Мария Мокейчева maria.mokeycheva@dp.ru Все статьи автора
25 октября 2016, 23:32 117

В помощь новоселам

Под коммерческие цели в новостройках чаще всего отдаются первые этажи домов. Но в крупных проектах комплексного освоения девелоперы возводят и отдельно стоящие объекты.

Отдавать или нет помещения на первых этажах под коммерческие цели, решается девелопером в каждом отдельном случае, причем даже в составе одного жилого комплекса. Например, по словам начальника отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светланы Денисовой, часть домов квартала "Академ–Парк" расположена вдоль улиц с существенным трафиком, и такие помещения сам бог велит отдать под торговлю или бытовые услуги. В укромных, отдаленных местах квартальной застройки, где дома буквально погружены в парк, квартиры на первых этажах раскупаются для жилья, а продать коммерческие помещения было бы намного сложнее.

Но все–таки общий тренд таков, что первые этажи в домах — нежилые, независимо от класса жилья. Во–первых, квартиры на первых этажах стоят дешевле, во–вторых, коммерция в квартале нужна, а если еще и предусмотрен подземный паркинг, то это просто становится необходимостью. Кроме того, важно обеспечить жилой комплекс всей необходимой для удобного проживания инфраструктурой, чтобы она была доступна, рядом. "Магазин шаговой доступности, кофейня, мини–пекарня, детский клуб, салон красоты — это уже стандарт комфортной жизни, которым премиальный девелопер обеспечит своего взыскательного покупателя", — говорит директор по маркетингу холдинга RBI Михаил Гущин.

Впрочем, следовать общему тренду не всегда разумно, считает директор по продажам коммерческой недвижимости LEGENDA Intelligent Development Леонид Фарисеев.

"Часто коммерческие помещения проектируются по принципу "как у всех": раз первый этаж — значит, коммерческая недвижимость, в результате чего зачастую помещения невозможно продать и сдать в аренду", — говорит он. При избытке помещений в конкретной локации и некорректной цене заполняемость помещений стремится к нулю — и наоборот. Ликвидность объекта напрямую зависит от местоположения, пешеходного трафика и от потенциального количества покупателей. "Например, в малоэтажных жилых комплексах, где на первых этажах могут размещаться квартиры с террасами, которые стоят не дешевле, чем жилье на более высоких этажах, отдавать все первые этажи целиком под коммерцию необоснованно, когда инфраструктуры достаточно", — считает руководитель маркетинга и аналитики "Лаборатории МЕТРОВ" Елизавета Яковлева.

Другое дело

В большинстве случаев строительные компании продают встроенные помещения, причем делают это на ранних стадиях реализации проекта. "Для застройщика такой сценарий имеет свои плюсы: более быстрый возврат инвестиций, поиск и привлечение операторов торговли и услуг, а также риски перекладываются на собственников помещений", — объясняет руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Кроме того, не каждый застройщик может себе позволить не выпускать помещения в продажу, поскольку это "замороженные" на определенный период времени деньги.

Ведь средний период окупаемости помещений в аренде, по словам Леонида Фарисеева, составляет около 10 лет. Однако в таком подходе есть и свои минусы. В первую очередь это невозможность контролировать заполнение помещений и состав арендаторов: часть помещений может долго пустовать, операторы могут неудачно дублироваться, итоговый состав операторов может существенно отличаться от ожиданий жителей комплекса.

Некоторые крупные застройщики создают отдельную управляющую компанию, которая занимается сбалансированным развитием встроенных помещений.

Через третьи руки

Впрочем, покупателями коммерческих помещений чаще всего тоже являются не конечные пользователи, а частные инвесторы или небольшие местные инвестиционные компании. "Владельцы маленьких магазинов, студий, салонов красоты чаще предпочитают не покупку, а аренду недвижимости", — говорит Михаил Гущин. К моменту ввода объекта в эксплуатацию в среднем проданными являются около 70% помещений. В среднем продажа помещений в строящемся доме продолжается еще год после реализации жилья, отмечает Михаил Гущин.

Наиболее ликвидны, конечно, маленькие помещения — они всегда пользуются спросом. Но, как отмечает Светлана Денисова, нормы по обеспечению отдельных выходов, их удаленности от входов в жилье, обязательность подъездов, разгрузочных окон зачастую заставляет проектировать более крупный формат даже там, где хотелось бы предложить рынку помещения поменьше.

При этом застройщики стали лучше разбираться в потребностях рынка коммерческих помещений, таких как витринные окна, высокая энергообеспеченность, изолированные входы, правильные подъезды, система вентиляции. "Еще 10 лет назад коммерческое помещение представляло собой сарай с большим или меньшим количеством перегородок и несущих конструкций, сейчас это всерьез продуманные помещения", — отмечает Светлана Денисова.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама