Долгожданное равновесие

Главным трендом на рынке жилья Петербурга в 2015 году стало резкое, на 30–40%, по сравнению с предыдущим годом снижение объема продаж. Это было ожидаемо. После ажиотажного всплеска спроса на квартиры в конце 2014 года, который был вызван всеобщим испугом из–за падения курса рубля и введения экономических санкций против России, отложенный спрос быстро насытился, покупатели успокоились, и статистика продаж год к году показала спад.

По данным управления Росреестра по Петербургу, права собственности на жилые объекты по договорам купли–продажи в 2015 году зарегистрировали на 21,9% меньше граждан, чем годом ранее. Эксперты КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали, что в 2015 году в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти было продано 3,8 млн м2 жилья. «Спрос сократился примерно на 27%. Но даже с учетом спада продажи были на высоком уровне», — утверждает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Средняя цена на строящиеся квартиры экономкласса в традиционной части Петербурга в прошлом году не менялась, а за КАД цены снизились примерно на 5%. Доля сделок с привлечением ипотеки была высока (более 50% сделок от общего числа), но в целом за год из–за сужения рынка она снизилась на 16%. При этом важнейшим драйвером спроса в 2015 году была ипотека с господдержкой.

Строители моментально отреагировали на сокращение активности покупателей уменьшением предложения жилья. За 2015 год в Петербурге и окрестностях оно сократилось в среднем на 15%, до 5,2 млн м2. Но спад не был равномерным. «Если в черте города вывод новых объектов на рынок сократился на 21%, то за КАД, где сосредоточено основное предложение жилья массового спроса, он даже вырос на 6%», — говорит Вера Сережина, директор по стратегическому маркетингу и исследованиям рынка компании RBI.

Многие компании начали снижать темпы строительства и даже откладывать сроки ввода домов, несмотря на штрафные санкции, предусмотренные в договорах долевого участия.

Правда, это не касается лидеров рейтинга строительных компаний этого года. Они вывели на рынок очень много нового жилья. Но и они не были едины в своем порыве. Если Setl Group и «Группа ЛСР» продемонстрировали рост показателей и по вводу «квадратов», и по выручке, то ГК «Эталон» зафиксировала небольшой спад. Это, впрочем, объясняется не только рыночной конъюнктурой, но и разными стратегиями развития бизнеса крупнейших компаний.

Застройщики также стали значительно осторожнее пополнять земельные банки. «Цены на землю падают. Но покупать пятна за живые деньги строители не готовы. На земельном рынке правит бал бартер», — говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.

В расчете на небогатого покупателя строители заметно увеличили долю малогабаритных квартир в новых проектах. И параллельно начали сокращать издержки. Причем этот тренд со временем только усиливается. Компании повсеместно избавляются от лишних активов, ищут отечественных поставщиков материалов и оборудования, переходят на более экономичные технологии, снижают маркетинговые затраты и внедряют новые модели управления.

«Себестоимость строительства за время кризиса выросла на 10–20%. И издержки девелоперов растут быстрее спроса на жилье. Вариантов для их дальнейшего снижения я не вижу», — честно признается председатель совета директоров «Группы ЛСР» Александр Вахмистров. По его словам, помочь могло бы возвращение к долгосрочному планированию в отрасли — на 8–10 лет вперед, как было в СССР. «Но правила игры на рынке все время меняются. А пока ситуация неясна, бизнес не может сосредоточиться на оптимизации расходов, ведь неясна экономика проектов», — считает он.

Экстренные антикризисные меры, к сожалению, спасли не всех. За 2015 год доля просроченной задолженности застройщиков Петербурга выросла с 3 до 10%. За год бнкротами стали 315 строительных компаний Петербурга. Годом ранее их было в 2 раза меньше. «Со строителей жир не течет. Маржа сократилась до 3–4%. Подрядчики дохнут как мухи. А оставшиеся в живых уходят в регионы, где есть работа», — говорит совладелец STEP Дмитрий Кунис.

Между тем на рынке Петербурга тоже появилось немало новичков. Довольно много среди них столичных компаний, которые выходят на строительный рынок нашего города, чтобы диверсифицировать портфель проектов. К слову, бизнес большинства из них (за исключением обанкротившегося СУ–155) вполне благополучен.

Текущий год, по общему мнению участников рынка, зафиксировал наметившиеся в прошлом году тренды и вселил в застройщиков уверенность в завтрашнем дне.

«За три квартала этого года в петербургской агломерации было продано 3 млн м2 строящегося жилья. Это на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Так что по итогам года ждем продаж на уровне 4 млн м2. На ситуацию влияет высокая маркетинговая активность девелоперов и стабильный уровень цен на жилье. В обжитых районах Петербурга они в этом году выросли всего на 2,1%, в пригородной зоне Ленобласти — на 4,5%. До конца года они могут еще подрасти в пределах 3%. А предложение жилья такое же, как в прошлом году, — около 5 млн м2. В продаже находится 45% от общего объема рынка, что свидетельствует о его равновесии», — говорит Ольга Трошева. «Хороший знак — снижение объемов нового предложения в закадье более чем на 20%: это естественная реакция сбалансированного рынка на сокращение инвестиционного спроса в экономклассе», — добавляет глава RBI Эдуард Тиктинский.

Коллег поддерживает заместитель генерального директора «Главстроя–СПб» Александр Лелин: «Показатели продаж в этом году у многих застройщиков оказались выше прошлогодних. Но говорить о глобальных позитивных изменениях на рынке пока рано. Спрос стал более сконцентрированным — он приходится в основном на крупные, хорошо зарекомендовавшие себя компании».

«Рынок медленно, но верно движется к монополизации. Этому способствует политика банков, которые повысили стоимость кредитов с 9–12 до 20% годовых, причем дают их выборочно: большим компаниям под более низкий процент и в большем объеме, чем маленьким. Кончится тем, что сильные станут еще сильнее, а остальные погибнут», — переживает президент «ЛенСпецСтроя» Дмитрий Астафьев.

«Ситуация непростая. Из–за изменения рыночной конъюнктуры, а также из–за дополнительных инфраструктурных нагрузок себестоимость строительства в проектах, которые мы планируем запустить в начале 2017 года, вырастет на 30%. Но рейтинг России повышается. Поэтому предпосылок для того, чтобы спрос и цены падали, нет», — добавляет гендиректор «Евростроя» Оксана Кравцова. «Мы ожидаем, что в 2017 году спрос на жилье в Петербурге будет на таком же уровне или выше. И весьма вероятен рост цен», — прогнозирует генеральный директор компании «ЮИТ Санкт–Петербург» Михаил Возиянов. «Город развивается, и никакие кризисы не могут остановить строительство в таком мегаполисе», — оптимистичен заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.