Мария Элькина Все статьи автора
18 ноября 2016, 18:01 29127

Как спасти разрушающиеся здания в центре Петербурга

Фото: Евгений Иванов/Trend

В Петербурге собираются принять закон, согласно которому компании, вкладывающие средства в исторические памятники, будут получать налоговые льготы. Пока тем не менее ситуация с сохранностью многих исторических зданий близка к катастрофе. "ДП" попробовал найти варианты выхода из критической ситуации.

Наследие — штука капризная, оно не только дар, доставшийся нам от предков, но и большая ответственность. В Петербурге, казалось бы, к историческим зданиям относятся чуть ли не с сакральным трепетом, но этого оказывается недостаточно. Сохранение старины требует не только воздыханий, но и практических действий, желательно системных. В противном случае город может рухнуть — как это практически уже случилось в Выборге — и всеобщее негодование горю не поможет.

Льготы за 1 млрд рублей. Как власти облегчат жизнь инвесторам, которые тратятся на памятники

Льготы за 1 млрд рублей. Как власти облегчат жизнь инвесторам, которые тратятся на памятники

407
Мария Тирская

В руинах стоит Конюшенное ведомство — еще несколько зим, и восстановить его будет невозможно, придется реконструировать. Застраивается территория рядом с силовой подстанцией "Красное Знамя" Эриха Мендельсона. На городских сайтах есть целый перечень заброшенных особняков, в том числе и тех, куда можно проникнуть без охраны. В центре города сотни аварийных домов — внимательно посмотрите по сторонам, если будете гулять, например, в районе Коломны.

Почему они разрушаются

Вообще говоря, дома, построенные до XX века, редко разрушаются совсем уж сами по себе. В Италии можно снять квартиру в постройке XVI века и из неудобств ощутить только слишком толстые стены, почти совсем не пропускающие солнечное тепло, и узкие винтовые лестницы. В мирное время для старой застройки существует два глобальных риска. Первый — экономический. На месте любого дома в центре города теоретически можно построить такой же, только в два раза выше. Или даже в три. Смешного тут ничего нет — многие европейские столицы сталкивались с ситуацией, когда часть исторического центра оказывалась под угрозой, хотя в последние несколько десятков лет такого не происходило.

В Петербурге в этом смысле пограничная ситуация. Сносить дома, как известно, нельзя, за исключением тех случаев, когда они аварийные. Аварийный дом можно снести, но при этом при строительстве на этом месте придется восстановить его фасад. Это пограничная ситуация: хотя сверхприбылей такое восстановление не обещает, но все же оно часто обходится дешевле, чем реконструкция аварийного здания без сноса. Второй риск по смыслу близок первому. Заключается он в том, что если в домах никто не будет жить и работать, то они будут ветшать во много раз быстрее, чем обитаемые.

И для того чтобы это случилось, вовсе не обязательна катастрофа наподобие произошедшей в Детройте. Люди могут ведь уезжать не в другой город, а в другой район. Семья с ребенком, подыскивающая себе квартиру, предпочтет старым линиям Васильевского острова или Коломне квартиру на "Пионерской". Дело не в том, что вкус у людей плохой или уважения к культуре мало. На "Пионерской" или даже на "Академической", сколь бы там ни было все серо, физически есть куда выйти с коляской из подъезда, недалеко находится гипермаркет с продуктами, коммуникации гарантированно не устарели слишком сильно.

Идея, будто центр всегда в цене, в петербургской ситуации — миф. Да, в цене Миллионная улица, набережная Мойки между Невским и Невой, район вокруг Таврического сада. Отдаленные от центра части Петроградской стороны, Васильевского острова, Коломну, Лиговский проспект никак нельзя назвать престижными районами.

Даже очень престижный в 1990–е годы Каменноостровский проспект сравнительно падает в цене: на нем круглосуточное интенсивное движение, а в часы пик пробка — между прочим из тех, кто едет из центра домой во все разрастающийся Приморский район.

