Почему ленд–девелоперы посыпают голову пеплом

Кризис ударил не только по строительному рынку. Куда большие потери понесли ленд–девелоперы, которые теперь ведут борьбу не за прибыль, а за возможность вернуть уже вложенные в землю средства.

Застройщики торжествуют. Под застройку готовы участки на 20–30 млн м2 жилья. Но их покупают в 2 раза меньше, чем до кризиса. Если раньше продавались пятна под строительство 0,5 млн м2 жилья в год (а в хорошие годы под 1–2 млн м2), то теперь под 0,2–0,3 тыс. м2 в год.

До кризиса 90% расчетов по сделкам между ленд–девелоперами и застройщиками были привязаны к валюте и закрывались в течение полугода. Так было в Кудрово, где практически все участки были реализованы до кризиса.

Но ситуация резко изменилась: сделки стали рублевыми, а расчеты растянулись до 5 лет. Но и такие сделки можно сосчитать по пальцам. В новых крупных проектах застройщики расплачиваются с ленд–девелоперами будущими квартирами.

Ужесточились и правила игры на строительном рынке. В Ленобласти ввели программу "Светофор", которая возложила на застройщиков дополнительные финансовые ограничения, и ужесточили градостроительные нормативы. В итоге застройщики вместо 22–26 этажей будут строить 12–16 этажей и возведут инфраструктуру за свой счет.

Сложившаяся ситуация не могла не отразиться на стоимости земли. Если раньше она продавалась по 7–15 тыс. рублей за квадратный метр улучшений (разумеется, в зависимости от местоположения и готовности), то теперь цена упала до 3–13 тыс. рублей.

Причем ленд–девелоперы вынуждены идти на риск и отдавать застройщикам землю без ипотеки, чтобы те могли кредитоваться в банке под залог этой земли.

В итоге на падении рубля ленд–девелоперы потеряли 50% дохода, на новых нормативах и "Светофоре" — еще до 20%, остальное съедают инфляция и падение спроса.

Все это, как ни странно, на руку застройщикам — именно сейчас они могут приобрести перспективные, готовые к строительству земли на максимально выгодных для себя условиях: расчеты в квартирах в течение 5 лет и без ипотеки.

Ленд–девелоперам можно посыпать голову пеплом, если они не думали на перспективу. В этом бизнесе слишком многое зависит от дальновидности: важно не просто купить землю, но и знать, как она будет развиваться через 5–15 лет.

Для примера: в том же Мурино 5–10 лет назад, раскупая земли, застройщики, казалось бы, обзавелись беспроигрышной транспортной "подушкой" — метро. Но последний год мы видим, как они не покладая рук и не закрывая карманов проектируют там развязки и дороги. Многое, конечно, зависит и от везения, поскольку пути транспортного развития Петербурга неисповедимы: их не всегда можно предсказать заранее.

Однако я верю в то, что кризис не вечен. Через несколько лет цена нашей земли возрастет значительно.

И тогда снова наступит время ленд–девелопера, а не застройщика.