — швейцарской PSI Cro.

Из будущих открытий следует упомянуть ввод в эксплуатацию в IV квартале 2016 года комплекса Fort Tower у станции метро «Электросила». «История этого объекта тянулась достаточно долго, он несколько раз менял собственников, технические решения. Хотя зона около метро еще имеет потенциал для дальнейшего развития, с вводом Fort Tower она приобретает уже сформированные очертания», — отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

Экономика диктует

Около 48% введенных в этом году офисных площадей относятся к классу А, общий прирост предложения составил 6%. Объем предложения качественных офисных площадей в Петербурге по итогам III квартала составляет 2,8 млн м2, из которых 33% соответствует классу A и 67% — классу B.

Однако непростая экономическая ситуация все же не могла не отразиться на рынке офисной недвижимости. Отчасти она сказалась на реализации проектов бизнес–центров. Как говорит Марина Пузанова, из общего числа качественных проектов с заявленным сроком ввода в эксплуатацию в 2016 году с переносом сроков реализуется 20%, решение о заморозке или отмене принято для 17% объектов. Здесь речь идет в основном об объектах, которые находились на этапе проектирования и на начальном этапе строительства. Ряд девелоперов заявляет о готовности строить под конкретного заказчика. При этом с начала года наблюдалась активизация интереса российских и иностранных компаний к инвестиционно–привлекательным объектам.

«В то же время доля вакантных площадей в классе А в последний год оказалась ниже показателя в классе В. До этого подобная ситуация наблюдалась лишь в 2007 году, однако стадия развития рынка была другая — тогда совокупный объем качест­венной недвижимости был намного ниже, — говорит Влади­слав Фадеев. — Ключевым следствием кризиса является сужение спроса до активности «Газпрома» и различных его дочерних структур и подрядчиков, а также IT–компаний. Спрос со стороны других секторов крайне ограничен».

Одной из интересных тенденций на рынке стало постепенное нивелирование стоимости аренды между бизнес–центрами разных классов. «Разница в цене между суперпремиальными офисами класса А и бизнес–центрами класса В начала сокращаться. Это привело к миграции арендаторов между сегментами», — пояснила Ольга Шарыгина.

Без прорыва

В области арендных ставок, отмечают эксперты, наблюдается положительная динамика. Как говорит Марина Пузанова, заявленные ставки аренды прекратили падение, а в классе А даже наблюдается повышение. «С начала года средние запрашиваемые арендные ставки в классе А выросли на 2,2%, в классе В — на 1,3%, — уточняет Владислав Фадеев. — По итогам первых трех кварталов в классе А средняя запрашиваемая ставка составляет 1586 рублей за 1 м2 в месяц, в классе В — 1135 рублей за 1 м2 в месяц (с учетом НДС и операционных расходов). По нашему прогнозу, растущий спрос и умеренное предложение приведут к росту арендных ставок в среднесрочной перспективе».

При этом в ближайшем будущем Петербург не потрясут новые масштабные открытия качественных офисных центров — этот сегмент сейчас находится в затишье, девелоперы не спешат анонсировать крупные проекты, поэтому появление таких может стать для рынка настоящей неожиданностью. Так, на IV квартал этого года в городе запланирован ввод еще примерно 80 тыс. м2 качественной офисной недвижимости, а крупнейшим объектом является Fort Tower площадью 26 тыс. м2.

В следующем году, прогнозируют аналитики, в Петербурге заметно сократится ввод офисных площадей. «В 2017 году мы ожидаем снижение объемов ввода офисных площадей на 30% по сравнению с нынешним годом — примерно до 130–40 тыс. м2», — считает Владислав Фадеев. В Knight Frank St. Petersburg уточняют, что рынок бизнес–центров, вводимых в 2017 году, на 30% он будет сформирован офисными зданиями, ввод в эксплуатацию которых ранее был запланирован на 2016 год.