Образцовые муравейники. Можно ли улучшить качество жизни в петербургских районах новостроек

Образцовые муравейники. Можно ли улучшить качество жизни в петербургских районах новостроек

4 14443
Мария Элькина

Принудительное переселение

Надо признать, что ситуация Петербурга объективно непростая: такой массив исторической застройки сохранять было бы сложно в любом месте. Однако Петербург дополнительно очень сильно пострадал от неотступной жажды обновлений.

Сначала в 1917 году хозяев охотно выселяли из особняков и квартир с уверенностью, что жилплощадь можно использовать и более справедливо: где–то устроить коммунальное жилье, а где–то — научно–исследовательские институты и отделения милиции. В результате при очень хорошей сохранности видимой стороны города аутентичных дореволюционных интерьеров осталось ничтожно мало. Конец СССР и переход к рыночной экономике тоже не был воспринят до конца здорово: что–то, казалось, надо было вернуть на круги своя, да и просто по наивности исторический центр казался возможностью большого заработка. Отчасти тут был смысл: те, кто занимался расселением коммунальных квартир, могли в свое время неплохо этим заработать. Однако на данный момент ресурс этот иссяк, точно так же, как стала очевидной полная бессмысленность крупных переездов последнего времени. Из Биржи зачем–то выселили Военно–морской музей, преследуя мистическую цель возрождения истории и организации в здании Тома де Томона нефтяной биржи. Уж если возвращаться к старому, то быть в этом последовательным, можно было бы и порт на Стрелку Васильевского острова вернуть. В итоге потратили немалую сумму денег на создание музея на новом месте, а сейчас потратят не меньше на то, чтобы приспособить здание Биржи под филиал Эрмитажа. Напомним, решение передать один из важнейших памятников архитектуры Петербурга Эрмитажу родилось тогда, когда журналисты обратили внимание властей на отсутствие в нем отопления не первый год. Не менее бессмысленным было выселение архива из комплекса зданий Сената и Синода. Деньги, потраченные на переезд в них Конституционного суда, можно было бы с большей пользой вложить в те памятники, состояние которых действительно кажется критичным.

Самые известные пустующие здания Петербурга

/
Купить фото
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text
Alternate Text

Да даже и Конюшенное ведомство. Неоднократно говорилось и недопустимости нахождения в нем гаражей и слива бензина в грунт, однако это было лучше нынешнего поспешного превращения в руину. Того, что случилось, не вернешь, но хочется верить, что Петербург извлечет для себя урок. Самый надежный залог сохранности зданий — в сохранности их обитателей и функций. Продолжай фабрика "Красное знамя" свою работу, сейчас бы и не было вопроса о том, кто, как и почему должен ее реставрировать.

Проблема масштаба

Бывают простые случаи сохранения наследия и сложные. Простой случай — это если в городе есть две или три, или даже десять важных построек. В таком случае их содержание может происходить за счет бюджетных средств — в них могут находиться любые государственные или культурные учреждения.

В Петербурге ситуация принципиально отличается: в границы того, что считается памятником ЮНЕСКО, в Санкт–Петербурге входят почти 15 тыс. зданий. И даже тех, что жизненно важны для города, — много десятков. Это значит, что при всем желании заботиться о каждом в отдельности доме никак не получится, необходимо соблюдать некоторую политику, которая направляла бы процесс в нужное русло.

В Петербурге очень и очень сильна идея сохранения старого центра, это что–то вроде местного фетиша, основа самосознания. И здесь есть огромный плюс: далеко не в любом городе старые здания оберегают с таким трепетом и считают более важной ценностью, чем, скажем, деньги и комфорт. Тем не менее надо признать, что вся охранительная повестка в Петербурге имеет один очень серьезный недостаток: она абстрактна, как бы научна, учитывает здания сами по себе, но глуха к жизненным реалиям. Пишутся многостраничные экспертизы относительно ценности того или иного дома, отдельно рассматривается каждая деталь в нем. Сами по себе такие умозаключения никак не могут способствовать тому, чтобы город сохранялся. Никакие митинги и законодательные акты не в силах противостоять естественным и стихийным процессам. Одно, два, три или даже десять зданий спасти протестами можно, много тысяч — нет. Опыт многих городов показывает, что сохранение старой застройки — дело хлопотное, часто убыточное и требующее смекалки, креативного подхода.

