Разумная очередность

Последние годы доля однокомнатных квартир в предложении застройщиков все время росла. По оценкам аналитического центра компании "Главстрой СПб", сейчас на первичном рынке на однокомнатные квартиры приходится 38%. Остальные типы квартир занимают гораздо меньшую долю.

Это объясняется тем, что однокомнатные квартиры традиционно являются одним из самых ликвидных типов жилой недвижимости.

Экономвариант

Доля "однушек" в квартирографии напрямую зависит от класса жилья. Больше всего их в экономклассе. "В некоторых проектах однокомнатные квартиры и студии в совокупности составляют 70%", — отмечает начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова.

"В комфортклассе однокомнатные квартиры занимают, как правило, около половины, но на рынке появляются проекты, где доля однокомнатных квартир снижается до 35–45% в пользу двух– и трехкомнатных", — рассказывает директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов. По его словам, в проектах бизнес–класса доля однокомнатных квартир не превышает 30%, при этом на рынке есть ЖК данного сегмента, где и вовсе нет однокомнатных квартир.

В первую очередь

Однокомнатные квартиры на первичном рынке пользуются спросом как у тех, кто покупает жилье для постоянного проживания, так и у инвесторов. Впрочем, по мнению экспертов, инвесторы сейчас скептически относятся к большому количеству однокомнатных квартир на рынке.

"Это связано с огромным предложением "однушек", которое было поглощено рынком за последние 7–8 лет, — объясняет Светлана Денисова, — если проанализировать предложение "новой вторички" и арендного жилья, станет понятно, что в позиции "однушка" рынок чрезмерно конкурентен".

Время экспозиции на первичном рынке зависит не только от активности рынка, но и от стратегии продаж, которую выбирает девелопер.

Постепенный рост

Как правило, однокомнатные квартиры реализуются на всем протяжении строительства объекта до ввода его в эксплуатацию с постепенным повышением уровня цен.

"Если девелоперу нужны деньги на начальной стадии проекта, то "однушки" и студии он будет выставлять на старте продаж по привлекательно низкой цене, чтобы получить первоначальное финансирование и динамично вести строительство", — рассказывает Светлана Денисова. Тем более, что сегодня наиболее заметна тенденция, когда вначале активно раскупаются наименьшие по площади квартиры, и только затем интерес перемещается на квартиры большей площади.

Строительные компании достаточно умело управляют своим ассортиментом: какие–то квартиры могут придерживаться и выставляться на продажу ближе к концу строительства. Если же строительство ведется с привлечением банковских кредитов, то необходимости в срочном привлечении средств за счет продажи однокомнатных квартир нет. И тогда они изначально выставляются по менее привлекательным ценам, и, соответственно, срок экспонирования увеличивается.

Что в остатке

Так как время экспозиции, по сути, регулируется застройщиком, для квартир, которые были куплены в первый день продаж, срок экспонирования будет 0 дней, а для тех, которые придержали до конца реализации проекта, этот срок будет максимальным.

Участники рынка считают, что ориентиром на первичном рынке является остаток не реализованных до ввода в эксплуатацию квартир. Так, в "УНИСТО Петросталь" говорят, что допускают для себя уровень не более 10%, пока же в проектах доля реализуемых квартир в период работы Госкомиссии составляет не более 1–2%.

"По нашему проекту, все однокомнатные квартиры распродаются до сдачи дома, секции выводятся в продажу постепенно, — рассказывает директор по маркетингу Mirland Development Corporation, — таким образом, время экспозиции однокомнатных квартир в сегменте комфорткласса составляет примерно 6 месяцев". Время экспозиции зависит также от планировочного решения, от цены, от вида из окна, от проекта в целом.

В среднем от первого звонка застройщику до заключения сделки проходит от 30 дней до 4 месяцев. "С начала года время до выхода на сделку немного увеличилось, так как покупатели в условиях нестабильного рынка тщательнее изучают объекты, дольше взвешивают все за и против", — говорит руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Петр Буслов.

Самое дорогое жилье

Благодаря небольшой площади однокомнатные квартиры стоят недорого, однако в пересчете на квадратный метр это самое дорогое жилье.

Стоимость зависит не только от класса дома и его расположения, но и от степени готовности дома. Например, в "Триумф–Парке" говорят, что по одной из очередей, которая сдается в 2016 году, рост цен на однокомнатные квартиры составил примерно 24% с учетом роста рынка и роста готовности зданий.

"В среднем в проектах экономкласса, находящихся на начальной стадии строительства со сроком сдачи в 2017 году, стоимость квадратного метра — 65–75 тыс. рублей, в домах комфорткласса — 100–120 тыс. рублей", — рассказывает Петр Буслов.

В домах высокой степени готовности (срок сдачи — IV квартал 2015–го — I квартал 2016 года) стоимость "квадрата" составляет 85–90 тыс. рублей для экономкласса. В проектах комфорткласса, которые будут сданы в ближайшие месяцы, за метр просят 135–150 тыс. рублей.

В среднем за последние 2–3 месяца на первичном рынке наблюдается некоторое снижение стоимости квадратного метра в пределах 1–2%. "На снижение стоимости влияет вывод большого объема квадратных метров на рынок, — поясняет Светлана Денисова, — цена там ниже по сравнению с объектами высокой степени готовности".

Сейчас на пике находится спрос на небольшие по площади однокомнатные квартиры до 35–36 м2. При этом спрос на однокомнатные квартиры и квартиры–студии очень чувствителен к цене. На принятие решения о покупке может повлиять даже дополнительная скидка 1%.