Чем живут рынки коммерческой недвижимости в Европе и Азии

Начало года я провел в Лондоне. Здесь можно узнать, чем живут рынки коммерческой недвижимости от Европы до Азии. Рынок самого Лондона сегодня не в лучшей форме. Цены на недвижимость, как коммерческую, так и жилую, преодолели все возможные барьеры. Доходность инвестиций снижается. Если последние 5 лет можно было получить доходность 30%, то сегодня она значительно ниже и есть риск не окупить вложения. Все меньше компаний готовы арендовать помещения по текущим, сильно завышенным ставкам, которые формируются не так, как у нас, — зависят от количества сотрудников, которые будут работать на арендуемой площади. Не удивительно, что компании целыми офисами перебираются в ближайшие к Лондону города, где снять офис значительно дешевле.

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость Лондона оценивается в 3,7–5,4% годовых. Но риск падения стоимости активов из–за "перегретости" рынка и изменений законодательства довольно высок. Тем не менее инвестируют в недвижимость Лондона по–прежнему активно. И цены продолжают расти в основном за счет спроса азиатских инвесторов. Предложения покупки отдельных этажей или помещений в офисном проекте я практически не встречал — только все здание целиком. Поэтому порог входа достаточно высокий. Но понятное ипотечное кредитование и открытость банков на руку инвесторам. Ставка кредита составляет 2,5% при условии, что 70–80% стоимости недвижимости вкладывает заемщик. В других странах спросом инвесторов пользуется другая недвижимость. В Арабских Эмиратах, например, наиболее перспективны инвестиции в паркинги. Парковочных мест в центре Дубая мало. Инвестиции в паркинги ОАЭ — от 1 млн евро, а окупаемость — 1 год. А в Индии бизнесмены вкладываются… в солнечные батареи.

Что касается российского рынка, то он мало интересен зарубежным инвесторам. Как выяснилось, вовсе не из–за санкций и военной напряженности, а из–за информационной тишины. О нас не слышат, не знают и, в общем, не думают. Те же, кто Россией интересуется, читает новости и хоть немного в курсе наших дел, инвестировать готовы. Например, два инвестора из Великобритании и Индии всерьез расспрашивали меня о возможностях инвестиций в наше сельское хозяйство. Логика у инвесторов следующая: у нас санкции, мы голодаем и нас очень много — время вкладываться в аграрный сектор. Это демонстрирует разницу между российским и западным инвестиционным менталитетом.

Западный подход — вкладывай, пока не ушла хорошая возможность, пусть и риск довольно высокий. Например, от инвестиций в Россию с учетом всех рисков они ожидают доходность не менее 30%. Наш же подход — посижу подожду, а вдруг хуже будет. И действительно так. Сегодня мы активно ищем инвестора для туристического и офисного проектов. Возможность уникальная — реконцепция, генерация денежного потока проектом в период строительства, выход на рынок в момент роста рынка и дефицита предложения. Но все сидят и ждут.