Как быть

Как говорят психологи, первый и самый важный шаг к решению проблемы — ее осознание и принятие. Надо расстаться с иллюзией, будто из центра Петербурга можно извлекать короткую прибыль и что если пустить все на самотек, то как–нибудь да сложится. Сложится только то, что количество аварийных домов будет увеличиваться, новая застройка вплотную придвинется к центру и в конце концов счет пойдет на сотни и тысячи потерянных зданий. Действовать нужно, используя модное сейчас слово "проактивно" — то есть не реагируя на уже случившиеся события, а предвосхищая их.

Городское правительство, что примечательно, интуитивно понимает, какие шаги стоило бы предпринимать, но по доброй традиции превращает их в полумеры, от чего смысл в большой степени теряется.

Самый простой и очевидный ход — снижать арендные ставки и даже продажную стоимость до минимума при условии реставрации и сохранения дома. Здание, которое того и гляди рухнет, можно продать и за рубль, лишь бы оно устояло.

Однако этого недостаточно. Задача–максимум (хотя она же и минимум) в том, чтобы сделать даже удаленные уголки центра рентабельными, то есть больше подходящими для жизни. Опять же, была идея регенерации территорий вокруг Конюшенной улицы и Коломны, но она то ли свелась к плановому ремонту коммуникаций, то ли вовсе пропала. По–хорошему ту же Коломну нужно облагораживать — озеленять, создавать общественные пространства вроде небольших рынков и прогулочных набережных, улучшать качество наземного общественного транспорта, способствовать развитию коммерции на первых этажах.

Несомненной ошибкой является закон о восстановлении аварийных домов. Новые фасады на месте старых ничего решительно не дают, кроме ощущения дешевого новодела. На месте снесенных по любой причине зданий, если речь не идет об отдельных важных произведениях архитектуры (их нельзя доводить до сноса ни в коем случае), строительство должно и вовсе быть запрещено, на их месте следует предписать разбивку скверов или спортивных площадок. Такая политика кажется неоправданно жесткой, но она довольно быстро приведет к равновесию. С одной стороны, сносить дома никому и ни при каких обстоятельствах не будет выгодно, с другой — каждый снесенный дом будет способствовать улучшению качества среды, и, значит, уменьшит вероятность сноса следующего.

Наконец, нужно пресекать все, что способствует ухудшению ситуации, а это в первую очередь застройка непосредственно прилегающих к историческим кварталов. По идее необходимо распространить на них тот закон, который сейчас распространяется на охранную зону и запрещает строить в ней что–либо, кроме социально значимых объектов. Новые дома на той же Петроградской стороне увеличивают и без того довольно высокую плотность среды, да к тому же еще и создают конкуренцию старому фонду, в которой последнему никак не выиграть.

Ну и самое главное — поддерживать любыми силами статус–кво, пусть уже наконец–то никто никуда не переезжает, Бог с ними, с большими инвестициями. Что до истории, то в ней преемственность в гораздо большем почете, чем справедливость, которая, как мы неоднократно убеждались, только разруху с собой и приносит.

Чтобы программа сохранения исторического центра была успешной, необходимо, чтобы участники этого процесса, а именно власть, как исполнительная, так и законодательная, градозащитники и девелоперы, имели одинаковое понимание в отношении того, что инвестиции, как государственные, так и частные, для реализации этой программы являются благом. При наличии такого согласия необходима разработка широкого спектра инструментов, которые могли бы быть использованы для успешной реализации программы. Это могут быть концессионные соглашения, это может быть продажа объектов с остающимися у исполнительной власти правами контролировать функциональное перепрофилирование объектов. Это может быть реконструкция и реставрация объектов, когда заказчиком на проектирование выступает город, и их продажа происходит, когда проектная документация согласована и прошла экспертизу. Необходимо создать ситуацию, при которой риски, связанные со стадией согласований, минимизированы, а снижение рисков, в свою очередь, позволит снизить нагрузку на бюджет.
Александр Ольховский
вице–президент Банка ВТБ, член наблюдательного совета "ВТБ Девелопмент"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама